调控新政与房企金融创新

来源: [观点网] 时间: 2013-07-11 17:00

致信编辑

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融资能力成为房企核心能力，决定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。

　　从金融的角度来看，国五条有几个看点，一个是限购扩容、限贷加码、税收手段，二是比较强调执行和问责，三是预留了一些调控升级的空间。

　　国五条还是以调控需求为主，是一个相对短期的措施，而短期措施反复使用的话，可能效果会递减。另外，也担心调控形成一个怪圈，就是调控需求同时供应没有增加，供应没有增加是为什么？是地方政府的内在动机导致。中央希望增加供应，地方政府恐怕不一定配合，地价一跌，地方政府卖地就比较谨慎了，不愿意降价卖地。土地供应减少后，短期内需求下降，楼价受到控制，但是一个开发周期过后供应减少，楼价就会恢复。

　　作为基金，不能不去判断楼价走势，但是判断不一定准确。首先楼市有长周期的生长因素，包括经济增长和收入提高、购买力提高；第二是深度的城市化；第三是货币持续超发；第四是土地供应受到限制；第五是投资渠道不畅，普通老百姓投资收益过低。

　　但是当楼价过高时一定会调控，政府调控的手段很多，调控力度可以小也可以大。还有，GDP需要房地产业来拉动，政府需要房价平稳等各方诉求，小涨成为政策的调控目标，平稳或者涨幅不要厉害就行了，这也是博弈各方的交集。

　　除了市场的总体走势之外，还有企业之间的竞争格局。土地红利没有了，房地产告别黄金十年，进入白银十年，虽然利润率还是比较高，但不再是暴利和无风险的。

　　新形势下竞争加剧、行业集中度快速提升，大者更大、强者做大、弱小者淘汰出局，所以中小行企业要跨界、创新、转型成为潮流。

　　开发商面临的金融环境怎么样？一是房企融资环境持续偏紧，资金压力与日俱增。金融资源向经济发达地区，向优势开发企业集中，冷暖不均，两极分化严重，融资能力成为房企核心能力，决定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。

　　创新型融资模式备受青睐，融资模式创新也成为房企创新的重要方向。房地产基金应运而生，蓬勃发展，将迎来地产基金的黄金十年。

　　这个概念是去年提出的，在业界广为流传。而且现在非银行机构采用市场管理的模式来做金融，投资对象不约而同倾向房地产，房地产金融创新恰逢其时。

　　房企融资模式创新有哪些模式？像很多银行推出了信托计划，还有证券公司、公募基金公司的资产管理计划，租赁也是融资常用的模式，应该说房企的金融创新、融资模式创新很活跃，在过去一两年也起到了一定的作用。

　　至于地产基金，有几个特色和优势，首先是合法性，是有法可依的规范模式，同时也有专业化的管理。地产基金不只是简单的投资，投资后的管理也是很关键的。而且也很安全，设定多重保障机制，有效保障投资人安全。

　　地产基金模式也是创新的模式，因为地产基金是一种非牌照的金融服务机构，就是没有过多的监管，只有一个法律框架，因此可以量身订做，设计具体的投资渠道，满足开发商的特色需求。

　　地产基金是2010年兴起的，到了去年年底市场规模大概在两千亿左右，而且每年的规模都以翻倍以上的速度增长。去年年底是两千亿，今年年底恐怕就是五千亿，由于它的灵活性，往往是反周期增长，这次国五条的出台对地产基金来说是利好的，可以做得更大。

　　地产基金类型有哪些？首先是固定收益基金；其次是夹层基金；第三是少数股权基金；第四种是主动管理型基金，就是基金独自去开发一个项目，有可能和某个开发商合作，可能委托给开发商代理建设。