王成平：贵阳大盘开发商压力很大

来源: [观点网] 时间: 2013-07-08 15:56

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“管理需要精细化，方方面面都需要投入，这让很多老板说累死。”

　　在民营企业占主角的贵阳，中铁置业是这个城市房地产市场中少数做得不错的央企之一。

　　中铁置业在贵阳有中铁逸都国际、中铁十二滩、中铁国际生态城三个项目，而中铁国际生态城远离市区，被贵阳本地人称为真正的生态大盘。

　　贵阳中铁置业副总经理王成平也伴随着中铁在贵阳的发展壮大，更加深刻感受到了贵阳楼市的变化和不同。

　　此前一直主管财务工作的王成平也十分喜爱拿数字说话。

　　在央企中，王成平也算是少见的敢言之人，其频频接受贵阳本地媒体采访，也在贵阳大盘模式成为全国关注焦点之后，多次向很多非本地媒体描述他自己眼中的大盘模式及贵阳市场。

　　以下为观点新媒体对贵阳中铁置业有限公司副总经理王成平的采访实录：

　　观点新媒体：贵阳和其他市场相比有什么特点？贵阳房价会持续在低价徘徊吗？

　　王成平：贵阳还是存在机会的，一方面是贵阳的城市化进程，还有城市价值的提升。周边在建或开通的高铁也很多，像贵阳到广州的高铁明年就要开通。高速公路也一样，未来贵阳城市交通枢纽和中心的地位非常明显，产业资源的快速引进也是一方面。

　　贵阳的房价长时间会在低价徘徊，这种说法不是没有道理，但如果高铁和高速公路开通，产业资源快速引进，房价就会上升，而且这种可能是完全存在的。

　　大盘时代中长期是乐观的，短期来讲像花果园、中天未来方舟和后面的那些大盘都很巨大，偏大会带来现金流问题，之所以走低价路线是需要快速回笼资金，进而降低资金占用成本。

　　这种低价策略对于房地产开发商有很大压力，既要在差异化上下功夫，又要在成本管理上下功夫，要做出品质还要少花钱，这肯定要很多心思。

　　总体来说，贵阳大盘现象是厚积薄发。前两天公布的一个数据中，全国31个省会城市里贵阳房价名列倒数第三，只比西北某个城市要高一两百元，倒数第四的长沙都比贵阳高七百元，差距还是很明显的。

　　贵阳的后发优势还在于城市发展，比如说气候优势，贵阳夏天的气候优势非常明显，如果夏天来贵阳，平均气温也就20多度，所以贵阳夏天很少用空调，风扇都不用开。

　　观点新媒体：贵阳人口密度是否会增加？对城市发展和房地产等方面会有什么影响？

　　王成平：城市的人口密度会不会增加是管理问题。香港的城市密度大不大？房子与房子之间的密度大不大？但这不会影响香港国际金融中心地位。

　　城市的发展随着人口增加、城市规划扩大会产生宜居问题，这基本上有赖于城市公共体系配套来解决。其实这会对一些旅游景点有影响，西南有很多的自然旅游景区经过商业开发后，改变了原生态的东西，商业氛围太浓。但是政府城市规划公共体系的建设，包括交通、污水处理、城市管理等，这些都要由政府来解决。

　　所以，先天的规划和后天的管理要相配合，不能简单的讲现在的规划以后就不好。如果说疏散的道路很多，不进行管理，发展也不会很好，这也不是会制约房地产发展的问题。

　　观点新媒体：贵阳中铁的发展战略和开发策略怎样随贵阳房地产市场作相应的调整？

　　王成平：贵阳去年成交量在1000万平方米，被两个大盘占到了60%到70%。但是，从另外一个角度来讲，能把这些供应接下来都是真金白银，就算是4000元/平方米，也要几百亿才能把供应消化完毕。

　　随着国家经济发展和西部开发的落实，公路、铁路、水利等大的基础设施投入，不断拉动西部的经济，以前周边居民没有什么购买力，但是现在周边的人也可以来买房了。

　　贵阳的房价和地级市的房价相比较差距不大，但贵阳是省会城市，有很多的资源优势，这都会吸引周边的人去贵阳买房。

　　在这种情况下，中铁置业没有纯粹跟随市场的策略，而是在差异化方面下功夫。中铁房子的品质方面在贵阳市场得到认可，在成本管理上也尽量给消费者提供性价比较高的产品，不会去纯粹的拼成本。

　　观点新媒体：央企和民企在大盘的发展策略方面会有很多不一样吗？

　　王成平：策略不一样并不完全是因为央企的背景，其实每一个公司的开发模式都不同，比如说花果园是快速销售回笼现金流的模式，然后不断扩大规模。做产品既要讲究品质又要追求一定的量，因为没有一定的量也很难发展。中铁是央企，对于产品的运作会带有一些固有特点。而且在品质上和数量上都要考量，不可能做成极端产品，也不能拼价格，因为我们的理念和市场定位都不是这样的。

　　总体上我们是想把产品既往高处做，又要控制成本，通过这些手段把价格做到略高一点，这样的产品性价比也是较高的。

　　其实消费者看得懂，来看房子的时候会进行比较。房地产发展了这十几年以后，购房者都是很理性的，会考虑这个价格合不合理，值不值得买。

观点新媒体：贵阳房价会不会上涨？

　　王成平：房价哪一年会大涨或者上涨多少，我说不出来。不过贵阳的房价会上涨，但是上涨的幅度、时间和速度由以下几个因素影响：

　　第一，城市化率的速度。速度越快，房价上涨的机率越大。

　　第二，城市价值的提升速度。主要是高铁、高速等，如果在短时间内完成城市价值会提升，物业价值也会跟着上涨。

　　第三，产业资源的布局。如果说贵阳现在房价、地价和人力资本相对较低，有机会引进很多有发展前景的产业，房地产开发完之后又迅速有一些好的产业补充，形成可持续的发展，而且速度越快，房价上涨的幅度会越大。简单的讲，资源集中度决定了房价上涨的速度和时间的快慢。

　　观点新媒体：贵阳房价水平怎样才比较合理？

　　王成平：市场永远是正确的，所以不能说什么水平的房价比较合理。贵阳消费高是高在哪里？主要集中在餐饮方面，相比这个城市的发展水平来讲，餐饮方面价格确实比较高。但是贵阳房价很低，所以住在贵阳的幸福指数很高。

　　很多人现在一个月的工资五、六千元，几乎一个月工资能够买一平方米的房子，如果一栋房子按80平方米来算，两个人供一套房子五、六年就可以。

　　但是从房地产开发商的角度来讲，现在的压力非常大，管理需要精细化，方方面面都需要投入，这让很多老板说累死。在这种情况下，房地产开发商要先把自己的管理做好，把差异化做好，为市场提供性价比更高的产品。所以，不能给市场定一个什么价格，这个价格还是由市场来决定。

　　观点新媒体：国家的调控政策对贵阳有什么影响？