欠账640亿？土地增值税疑问

来源: [观点网] 时间: 2013-07-11 17:19

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29家房企均有一项应交而未交的土地增值税，合计高达640亿元。

　　房地产关于征收20%个税是否合理的讨论还未完结，一名律师的一项指控，又将土地增值税这一幕后税种推向讨论的高潮。

　　日前，一名为李劲松的律师对包括万科、华远、SOHO中国在内的29家房企提出质疑，其称通过观察该29家房企年报发现，在这29家企业的财务报表上，均显示有一项应交而未交的土地增值税，合计高达640亿元。

　　其中，SOHO中国应交土地增值税为64亿元，万科应交土地增值税为58亿元，雅居乐应交土地增值税为83亿元，富力地产应交土地增值税为58亿元，华远地产应交土地增值税5亿元。

　　被指控的华远、万科及时做出了回应。

　　华远方认为，这仅是非专业人士对财务报告误读；而万科方则回应：“该律师实际上混淆了‘该交不交’和‘计提’两个概念，公司并未拖欠土地增值税金”。

　　翻查资料，根据我国税法相关规定，所谓土地增值税实为对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

　　只要开发商所开发项目的利润突破20%，就需要对该增值额进行征税，而这个税率按照项目增值的大小，分成30%到60%的税率。

　　值得一提的是，由于项目会遇到开发周期的问题，因此对项目征收土地增值税会有两个重要的征收节点，即预征与清算，前者是指在项目处于前期开发阶段，对项目的增值额进行估算后征收部分增值税，后者则是待项目完全交付后，再来核算应交的土地增值税，而这主要征收扣除预征税后的差额税。

　　对于判断企业是否有拖欠土地增值税的情况，深圳一位知名财税专家向观点新媒体表示，仅观察财务报表很难掌握企业是否拖欠了土地增值税。“需要定期及时跟踪掌握地产企业每个项目的开发进度情况，一旦有项目达到清算条件而未及时清算的，则可判断该企业存在拖欠土地增值税情况。”

　　“由于房地产开发项目一般分成多期滚动开发，时间少则2-3年，多则10年，因此国家规定，纳税人无法在项目全部竣工结算前计算土地增值税的，可以预征土地增值税，预征率一般在1%到5%左右，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补”。

　　该名财税专家补充指出，大多数地产企业，在进行正常的增值税预交之后，往往预留部份资金作为待交的土地增值税以待项目竣工后的清算，该部份资金体现在财务报表中即为应交未交的土地增值税。

　　不过，国内一知名教授认为，虽然土地增值税存在预交的情况，但按照我国现有的土地增值税征收条例规定，只要开发商的利润突破20%，就需对该增值额进行征税，但很多地方预征额只有1%，这就导致与最后真正进行汇算清缴存在相当大的差距，而由于土地增值税的具体操作较困难，以及地方政府严格执行难度也很大，使得清算很难执行到位。