许成林：融汇地产多级联动大盘模式

来源: [观点网] 时间: 2013-07-08 10:59

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融汇地产采用一二三级联动开发的模式，所做的项目都是大盘。

　　融汇地产总部位于重庆，以福建、山东、安徽、云南为主要战略基地，逐步形成依托大重庆，布局闽东南全国战略。据重庆融汇地产副总经理许成林表示，融汇地产都是采用一二三级联动开发模式，所做项目基本都是大盘。

　　去年融汇地产销售额逾30亿，今年目标翻番至60亿。许成林直言，“压力确实非常大。”此外，融汇集团正在进行紧锣密鼓的上市准备。

　　以下为重庆融汇地产高级副总经理许成林先生的专访：

　　观点新媒体：能否简单介绍一下融汇地产以及主要业务？

　　许成林：融汇集团是一家多元化、跨地域发展的公司，公司正紧锣密鼓的准备上市，并进行规模性发展。融汇地产2006年成立，总部在重庆，以福建、山东、安徽、云南为主要战略基地，逐步形成依托大重庆，布局闽东南的全国战略。

　　融汇地产采用一二三级联动开发模式，所做的项目都是大盘，1000亩以下的地都不拿，而且都是新项目。比如说在重庆的几个项目都介入了一级土地开发，大多数是3000亩以上的。这3000亩地包括路网建设等都是我们自己做的。

　　观点新媒体：今年重庆融汇在拿地方面情况怎样？

　　许成林：我们在两江新区有一个比较大的土地项目，正在和政府进行沟通。公司有一个团队专门做土地储备方面的工作，按照计划有四块土地正在推进当中。两江新区有两个项目在谈，长寿区有一个项目，另外一块地暂时不方便透露，因为还未确定。

　　观点新媒体：融汇从开发到项目面市周期是多长？

　　许成林：最快是两年时间，一旦项目进入二级开发的时候速度就会非常快，而且融汇不是单纯做一级土地开发，也会直接去参与土地的竞拍。竞拍来的土地会马上开发，属于短平快的项目。

　　重庆一级土地开发和最后土地招拍挂收益是挂钩的，无法说高和低。做一级土地开发是因为有可能土地进入土地市场的时候我们拿不到，但还可以拿到土地开发的利润。

　　观点新媒体：融汇今年的销售目标是多少？

　　许成林：去年销售30多亿，今年目标翻番至60亿，压力确实非常大，不过也是基于自身资源匹配以及对市场的研判。

　　首先公司会根据所拥有的资源和对市场研判后作出决策，这个决策就是今年的销售目标。然后根据销售计划反推工程的实施进度，如果匹配这个计划就落成，不匹配就调整计划。

　　观点新媒体：在任何一二线城市都会有很多全国性的品牌发展商进入，但为什么重庆表现得尤为明显？

　　许成林：重庆是一个飞速发展的城市，设立直辖市之后，重庆进入了经济快速发展阶段，进来了一大批外来房地产企业，但外来企业前十年的发展并不好，因为在成本优势、成本管控力度、精细化管理程度和重庆规模企业相比是打不赢的。

　　重庆房地产企业基本上是从工业企业转型过来的，工业企业有一个特点，就是精细化管理程度要高。从工业企业转型过来的房地产企业发展速度比较快，包括融汇也是一样的。

　　另外，成本控制力比较高，因为重庆过去劳动力比较廉价，资源也比较多，开发成本比较低。

　　外来企业进入之后往往是粗放型的，更多的是追求把价格拉高，然后赚取中间溢价利润。外来地产商比较高调，产品宣传比较好，但做出来的产品和本土企业没什么差异。

　　观点新媒体：融汇怎样完成翻番的增长目标？

　　许成林：很多事情都要踏踏实实地做，主要还是要把产品做好。融汇在前期花的工作量非常大，而且有一套自己的管控体系，一切都是围绕着产品去运作。此外，融汇在物业管理上一直把龙湖物业作为我们的标杆，一直都在学习。

　　观点新媒体：融汇也有做旅游地产？资金如何安排？

　　许成林：是旅游地产里面的温泉地产，融汇的温泉地产在行业里的地位应该能够排到第一，去年世界温泉大会就在融汇温泉城里召开的。我们的温泉酒店有专门的公司来负责管理，开业当年就盈利3000多万，目前来说是重庆市做的最好的。

　　因为温泉城并不大，对资金不会形成压力。而且，我们也会把温泉作为卖点之一，促进住宅的销售。

　　观点新媒体：房产税对重庆楼市产生了什么影响？

　　许成林：第一年，对高端产品有比较大影响，因为第一年将价格定在了8000元，当时一般的花园洋房和别墅项目都有可能超过这个数字，所以对高端物业影响比较大。

　　第二年，政府将价格调上去了，将上一年的平均价格作为下一年的起征点，第二年调到了12000元，这个价格对于重庆的高端产品基本上就没什么影响了。

　　总体而言，我认为房产税在重庆试点两年的效果还是比较好的，对抑制高端物业房价过快上涨起到了作用。比如像之前龙湖的一个别墅项目，刚开卖时联排别墅150万，高峰时期达到800万，这就是疯涨。现在项目再像卖这么高的价格可能性不高，因为一年要交几万元的房产税。而且，重庆是少数几个不限购的城市，是通过税收机制进行调节。