房地产行业新格局如何演绎（下）

来源: [观点网] 时间: 2013-07-10 11:21

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对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。

　　立足于已经“时过境迁”的基本环境，以2013年新一轮政治周期、经济周期、调控周期的启动为标志，中国房地产行业将以大概率事件走向一种“新常态”。

　　四、行业新常态如何演绎？

　　(一)需求变迁：自住性需求取代投资性需求，成为决定行业走势的主导因素

　　第一，按照我们的逻辑，过去10年，投资性需求的释放在很大程度上取决于收入快速增长的预期、宽松的货币环境和分配失衡的财富结构。特别是在经济向好、收入向好的预期带动下，投资性需求被超前释放。未来，随着经济由快速增长转向中速增长，收入快速持续增长的预期开始弱化，收入弹性系数更大的投资性需求，受影响的程度将远大于自住性需求。

　　第二，调控政策对投资性需求的抑制将会常态化。虽然限购、限贷、住房个人所得税、房产税等一系列政策无法完全改变房地产行业的基本趋势，但却会影响投资性购房者的预期。事实上，过去四年，一二线城市的改善性需求和三四线城市的首次置业需求已经成为房地产市场的主力军，市场成交份额已处于上升态势。从项目成交结构看，9大重点城市90平米以下项目成交套数占比已从2009年的28%上升到2012年的41%。通常被认为投资性需求占比最高的一线城市，特别是北京和上海，中小户型住房的成交占比也有明显上升。

　　(二)区域分化：需求增长重心将从沿海城市传导至内陆中心城市

　　第一，不同区域和不同城市之间的经济增长有先有后，这也决定房地产需求的释放在区域和城市之间存在一个阶梯式的传导过程。从市场变动趋势看，北京、上海和深圳作为三个最先启动的市场，随后逐步向周边城市传导，目前已形成以长三角、珠三角和渤海湾为主体的三个区域市场。以长三角市场为例，上海市场在2000-2005年率先启动，随后传递至二线城市杭州、苏州和南京市场，再后则向周边三线城市宁波、舟山等城市传导。

　　第二，下一阶段，随着沿海经济增长速度的趋缓和增长重心的内陆转移，以北京、上海和深圳为代表的三大区域市场的占有率将趋于下降，而内陆中心城市，特别是受益于产业转移的浪潮、借助于优越的地理位置、发达的交通网络的长江中游区域，如重庆、成都、武汉、长沙、合肥等市场将成为下一阶段增长最快的城市。按照2012年的房地产住宅销售面积简单测算，仅仅这五个长江中游城市的市场规模已达1亿米，是北、上、深市场规模的2.5倍。

　　(三)城市深耕：企业规模扩张的主导路径

　　从2012年的数据看，TOP5企业的单个城市销售额保持在20-30亿之间，万科和中海地产的单城贡献额接近30亿，近年迅速实现规模扩张的龙湖地产和融创中国的单城贡献额则更大。深耕城市而不是跨城扩张之所以成为企业的普遍选择，主要的原因不仅仅在于控制管理费用，根本的原因在于行业发展环境的改变，所谓时过境迁，企业也在顺变求变，具体而言：(1)顺应自住购房占比提升和消费品牌效应的强化，深耕城市更容易获得品牌的认知度和认可度；(2)在土地供应紧张和调控持久化的趋势之下，深耕城市更容易取得与地方政府和银行等的长期合作关系，形成双向的良性循环。

　　(四)企业分化：强者恒强，集中度加速提升

随着自住购房占比的提高，行业集中度上升的趋势可能会加速呈现。2012年TOP10企业的销售额市场占有率已经达到12.5%，较之2011年提高了2个百分点，加速提升的态势比较明显，未来这一趋势不仅会延续，而且可能会加速。原因在于：相对于投资性需求，对于自住购房而言，住宅是单笔支出最大的消费品，选择行业更为谨慎，对品牌开发商的依赖度更高。另外，经达十多年的房地产市场发展，消费的置业意识、产品认知能力和品牌鉴定能力都有显著的提升，从而使消费者对企业的筛选更为突出。一个自然的结果就是在行业平均增速趋缓甚至趋平的情况下，品牌企业能够获得远远高于市场平均的高速增长。

　　从2012年的销售数据看，行业销售面积和销售额平均增速分别为2%和11%，但TOP企业的这两项增速分别高达33.5%、27.6%。

　　(五)存量住宅：二手房流通率上升是总体趋势

　　二手房成交占比和二手房流通比率是衡量房地产市场发展阶段和发展成熟度的重要指标。在房地产市场起步和高速发展的阶段，新房供应是满足市场需求的主流途径，但是随着新房供给增速的下降以及存量住宅市场的扩大，二手房市场的流通率上升是总体趋势，而且在中国的一线城市将表现得更为突出。

　　从目前的交易对比，只有深圳、上海和北京的二手房交易占比在40%以上，其它二线城市的交易占比仅仅在20%左右，与香港等成熟市场100%左右的比率仍然存在较大的差距。尽管2010年以来的限购政策以及个人住宅所得税政策都将在某种程度上抑制二手房的流通率，但是基于以下几点因素，二手房市场占比的上升应当是大势所趋：(1)在住宅用地供给持续减少的情况下，新房供给能力下降应该是一种常态，相反，中国的二手房存量目前已经较大，根据中原地产的统计数据，北京、上海、深圳和天津等城市的存量住宅规模相当于一手住宅成交面积的25倍左右，但是目前的流通率仅在2%，远远低于香港10%的流通率；(2)一线城市及部分二线城市的土地和新房供给呈现"郊区化"趋势，例如，北京、上海和深圳近三年郊区住宅占全市新房供给的比例分别为50%、60%、80%，但是郊区住宅却存在交通、生活配套等问题，居住功能弱于二手房，且二手房市场选择性较多，成交总价较低，在地段和设施方面也优于新房，这些特征都十分符合自住购房的需求特征。