越秀地产继续爬坡

来源: [观点网]      时间: 2013-07-09 11:00
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要达到200到300亿的销售目标，越秀地产还在爬坡当中。

　　3月21日下午，香港四季酒店。越秀地产总经理张招兴、执行董事唐寿春、运营总经理陈志鸿、执行董事林右烽出席了2012年业绩发布会现场。

　　回顾2012年越秀地产的表现，实现合同销售金额123亿，同比增长36%。已经出售但还没有入账的金额达到118亿，预计其中85亿在今年可以入账。

　　除了大幅增长的销售业绩，去年越秀地产还完成了将广州IFC注入越秀房托的，通过交易，越秀地产获得了49亿元的现金回笼，同时减少了45亿的负债。

　　相较于2012年123亿的销售表现，2013年，越秀地产给自己定了一个被质疑有点保守的销售目标——132亿。

　　“我们为自己设定的销售目标是132亿，比去年的123亿只有轻微的增长。”林右烽表示：“我们觉得这个增长是合理的，也非常有信心完成。”

　　陈志鸿也指出，并不是越秀地产比较保守，而是因为开发周期和开发节奏等原因，很多货量来不及在今年推出。要达到200到300亿的销售目标，越秀地产还在爬坡当中。

　　在拟定微增销售目标的2013年，越秀地产还将继续深化全国布局。林右烽透露，去年越秀地产投入80亿取得12块近38万平米土地储备，遍布全国12个城市。

　　随着越秀地产全国布局进入越来越多二三线城市，毛利率也随之有所下降。陈志鸿表示，二三线城市毛利率肯定比不上一线城市，但是作为战略布局来讲必须这样做。不过，“项目的毛利率会随着市场发展逐步回归，这是一个趋势。”

　　以下为越秀地产2012年度业绩会现场实录：

　　现场提问：越秀地产在广州的销售近几年占比逐渐降低，公司希望今后广州和广州之外的销售占比可以达到什么水平？

　　陈志鸿：在2013年销售目标132亿的构成里面，广州大概占七成，广州以外占三成，省外的比例在逐步上升，这也是按照公司这几年的扩张计划在变化。

　　我们设定了一个长期的目标，但这个目标并不是一个很具体的数字。还是延续以前的说法，越秀地产是扎根广州扩展全中国。而且越秀地产拓展全国的战略也非常清晰，2013年广州和广州以外的比例是7：3。从目前的土地储备来讲，广州和广州以外的比例是5：5。

　　现场提问：财富天地广场预计哪一年会注入房托？越秀地产的注入计划中有七八个商业项目，能不能具体透露是什么项目？越秀地产去年与喜达屋和雅诗阁签署了战略合作协议，是不是意味着越秀地产商业会转型以酒店、公寓为主，或者说会加大比重？

　　陈志鸿：财富天地广场是继国金之后比较成熟，或者说比较快具备条件进入上平台的项目。

　　财富天地广场是公司自主经营的零售批发市场，会按照这种项目经营的基本规律去做。即有休闲特色的主题式商场，但同时又是专门几类定性商品的批发市场，这是跟其他商业项目不一样的地方，也是运营方面的特色。

　　财富天地广场成熟以后就会注入房托，成熟要满足三个条件：投资者满意、股东满意和经营者满意。我们是把越秀地产和越秀房托双平台互动模式作为核心竞争力去打造的独特商业模式。

　　另外，我们的双平台互动模式不是一个，这种商业模式在资源储备上还有其他项目。除了广州财富天地广场，还有珠江新城第三高的财富中心及亚太世纪广场。广州之外的像南海星汇云锦、武汉沈阳项目以及杭州青山湖科技城等。

　　去年和一些酒店管理公司签订了战略合作协议，这也是为了支撑我们商业和住宅并重的策略。而且我们的商业是全业态的，既有综合体里面的写字楼、商场也有酒店。为了支撑商业运营，我们现在建立了一个广泛的商业合作平台，不单是酒店、公寓，还有零售和其他业态。

　　去年和喜达屋、雅诗阁都签了合作协议，跟这些酒店管理公司签订战略合作协议是为了支撑今后这种商业物业的运营。

　　我们不存在转型，一直坚持住宅和商业并重，而且商业是按照双平台互动，商业里面还配有全业态资源。但根据不同时间、不同区域的资源情况，可能有一些项目侧重于写字楼为主，有一些项目是商场为主，有一些项目是酒店为主。

　　今后还会陆续签订很多战略协议，当我们把全业态战略合作协议都签了以后就不会有这个疑问了。

　　张招兴：现在财富天地广场比较明确未来会注入房托，至于刚刚提到几个项目要根据成熟程度和条件来看，不一定所有商业项目都会注入房托。

　　针对商业项目我们一共有三种模式，直接出售、出租和双平台互动。刚才提到的七八个项目不是都要按照双平台互动模式去做，每个项目都要根据价值最大化的原则去做。

　　至于签署的一系列战略合作协议，这是一种经营方式。有的项目需要整合社会资源，与在这方面做得好的企业合作，使整个项目的效益最大化。

　　越秀地产住宅和商业相比，住宅的比重肯定会比较大，我们不会因为这样的战略协议转型，住宅和商业比重不会变。签署合作协议的目的就是为了整合社会资源，公寓项目就要请最好的公寓管理公司，酒店就要请专业化的酒店运营公司。

　　现场提问：国五条细则中二手房20%个税和二套房首付利率或将提高，如果这两个政策一旦实施，会给市场带来什么影响？

　　张招兴：价格必须根据市场的情况，随时都可能会做调整。国五条也好，或者其他情况也好，销售策略都要根据市场情况调整。

　　越秀在广州的11个项目位置都比较好，特别是广州楼价本身也比较理性。我们始终把广州作为大本营，广州的房地产市场也比较健康。

　　另外，20%的个税和二套房利率提高，我觉得影响程度是由供需关系决定的。供不应求的时候，楼价涨一点也肯定有人买房，供过于求的时候，楼价想涨也涨不上去。如果是刚性需求，首付比例提高一样也会买房。

　　未来房价的趋势是平稳上涨，因为中国的经济发展，城镇化程度的提高，资源比较稀缺，这是大家的共识。

　　政府为什么要调控？因为房价涨得太快，在这种情况下出台一些措施来控制房价不要过快上涨，使整个行业健康发展。所以，无论是20%个税、首付比例提高还是其他措施，真正的影响要看供求关系。

　　现场提问：越秀今年销售目标132亿是不是过于保守？今年初公司发了美元债券后应该有很多现金，是不是打算今年年末现金比去年有所增长？

　　陈志鸿：发美元债券的很大一部分会用于调整债务结构，将时间短、利率高的调下来，但是这里面的部分资金也会用于发展。而且预算会做动态调整，按照评级我们现在是47%的负债率，如果资金回笼快、现金充裕，就可以把34亿的预算做动态调整。一些地理位置好、价格比较便宜的土地也会超出预算去拿。

　　负债率临时性高一点、低一点都没关系，评级机构也是看均衡的水平。总之要保持优质地产商的结构，在内房股里面保持良好的财务状况。

　　我们不会突然让现金增加很多，越秀地产总资产700亿左右，一直保持七八十亿现金在手上，这是一个比较合理的水平。太多了就浪费资源，太少了不够应付周转和风吹草动的风险，不然应对能力比较弱。

　　销售目标并不是比较保守，我们现在提出要加快开发节奏，预售证拿到的面积也不少，但是很多集中在十月份、十一月份和十二月份，今年来不及一下子推出来。

　　越秀地产从原来四五十亿的销售到现在一百亿左右，要达到200到300亿的目标，还在爬坡的过程中。

　　刚才提到132亿销售目标，如果按照现在180万平方米可售货量计算，其中可领预售证的有160万平方米。如果要卖到132亿，去化率就已经超过60%，在目前的市场环境下，能够达到这个去化率已经算是不错了。

　　现场提问：销售目标是在新国五条出台之前定下来的还是之后？现在会不会调整？广州和广州以外区域项目的平均售价和毛利率水平是多少？越秀去年有和房企进行合作，今年在买地方面有什么打算？

　　陈志鸿：越秀地产在进行全国布局，二三线城市毛利率肯定比不上一线城市，但是作为战略布局来讲必须这样做，而且项目的毛利率会随着市场发展逐步回归，这是一个趋势。

　　毛利率低不等于收益率就低，毛利率是静态的，可以通过开发节奏加快周转来提高毛利率。毛利率变低并不表示生意不好做，只要赚钱就好，毛利率只是一个指标。

　　关于买地的问题，计划是34亿的开支，静态来看34亿好像买不到什么土地，但是要动态的看。2012年底公司土地储备已经达到了1440万平方米，2011年末这个数字是1116万平方米，大家知道土地储备要占用资金，我们要考虑整个周转率。

　　34亿购地资金安排不等于说很保守，例如去年计划54亿用来买地，最后却用了84亿。

　　去哪里买地？哪里有好的土地就去哪里买，有符合我们战略投资、符合经济预算的土地都会去买。香港也是我们的一个战略目标区域，如果香港有好的土地，我们也会去买。

　　张招兴：今年销售目标是在国五条出台前做的计划，不需要做出调整。房地产调控已经是一个常态，我们需要做的就是通过合理控制资源，提升产品质量，加快周转速度，通过品牌和服务来增值。

　　作为地产企业，整合资源互相合作是非常好的模式。公司去年开始尝试，以后还会继续进行与有信誉的地产商进行合作。

发稿：张媛娜审校：杨晓敏

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