巴曙松：从城镇化看房地产产业链重构

来源: [观点网] 时间: 2013-10-11 16:24

致信编辑

打印

评论

在城镇化发展的新阶段，房地产行业怎样找到新的成长曲线？

　　大家非常期待城镇化，也很关注下半年的三中全会，另外就是城镇化的具体推进方式。

　　如果就城镇化谈城镇化显得比较单薄，实际上城镇化和经济发展的不同阶段、不同时期的主导产业以及劳动力的主要分布是直接相关的。

　　可能在早期的工业城市，往往是一些机械制造业，而且是在自由竞争的发展阶段。而发展到比较成熟的时期，到了郊区化、高速公路和城市群的时候，产业往往是汽车、服务业发展的时期。所以我们讨论城镇化，很难脱离特定的发展阶段，脱离特定的发展水平，必须要结合实体经济来讨论。

　　未来推进城镇化的主线是人的城镇化，而城镇化的载体是城市群，但城市群的范围多大？实际上基础设施发展水平不同的时候，城市群范围是不一样的。现在通常所说的城市群概念，大概就是开车一个多小时的范围，如果延伸到高铁、动车时代，可能变成300公里的范围。不能仅仅只是就城镇化谈城镇化，必须要有产业的支持，而且受特定的经济发展阶段影响和制约。

　　在城镇化大的线索里面，有几个方面值得关注。从国际经验来看，城镇化首先是人的城镇化，而人的城镇化主要就表现为劳动力在不同行业的重新配置，发展阶段不一样，劳动力的配置不一样，对房地产的需求就会不一样。所以在发展到不同阶段的时候，要根据不同的发展阶段来把握不同的劳动力人口需求。

　　随着经济发展的推进，实际上是劳动力从农业不断流出，占比在减少，制造业初期有一个上升，到达工业化峰值之后逐步回落，而非贸易服务业和贸易服务业则是一个平衡的上升态势。所以在不同发展阶段房地产的需求不一样，大家所需要开发的主要产品就不一样，主要是服务业为主导的经济体和主要是制造业为主导的经济体的房地产需求差异是非常大的。

　　中国经济有一个很重要的特点，就是区域差异非常大，一线城市服务业占比已经比较大，但是在中西部地区还是制造业占主导的经济格局。所以在不同的地区房地产需求格局和主要价值链会有很大差异，背后一个重要的推动力就是劳动力在不同行业之间的配置。

　　以美国农业、制造业和服务业这三个产业中的劳动力占比和GDP的占比来看，服务业劳动力吸收占79%，贡献的GDP占77%，所以美国的商业地产、综合商业地产的服务、房地产价值链的多元化，是适应这样一个格局的。

　　从总体趋势来看，美国劳动力在三大产业中的配置，就是资本和融资的大量投入，农业的效率提高释放了大量农民劳动力，这成为工业化、城镇化推进的一个非常重要基础。

　　中国改革开放以来，包括下一步城镇化推进也要把这个需求落脚到劳动力上，就好象说过去30年改革开放表现为工业化的成功推进，城镇化的成功推进。但是从不同城市表现来看，从吸收农业人口的能力来看，其实主要集聚在少数城市，比如说前100个城市吸收的农业转移劳动力，可能占到百分之七八十或者更高的水平，接下来这种分化会更明显。

　　在选择不同城市，选择不同城市主打的产品，可能要考虑最关键因素就是劳动力的配置。比如深圳，从去年开始中低端制造业向中西部的迁移，深圳的劳动力在净减少，这对整个城市的房地产需求格局会出现非常重大的一个影响。

　　我们看到，中国未来的发展趋势是人口会继续从第一个支柱农业流向第二产业和第三产业。从不同城市的分布来看，一二三线城市的产业占比差异也非常大。换个角度来说，可能在二三线城市还有工业化、城市化推进的任务，而一线城市主要就是围绕服务业的提升，以及相关的产业结构升级、转型。

　　考察城镇化，除了人口之外值得关注的要素就是时间，马克思在《资本论》里有一句话说：“一切的技术进步革新最终表现为对时间的节省”。时间的节省和收入的提高，城镇化的发展会带来很多服务和休闲的需求。1850年到1956年，全球劳动力平均工作时间在持续减少，尤其是发达国家减少的幅度是非常快的，相对应的就带来了大量服务和休闲的需求。

　　城市规模扩大，城市产业升级，再加上休闲时间增加，是发达国家服务业发展的一个重要推动力，所以我们看到，去年以来很多文化产业发展非常好，今年以来创业板股票涨得比较多的，好多就是文化产业，背后也跟产业的变动和休闲的需求增加有直接关系。

　　第三个值得关注的线索就是空间线索，不同的产业选择在什么地方，背后是产业的集聚，产业集聚在一起有助于信息的交流和创新技术的扩散，降低产业运行的成本。但是过度的集聚又会推高生活成本、土地成本，所以在这两种力量的平衡推动下，不同产业在城市的不同地方、不同区域进行迁移。

　　这个迁移背后，也是我们需要关注的一个重要线索。比如说，美国80%高科技制造业集中在100个最大的城市，背后其实就是工业地产、物流、住宅和商业地产需求在不同地方的重新分布。比如说一些低端的、中低端的技术产业向郊区迁移，一些服务业和高科技产业逐步向城市中心迁移，这些也是城镇化对房地产行业影响的第三个线索。

　　在城镇化发展的新阶段，房地产行业怎样找到新的成长曲线？无论怎么判断房地产行业，我觉得分歧都不大。第一就是整个房地产行业显著的、全国性的总量上供不应求的阶段已经过去，剩下的是结构性不平衡问题，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比。

　　比如说一线城市供不应求和三四线城市库存积压较大并存，再加上城镇化的推进，怎么找一些新的增长点？这就使我们有必要考察一下房地产行业是哪个环节创造价值，在整个产业链、业务链里面，是哪些领域在哪些阶段创造价值。如果再将之放到城镇化的不同阶段、产业的不同发展阶段对照的话，会发现房地产行业的传统商业模式里，能拿到好的项目、好的地块，把成本控制好，其它的销售、物业管理就变得不重要，这是房地产业务链价值链的分布。

　　未来随着供不应求的总量问题逐渐过去，房地产行业的价值链也出现变化，前期的产品调研、产品设计，后期的物业管理、金融运作等方面变得更为重要，所以会打破原有的行业空间和行业极限，也就是房地产行业在经济调整期，从一个重资产公司慢慢变成一个轻资产公司。

　　未来人均收入突破8000美元之后，房地产行业将从住宅市场占据主导地位转向多元业态的百花齐放，包括制造、运营、服务，包括住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产和房地产金融。考虑到未来中国从工业、重工业这样一个时代向服务业时代转型的大背景，房地产行业也在向服务价值链条重塑。

　　今年上半年，第三产业超过第二产业，成为中国经济GDP贡献里排在第一位的产业，所以我们可以看到，服务业增加值占GDP的比重在稳步上升。

　　下一步大家都知道，城镇化规划尽管没有最终正式发布，但是一些主要的政策线索，大家应该很清晰，比如说以人为核心的城镇化。其中最重要的，一是农民的城市化，二是农民减少向大城市迁移。农民迁向什么产业，迁向什么地区，会直接影响未来房地产行业发展的格局。

　　在这个背景下，考察房地产行业的未来机会，最重要的就是要寻找人往哪里去。从美国的历史进程来看，人口流动的方向主要是大都市，在美国城镇化的不同阶段，从早期欧洲逐步移民到城镇化开始酝酿，从1830-1920年城镇化加速，从1920年到现在变成郊区化，但是总体上美国一半以上的人口居住在百万以上的大都市区，366个大都市区生活了大部分的国民，是一个典型的大都市化格局。

　　大都市化这个时期很重要的一点，就是郊区人口的增长速度可能比中心城区的增长速度要快，大都市区里郊区化成为很重要的新增长点。从美国经验来看，人口在美国大都市区、中心城区和郊区之间的重构，催生了美国房地产市场50年代之后的第二轮繁荣浪潮。

　　所以说，城镇化对我们有没有影响，表面看似乎不直接，但是结合到城镇化发展的特定阶段，结合到不同产业的发展阶段来看，实际上影响还是非常直接的。