世房欲超额完成全年目标

来源: [观点网] 时间: 2013-07-09 10:22

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尽管存在着各种不确定的政策影响因素，许世坛对于完成销售目标依然信心十足。

　　“我们很有信心超额完成今年的指标。”在3月26日召开的业绩会上，世茂房地产副主席兼执行董事许世坛表示。

　　2012年世茂房地产录得460.97亿元的合约销售额，同比上升50%，而世房今年销售目标较之上涨20%达到550亿元。

　　已公布销售目标的众多房企大多数考虑到政策调控的因素，皆有意将销售目标的增幅调低，基本与2012年销售业绩相若，相比之下，世房的增长幅度稍显激进了些。

　　不过，尽管存在着各种不确定的政策影响因素，许世坛对于完成销售目标依然信心十足。“我们很有信心在今年3月底完成全年目标的25%，往往一季度是销售最困难的时候，也是推盘量较少的时候，但如果是这个时候还是能够完成目标，那么随着二季度推盘量的增加，三季度更多项目推出，我们完全有信心超额完成全年目标。”

　　新国五条影响

　　今年全年世房的新增供货量大概是630亿，上下半年的推盘比例约为4：6，上半年货值约240亿元，下半年则约为380亿元。

　　早前数据显示，截止2013年2月28日，世房2013年累计合约销售金额为73.3亿元，累计合约销售面积60.65万平方米，较去年同期分别升151%及137%。按照最新公布销售目标计算，截至2月末，世房已完成全年目标约13%左右。

　　3月世房旗下新入市项目亦不多，仅上海佘山新盘入市，厦门、苏州两项目新推产品入市，世房计划二季度有大量新盘入市，新推盘量将超过一季度。

　　许世坛表示，若2013年上半年销售均价平稳，预计本年将不会再有新调控政策出台，若上半年市场商品房售价出现明显上涨趋势，下半年预计会出台新的调控政策，因此集团上半年完成目标是完成全年50%以上，以应对市场可能的变化及风险。

　　许世坛同时认为，新国五条主要的影响在于二手房，“现在可以观察到二手房在国五条出台之时就已经有大幅的成交，但慢慢冷静下来，预计这个月底下个月初政策出台以后，二手房的成交会大幅减少。这个政策长远来讲对二手房的压力比较大，另一方面对一些不是属于刚需改善型的大单位影响也非常大。”

　　许世坛续称，其实世房从2012年开始就加大幅度调整产品，目前76%以上可售资源都是刚需、刚改产品，而这些项目在一二线城市的需求非常大，故世房今年也加大了一二线城市的土地储备，包括杭州、南京、宁波等城市。“这些产品很多会在今年6月、9月陆续推出市场，而6月及9月也是供货量较大的时间。所以我们有信心超额完成今年的指标，而且我们觉得中国城镇化未来会推动需求的增长。”

　　值得一提的是，早前数据披露，2013年世房平均销售价格为1.21万元每平米，与2012年末的12223元/平米持平。换言之，截至目前世房并没有作出折价的调整。

　　“从一二月包括截至目前的销售情况来看，我们的销售价格都没有调整，没有任何的降价，截至2012年底价格已经升至1.2万元/平，而一直到现在都超过1.2万元/平，所以我们没有降价，甚至还有一些加价，现在我们有些楼盘也有一些稳步的加价。当然还要监控市场，如果有调控，我们也会因应市场考虑降价。”

　　在2012年上半年，世房对库存价格进行调整，以价换量取得销售额大幅上升，实现大量现金回流，净负债率也大幅降低，然而同时也导致利润率有所下降。年报披露，2012年世房毛利下降4%至96亿元，毛利率由2011年的38.4%下降至33.5%。

　　不过，许世坛透露，其实从2012年9月开始集团销售均价开始得到提升，从10014元/平米回升至年末12223元/平米，而这些项目会在今明两年内入账，对今后毛利水平的提升有帮助。同时，2013年集团也将推行成本、品质问责制，加大管理力度，有望在未来将毛利率提升2%以上。

　　净负债率大降

　　大量销售回款，加上暂停了不少高息融资，世房2012年的财务状况确实改善了不少。年报数据显示，截至2012末，世房的净负债率由2011年底的81.7%降至55.9%，手持现金超过181亿元；一年内短期借贷为124亿元，仅占总借贷的30%；现金比率达到146%。利息成本也由2011年底的7.9%降至7.7%。

　　许世坛表示，由于今年会有一些买地的计划，故预计负债率会有所上升，集团目标将净负债率维持在60%以内，利息成本由2012年度的7.7%降至7.5%以下。

　　许世坛另透露，今年世房计划支出超过160亿元的资金用于购地，重点关注地区集中于长三角及福建地区。资料显示，截至今年2月底，世房按权益占土地储备约为3623万平方米。今年世房拿地的规则也有所改变：只有区域在完成季度销售目标时，才可以考虑新增加土地储备。

　　许世坛介绍，160亿是内部通过非常详细计算后得出来的，且公司现金流充裕，故不需要为此而在市场上做特别的融资。“其实从2012年开始我们已经停止了很多高息融资，今年年初做了一个美元债券，利率相当低，为6.625%。今年还是以销售为主，预计现金收款比率从80%上升到85%，相当于470亿，已经足够应付土地的支出。”

　　今年以来，世房在土地市场上的表现也甚为积极。

　　1月31日，上海世茂至勤投资管理有限公司以楼面价9580元/平方米，总代价21.39亿元竞得浙江宁波江北宝庆寺1#地块。2月20日，世茂旗下硕通投资有限公司以16.02亿元竞得杭州滨江区之江度假村地块，折合楼面价8002元/平方米。

　　3月8日，世茂旗下上海世盈投资管理有限公司竞得苏州石湖东部建设区4号南、北两宗土地，总面积达29.09514万平方米，成交总价达31.5亿元。

　　3月14日，上海世茂股份有限公司以3.4亿元的底价竞得宁波江北包家漕2#地块。

　　其中尤其值得一提的是杭州之江度假村地块，在世房拿地后不久便宣布，该项目49%股权由融创中国9.07亿收购，换言之，世房将与融创合作开发该项目。

　　在业绩会上，许世坛表示，合作开发对世茂来说并非是新模式，“重要的项目或者土地款较大的项目，我们都会考虑合作。但大部分项目还是我们自己做，包括杭州项目，还是由世茂的团队去负责管理。