上海徐泾地块“无脑涨价”

来源: [观点网] 时间: 2013-07-11 17:26

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徐泾镇人口集中度不够，新开发项目的人口导入很慢，甚至有一些项目根本就没有卖动。

　　时隔一年再次挂牌，身价突然翻了3倍，上海青浦区徐泾镇的商办地让人“惊诧”。

　　不少观点认为，该地块优越的区位及发展潜力是起拍价飙升的“本钱”，甚至猜测出让方之所以有胆量涨价31亿重推地块，必然已找好了下家，或已出现较多的意向买家。

　　但上海资深业内人士并不以为然：“还没有听说哪个企业对这块地有兴趣，关注目光更多是集中在起拍价突然飙升31亿这一点上。”

　　对比前后两次相差甚远的起拍价以及该地块周边情况，出让方有“拍脑袋”定价之嫌。

　　这幅“神奇”的土地最早挂牌出让是在2012年2月20日。

　　根据彼时的出让公告，徐泾镇会展中心3地块出让面积18.43万平方米，容积率为3，土地用途为商业，起始总价13.68亿元，起始楼面地价2473元/平方米。

　　挂牌半个月之后，出让方宣布暂时中止该出让活动。彼时，上海市青浦区土地储备中心相关负责人在接受媒体采访时曾表示，中止出让的原因是要对出让条件进行一些变动。

　　但谁也没有想到的是，15个月之后，该地块起始楼面价竟然从原来的2473元/平方米飙升至约8000元/平方米。

　　根据上海规土局今年5月10日发布的出让公告，青浦区徐泾镇会展中心3地块(02-01)土地用途调整为餐饮旅馆业用地，商办；出让年限也调整成餐饮旅馆业用地40年，商业40年、办公50年。地块挂牌起始总价上调30.55亿元至44.23亿元，折合楼面地价约8000元/平方米，较首次挂牌楼面地价高出5527元/平方米。

　　对此，上海中原地产咨询部总监宋会雍在接受观点新媒体采访时表示，该地块最初的底价就很有问题，当时其周边的住宅售价已达2万/平方米上下，周围也有地铁站，而且商业用地在该区域还是比较稀缺的，根本就没有城市广场类的商业项目。

　　“再加上早期已有好几个社区住宅项目进入该区域，因而业界对于该地块的开发前景还是比较看好的。”宋会雍续称，但是与之配套的商业用地的起始楼面地价仅为2473元/平方米，这显然是不合理的。

　　“不过，底价直接飙升至8000元/平方米无疑还是拍脑袋的做法。”宋会雍指出：“这是从一个极端走向了另一个极端。8000元/平方米对于该区域来说无疑是虚高的，6000元/平方米左右或许会是比较合理的价格。”

　　“尽管该区域已有不少的社区住宅项目在开发，但其人口导入却是非常薄弱的。这也就意味着，企业在做商业开发的时候需要较长的时间，待人口导入成熟了，其收益才能有所起色。”宋会雍坦言，如果地价定得太高会给开发商带来很大的压力。

　　一位央企开发商代表的观点与上述看法不谋而合。该开发商在接受媒体采访时就指出，虹桥商务区土地楼面地价在2万/平方米徘徊，此前区域内多数地块的起始楼面地价仅为1万元/平方米左右。与此同时，这一类大型城市商业区域的发展，一般都需要5-10年的时间陆续体现。所以，在虹桥商务核心区域发展尚未成熟的背景下，辐射带商务区开出近1万元/平方米的起始楼面地价，有点偏高。