新形势下房地产企业融资

来源: [观点网]      时间: 2013-07-11 17:03
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开发商不仅要有道德的血液，而且要有金融的血液。

　　今后十年或者二十年中国房地产市场有什么发展趋势？第一是民生化，就是说政府在住宅领域更加注重保障房的建设；第二是城镇化；第三是金融化，开发商不仅要有道德的血液，而且要有金融的血液。

　　国内开发商和投资者一起开会，80%、90%都是开发商，投资者很少，但国际上房地产品种更加趋向金融化。为什么那么多人买房子？是为了增值，买房子除了居住功能还想增值的话，那这个产品就已经向金融化趋势靠拢，或者叫已经有金融的属性。

　　第四是产业化，过去房地产是房产加地产，以后是房产加地产加产业。商业地产也是一个产业，房地产都会和产业相结合。

　　第五是国际化，国际化也已经深度进入了中国房地产，国内开发商也开始投入国外市场。

　　不用说万科已经在美国合作开发房地产，即使是成立仅三年的盛世神州基金，三年以前才开始做国内的房地产投资，去年年底就已经建了基金投资美国。据我了解，以这个形式组成房地产基金投资美国市场可能是第一单，第二单交易两个月之内也会成功。

　　房地产和金融结合方面，十几年前做房地产开发的时候就已经意识到了。当时很多人买地都用银行贷款，现在情况是银行贷款逐渐收紧，而且在今后几年内也是收紧趋势。

　　房地产公司债券方面，现在国内发债几乎不可能，如果在香港上市的话可以发；房地产信托现在发展还是比较快，每年2000亿，但是还是跟不上开发商的需求，而且房地产信托一般来说要获得四证以后才能投资。

　　REITs，尽管REITs上市以后成为股票，但可能今年不一定能成型。2004年开始说，REITs要逐渐推出，金融危机以前也说要很快推出，现在都不说了。

　　房地产私募基金，像国外大家知道的黑石等都是私募基金，私募基金在国内还是有比较好的发展前景。

　　私募基金在中国开展了三年左右，盛世神州是北京第一家正式注册的房地产私募基金，也是一年半以前在国家发改委备案的唯一房地产基金，到现在为止还是唯一的，我们希望能有更多房地产基金在国家发改委备案。

　　接下来是海外资金，在市场上还是比较多的，但是海外资金更多是针对香港上市企业。

　　美国私募股权基金占整个房地产投资19%，这个行业在国外例如纽约、伦敦不能说多如牛毛，但非常发达。中国私募基金发展虽然非常快，但是规模还是非常小。

　　2010年开始，中国整个房地产开发投资是5万亿，私募基金只占1%，到2012年已经达到3%，而且规模比2010年大了四倍。

　　可以看出，私募基金融资大有前途，而且现在做私募基金有一个好处，在有关的发改委、工商部门备案以后很多开发商都可以做。国内金融不同，开银行肯定不行，信托公司也不行，但是做私募基金是一条路子。国内银行贷款确实很便宜，但是这是受国家控制的。

　　接下来看一下产业，大家都提到城镇化里面很重要的一条就是和产业相结合的。首先，房地产项目要融资，产品设计好了融资才方便。产品怎么才算好？就是和产业相结合。当然，产业里面可以配住宅，商业、旅游、养老也都可以做。产业带动了一个地方，住宅方面才是可持续的。

　　建议大家偏重部分持有、部分销售，甚至于产业地产可以和住宅地产结合起来做。因为只有产业地产定位才能受当地政府欢迎；只有产业地产和住宅相结合了，整体项目周转可能更加快；只有产业地产概念或者实际操作，土地价格才能相对便宜；只有产业地产概念或者实际操作，金融机构更加愿意跟你合作，竞争方面更加少。

　　房地产企业融资一定要各方面综合考虑，不是就融资而谈融资，而是要更加具体结合产品、区位、城镇和产业。

　　当然，如果有富余的资金，也可以从分散投资角度出发，向海外投资。如果有能力的话，也可以从海外吸入更多资金。

发稿：张健审校：杨晓敏

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