合生创展150亿目标必须要达到

来源: [观点网] 时间: 2013-07-09 11:32

致信编辑

打印

评论

“相信今年150亿目标能够顺利完成，而180亿是需要进一步努力的目标。”

　　3月最后一个工作日，合生创展在香港召开记者会公布2012年的业绩。

　　同一日，合生创展还在香港举行了京沪广三地高端产品的发布会，将北京霄云路8号、广州紫龙府等项目推广到了香港。

　　可以看出，合生创展对于高端产品的重视。而从以往的销售情况来看，合生对于高端住宅的依赖还是颇为明显，合生也显然不是以开发刚需产品为主的开发商。

　　但在国五条出台之后，大部分业内人士皆言会对开发高端产品的企业造成一定影响。

　　不过，合生创展副主席张懿对此还是表现出一定的信心，其表示“影响不影响还是看企业自己，看企业能不能把自己的产品做好，能不能满足市场的需求”。张懿认为，合生在产品上加强了配套服务、产品品质、设计等环节之后，新政对于高端项目的影响不会太过显著。

　　以下为合生创展2012年度业绩发布会现场实录：

　　现场提问：今年合生的销售目标是多少？新政出台之后，合生会担心销售受到影响吗？去年到现在合生的总裁职务好像一直处于从缺的状态，是出于什么考虑？能否更详细介绍一下公司的投资业务的情况？

　　张懿：2013年的销售目标是保住150亿，力争180亿，也就是说会比2012年的117亿有25%以上增长。

　　国五条的出台是国家进一步规范房地产市场的政策，相信这些细则出台以后会进一步规范房地产市场的运作环境，但是这个市场仍然会分高端、中端、刚需和改善型需求。

　　从我们的角度来说，只要加强综合配套就好，影响不影响还是看企业自己，看企业能不能把自己的产品做好，能不能满足市场的需求。而我们的高端产品重点就是要做好产品品牌、工程质量、售后服务，还要加强设计理念和综合配套。

　　在这些方面，我们这几年用了大的力度改善，相信很多产品是能够满足一部分高端人士的需求。所以，2013年150亿-180亿的销售中仍然会有部分高端产品，而从第一季度销售情况来看，高端产品仍然是比较活跃的。

　　人事方面，最近公司做了一些调整，比如原副主席项斌由于年龄的原因不再担任公司的副主席，同时充实了原来集团的常务副总郑少辉，现在加入到董事会成为执行董事，主要分管工程和营销以及负责日常运营。

　　至于总裁的空缺，集团仍然本着非常稳健的策略，会考虑外聘也会考虑集团内部培养，总之是要不断加强班子的力量。

　　从这个角度来说，经营班子的能力在业绩方面也有所提升，这两年各方面有了很大的改善，整个经营团队在业务发展过程中和宏观调控背景中得到了锻炼和提升。

　　至于投资业务，首先去年比较成功的把金隅股票卖掉，作为财务投资赚了不少的钱，为股东争取了最佳效益，也反应了我们的投资能力。目前的投资还有两块，一是北京农商行，二是广州农商行，这两个投资效果也不错，对集团的现金流和收益都是正面的贡献。

　　公司在整个策略上仍然是以房地产，包括商业地产和住宅业务为主，对于投资会持非常审慎的原则，占比也不会太大。

　　现场提问：截止到目前合约销售完成了多少？合生手上的现金是55亿，但是一年内到期债务有150亿，再加上建筑费用和其他资本开支，现金能不能应付短期债务情况？

　　张懿：今年销售目标是150亿必须要达到，第一季度已经达到了预期目标，到今天为止差不多已经完成了26到27亿。而去年第一季度销售也就十几亿，今年已经是去年同期的三倍，销售力度明显加大。

　　相信今年150亿目标能够顺利完成，而180亿是需要进一步努力的目标。

　　我们仍然要保持合生的特色，追求高利润率不能盲目，而是要通过提升综合配套、提升附加值来达到。如果简单追求高利润率就是唯利是图，但提高产品品牌、提高产品价值和各方面附加值是软性的，这是要有文化背景的，需要内涵价值的。

　　从这个角度来说，相对较高的利润率是合理的，因为这其中要付出很多艰辛劳动，包括品牌设计、前期筹划、各种综合配套等，所以我们很多高端产品综合配套也得到了客户的认同。

　　债务方面，2013年实际上需要还债150多亿，今年第一季度已经还了50亿，后面剩下也就是100多亿，从这个角度来说今年的流动性比去年有明显的改善。而且，今年的销售总额又可以达到150亿以上，这对债务也有很大的改善。

　　另外，现在各家银行对我们的支持力度进一步加强，而且还有200多亿银行授信额度没有使用。如果今年还有多余的资金，我们可能还会适当的加大土地储备，特别是商业地产的土储。

　　公司今年还款压力并不是太大，而且现有资金比较宽裕。

　　现场提问：合生去年财务情况还是很好，业绩也不错，但为什么不派息？今年高端产品占比多少？毛利率会不会提高？

　　张懿：前几年发了债，里面有一些条款限制了我们派息，主要是一些指标暂时没有达到，相信通过我们的努力以后能够达到，一旦达到我们就会派息。

　　150亿-180亿的销售目标里面，刚需占1/3，改善型占1/3，高端占1/3。今年高端销售可能会保持相对稳定，特别是综合配套陆陆续续出来以后，会很大程度上支撑高端产品的销售。当然，1/3也不是绝对的，可能高端销售会更多一点。

　　我们会根据市场不同的情况进行调整，市场很奇怪，有时候高端需求量大一点，有时候刚性需求大一点，有时候在不同区域改善型大一点。比如说北京、上海，由于老百姓生活品质不断提升，原来房子小的人现在想改善，所以改善型的会多一点。

　　所以，我们按照1/3的供货量进行开发，土地储备也是这样考虑的，我们有一部分是刚需，有一部分是改善，有一部分是高端。这样可以在不同时段上满足不同的客户需求，保持销售。今后几年我们希望销售能够保持15%到20%以上的增长，2013年希望增长25%以上，明年希望销售200亿以上。

　　现场提问：今年合生买地及资本开支的策略是怎样的？

　　张懿：去年新增土地只有一块，今年会根据资金情况来考虑。我们买地的战略主要还是集中在北上广等一线中心城市，三、四线原则上很少去，基本上也看不到动作。

　　第二，要与现有的土地形成合力，所以不能随便买地；第三，要考虑土地投入产出比，有一些地希望短平快，有一些地希望可持续性发展；第四，我们已有土地储备3300多万平方米，而土地储备不是越多越好，要保持相对合理的土地储备，所以一般会控制在3400万到3500万之间。当然，买地是一个投资，仍然要强调资金的投资回报率，这是核心。

　　今年买地的资金大体上分成几块，一块是新增土地款，还有一部分是原来已经和政府签订协议，要补一些款。总体考虑是28亿，其中大部分还是原有和政府签的土地的地价款，真正的新增土地会考虑在5到10亿之间。

　　现场提问：合生在今年前三个月大概有110多亿的债需要偿还，这个数字是否准确？公司过去发债成本相对比较高，会不会考虑用其他方式把成本降低？合生商业地产进展不是特别明显，原因是什么？

　　张懿：今年一季度银行贷款到期差不多50亿，也已经还了50亿，所以110亿是全年需要还的债。

　　李永红：一季度银行还贷是50亿左右，全年150亿，这包括了提前还贷释放抵押物。接下来的三个季度，银行短期还贷是70亿左右，刚才说的100亿其中有30亿是预计会提前还贷。

　　张懿：今年一月份发债的成本是合理的，将来如果有合理的机会，我们也会不断降低财务成本。我们预计今年会用更多的开发贷来替代一些高成本的融资，所以今年有融资成本下降的目标，预计会下降1%，而且年内有机会实现，这也会进一步调整债务结构和债务品种。

　　2012年商业地产收入已经比2011年有了相当大的提升，去年有很多项目已经开始运营了，比如说上海的海云天出租率达到了80%，今年目标是达到95%以上，还有广州、北京的项目，都是去年刚刚运营，而且现在租售情况都不错，酒店也保持了平稳增长。

　　今年商业地产还会有进一步提升，但是大的购物中心可能要到2014、2015年才推出，所以商业地产收入爆发期可能会在2014、2015年。

　　不是商业地产进展缓慢，而是还在按照正常的程序开发。