新城镇化与新调控之观察

来源: [观点网] 时间: 2013-07-08 15:27

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到2020年全面建成小康社会目标那一天，城镇化质量应该是明显提高的。

　　从中国经济现在发展的格局来看，未来城镇化可以说是处于一个举足轻重的地位。十八大报告里提出到2020年的时候要全面建成小康社会，那么建成小康社会的时候，新四化是怎么提的？就是工业化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城镇化质量明显提高，农业现代化成效显著。

　　也就是说，到2020年全面建成小康社会目标那一天，城镇化质量应该是明显提高的。所以，城镇化的发展已经列为全面建成小康社会的重要组成部分。

　　十八大报告还提出两个翻一番，就是GDP总量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要实现这两个翻一番，中国经济增长速度需要多少？大致需要每年7.2%左右就可以实现。

　　这7.2%又如何实现？全球金融危机之后，世界经济非常不稳定，特别是欧债危机不断呈现，下一步要保持7.2%的增长速度，也不能走过去十年的发展道路，不能靠外需，只能靠内需。

　　内需方面，中国的发展一个是工业化，一个是城镇化，推动了过去十年中国经济的高速增长，但工业化是创造供给，只有城镇化是创造需求。现在工业化的情况是全国很多行业产能过剩，大量新兴产业也出现了过剩，所以在外部市场不够稳定的情况下，大量工业化面临着过剩的问题。

　　国务院领导把握的方向就是未来要大力发展城镇化，这就是李克强总理所说的，城镇化是推动内需发展最大的潜力所在，因为只有城镇化才能创造需求，才能消化很多制造业产能过剩的问题。毫无疑问，下一步城镇化是中国经济发展的一个非常重要的方面。

　　十八大报告之后提出来的城镇化，只在前面加了“新型”两个字，什么是新型城镇化？目前来看，我们还没有从官方文件里找到新型城镇化的确切定义。但是，国务院之所以提出来新型城镇化，那就一定是区别于过去的城镇化。

　　如果新型城镇化走的道路和过去十年一样的话，那何必要加“新型”两个字呢？“新型”城镇化一定是区别于过去的城镇化。

　　在国务院有关文件以及在国务院领导有关讲话里，我们研究了和新型城镇化有关的提法。我们认为，虽然政府没有明确给新型城镇化下定义，但新型城镇化至少要包括以下几方面内容：

　　第一，要实现农业转移人口市民化。要使已经在城市里面生活、就业的农民享受城市待遇。

　　第二，集约、高效的土地利用。过去十年城镇化年均提高率是1.36%，每年两千多万人口进城，规模很大、速度很快，但是我们的土地城镇化速度远远高于人口城镇化速度。如果将2008年6亿城镇人口和1990年3亿相比，人口总量翻了一倍的话，城市的建成区面积2008年比1990年增长了两倍，也就是说土地的扩张速度比人口进城的速度快了一倍。我们过去的城镇化是粗放的，是追求数量性的城镇化。下一步，新型的城镇化一定要在高效和集约利用土地上做文章，不可能再像过去十年、二十年那样，无限、快速扩张城市土地。

　　第三，城市群的科学布局(大中小城市和小城镇的协调发展)。改革开放之后，中国的城镇化只有20%，经过了30多年发展，现在的城镇化率已经超过了50%。欧洲城镇化率从20%提高到80%用了两百年的时间，美国从20%提高到80%用了一百年的时间，中国从1978年的20%提高到70%走过的路程和使用的时间是最短的。

　　但是怎么发展城市？如何推进城镇化？过去的政策里不是十分清晰，一会要建立小城镇，一会要发展大城市，经过了漫长的探索。但从现在开始，我们的国家和政府找到了一条推进中国城镇化发展的明确道路，就是改变过去各自城市独立、分散的发展格局，开始以城市群作为推动城镇化发展的主体空间形态的格局。所以，现在是通过城市群各个城市的同城化来提高城市群发展速度，国家再用高速铁路网把各个城市群连接起来，通过这样一个模式来推动城市城镇化的进程，实现大中小城市的协调发展。

　　第四，城镇发展与产业资源相适应。过去有些地方脱离产业单独发展城市，尽管城市的面貌可能焕然一新，城市的房地产可能繁荣一时，但是由于没有产业的支撑，城市的繁荣或者房地产业的繁荣也就只能保持很短的时间。下一步推进城镇化的健康发展，提高城镇化的核心要义，城市发展要和产业发展相结合，用产业做支撑，这才是可持续的发展。

　　第五，绿色、低碳、协调的城镇建设。整个建筑业量大面广，对资源的消耗、占有量非常大，下一步在发展城市推进城镇化过程中，如何和国家大的能源政策、经济转型相结合？就要求大力发展绿色技术、低碳、环保的建设技术来推动城镇化的建设和发展。

　　第六，智能化、以人为本的城市现代化管理。

　　以上就是在研究了国家有关文件里面关于新城镇化问题之后，我们认为新型城镇化应该包括的几方面内容。下一步，房地产业的政策定位会是什么？开发企业又如何作出选择和应对？

　　首先，下一步房地产业的发展，第一，到2020年之前，中国房地产业仍然面临着新的发展空间。关于中国房地产业是不是发展过度、是不是要掉头向下、是不是未来还有巨大的增长，有很多的争论，但我们看来，因为城镇化进程还没有结束，消费结构升级所带来的无论是住的需求还是商业、服务、旅游等需求还远远没有满足。所以，到2020年之前房地产业仍然是面临着增长的空间，这是没有悬念的。

　　但是，在新型城镇化下如何确定未来的房地产政策方向？这要根据中国房地产业发展的实际情况来做出判断。

　　第一，现在的供应能力足够大。到去年年底计算，全国城镇总住房面积，包括商品房，凡是在城镇范围内新住房面积接近12亿平方米，如果按这个来计算，直到2020年竣工面积的增长不需要太高的增速，就完全可以应对城镇新增的住房需求。但是供应量比较大，为什么北京、上海等城市房价还在上涨，还说供不应求？主要是结构性问题。供应能力、资金、施工力量都是可以移动的，现在总的供应能力不是问题，而且已经是巨大的一个供应量。那么，未来的增长不需要太高，只要保持增速，应对未来新的需求就没有任何供应上的问题。

　　第二，现在的城镇人均住房面积已经处于不低的水平。温家宝总理在两会期间用了很多数字，其中一个数字与住房有关，他说：到2020年时城镇人均住房面积到32.9平方米。这是什么概念？我们大概计算了一下，发达国家当年在我们这个发展阶段的时候，他们的人均住房面积不比我们现在高。也就是说，现在人均住房面积相对经济发展来说没有滞后。第三，中国现在城镇居民的新房率很高。现在城镇里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭来计算的话，刨除集体宿舍，比如大学、大型企业等，城镇里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房。

　　第四，现在我们的问题是什么？住房、房地产发展的问题是什么？我认为主要是不平衡的问题。尽管未来还有新增住房需求，但是以现在的供应能力和资金状况来看，应对新增住房需求没有问题。如果我们不能够管好需求，简单地增加供应，将会导致什么结果？导致的结果就是增加的供应会继续供应给有能力多占有住房的家庭，这个不平衡就会继续扩大。

　　也就是说，现在中国住房发展最大的问题就是不平衡。第一就是住房资源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都买不起；二是速度不平衡。有的家庭换了好几次房，而一部分家庭新增职工，特别是在大城市尤其突出，蜗居、群居、住不起或买不起的问题都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房价超过居民支付能力的问题始终存在，而三四线城市供应量居大，这样的问题也存在。

　　所以，不需要知道今年或者明年还会出几条，会不会出国六条等，下一步一定是会在供求双向调节市场。一是更有效率地控制投机性需求，如果不控制这些需求，那么不平衡问题就会越来越严重；二是要满足新型城镇化下的住房需求，政策一定会保护刚需。

　　无论是今天的行政手段，还是明天的经济手段，一定会沿着这个方向进行控制，不让多占有住房的继续占有，让那些没有房子、住不好房子的家庭尽可能改善住房。