关于房地产调控的七个观点

来源: [观点网] 时间: 2013-05-30 17:19

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“客观分析，如果不出台这些调控政策，可能后果更不堪设想。”

　　第一个观点，新国六条与2010年以来出台的政策是一脉相承的，大方向是正确的。新国六条的题目是《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，六个小题目中第一个是完善稳定房价工作责任制；第二个是坚决遏制投机投资性购房；第三个是增加普通商品住房及用地供应；第四个是加快保障性安居工程规划建设；第五个是加强市场监管和预期管理；第六是加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

　　不管是大的题目还是六个小题目，实际上都是2010年以来反复讲的内容。所以说它的政策框架是2010年以来的政策，是一脉相承的，大方向是正确的，而且这个文件的核心内容仍然是强调抑制投机投资性的购房需求，增加普通商品房和保障房的有效供给，遏制房价的过快上涨，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　为什么在这个时候要出台这个文件？因为去年下半年以来房地产市场整体是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度，一些指标都是向好的方向发展，特别是去年销售量、销售额是达到了历史新高。在房价上涨预期增强的情况下，一定要把房价上涨预期压一下，再加上可能也怕两会上房价问题继续成为一个热点，所以出台了新国六条。

　　第二个观点，国六条有一个很显著的特点，除了既体现遏制投资投机性的需求又增加普通商品房和保障房供应外，还体现了调控的针对性和差异性，这是以前文件很少有的。

　　因为国六条一开始就提到这个问题：“当前全国房地产市场仍处于关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。”正因为不同地区房地产市场出现分化，所以文件里头就体现出来针对性和差异性。为什么不同地区的市场出现了分化？客观回顾一下，就是自2010年加强房地产市场调控，特别是一线城市加大了限购政策以后，不少大的房地产企业向三、四线城市转移，而一线城市由于土地供应有限，供应量少了，但购房的人还是很多。三、四线城市由于开发量大了，消化能力有限，出现了供大于求的情况。

　　在这样的背景下，国六条很多条款体现了针对性和差异性。譬如国六条在第一条里讲到，各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导，对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格的控制目标，对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施，保持市场稳定。后面又说到，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构，可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。这是有区分，就是省级人民政府可以对下面的市、县人民政府因地制宜、分类指导，这是过去文件没有的。

　　第三个观点，对个人转让房产征收20%个税目标指向是清晰的，就是为了遏制投机投资性需求。关键是这一条可能考虑得不太周全，例如怎样跟1999年由财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税的有关通知，以及2006年国家税务局出台的关于个人住房转让所得税征收的有关问题通知在衔接上没有作出交代。国六条出台以后，前两个文件规定的东西还有没有效？

　　另一个问题，对个人转让自用五年以上并且是家庭唯一生活用房免征个人所得税的规定是不是继续有效，也没有明确，这自然而然造成了社会上各方面的意见。客观来说，2006年以后市场的变化确实比以前要大，大在什么地方？一个是2006年以后不少城市的房价上涨过快；第二，2006年以后确确实实有一些是投机投资性购房；第三，有一些城市房价上涨过快，是跟政府投入基础设施的配套是有关系。

　　一般的商品用了以后都是折旧的，为什么房产用了以后还是升值？重要的是政府加大了投入，所以购房后收益增加了，那么政府在收益里头征20%是可以的，关键是要把投机投资性需求与自住、改善型需求区分开来。如果政策讲清楚了，社会上的议论可能要少一点。

　　政府有关部门尽早出台20%个税细则，出台过程当中要考虑投机投资性需求与自住、改善型需求的区分，要跟过去的政策有所衔接，而且今后制定这些事关公民切身利益政策的时候，一定要坚持科学化、民主化的决策，要广泛听取群众的建议和意见，才能使政策真正落地。

　　第四个观点，国六条提出加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。这一条我本人是特别期望的，因为我们协会2010年开始曾经组织了一个庞大的专家组，研究“十二五”时期住房发展规划，配套性措施也提了一些，而我们提的措施也正好与国六条提出来的六个方面制度是相吻合的。

　　政府应该首先要做好顶层设计，然后在这六个方面制定完善的政策，就能促进房地产市场平稳健康发展。

　　第五个观点，把完善房价的工作责任制放在今年房地产调控政策首位是必要的，但是要达到这个目标必须要各方面的努力，必须要与调控体系和长效机制结合起来。如何看待2010年以来的房地产调控，社会上众说不一，普遍是觉得房价越调越高，但是客观分析，如果没有调控，房价是不是会更高？譬如说2007年的，7、8月份的时候房价也是涨得很快，但是2009年9月出台了二套房贷的一些政策，马上就降温了。2010年以后出台了一些政策，在2011年和2012年的6月以前是有效果的，保持了房价的基本稳定，甚至有好几个月房价环比是下降的。所以如果不出台这些政策，可能后果更不堪设想。

　　有人说，政府本来就是抓保障，市场的要归市场，我觉得这句话是欠妥的。根据十八大报告，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，是结合而不是完全分割，完全分割也不一定能取得预期效果。当然，现在地方政府很难的就是建立房价调控目标，因为客观上房价上涨因素很多，既有城镇化推进过程当中的供求关系问题，又有土地、劳动力成本上涨的因素，还有流动性过剩的原因，有居民存款数量庞大而投资渠道狭窄的问题。

　　另外两个就是更深层次的问题，一个是对房地产的定位。房地产一头连着经济，一头连着民生。政府在经济下行的时候，尤其是地方政府总想利用房地产来支撑经济，但是房价高了以后又强调民生，这个定位的摇摆给政策制定带来难处。

　　另一个难的问题是地方政府的土地财政，但土地财政背后是中央政府和地方政府事权和财权的匹配问题，是怎么切好蛋糕问题，这个问题也不是一时半会儿能够解决的。所以建立稳定房价的调控目标在当前确确实实非常必要，难度也很大，但不管怎么样，在地方政府的努力下，房价稳定总是大家期望的目标，总归是有所前进的。

　　第六个观点，城镇化既是国家现代化建设的历史任务和扩大内需的最大潜力所在，也是房地产业发展的重要机遇所在。这个道理用不着过多阐述，因为城镇化不管是投资也好、消费也好，跟房地产都有关系。关键是对房地产的定位，不一定像过去那么强调是支柱产业了。至于房地产在城镇化扮演什么角色？可能在住房问题上是民生的角色，跟其他产业相比是一个基础性的、配套性的角色。这样定位可能更准确一点，而且现在强调的城镇化是以人为本的城镇化，是城乡统筹发展的城镇化，是有产业支撑的城镇化，而不是像过去那样是人为造成的城镇化，或者是过度依赖于房地产的城镇化。

　　第七个观点，房地产业现在确实处于转型发展和加强管理的重要时期。管理问题确确实实现在摆到了我们的面前，企业必须要认识到，在房地产市场不断规范和竞争加剧的情况下，优胜劣汰是必然趋势。在政府完善房价稳定机制和土地劳动力要素价格上涨两个双重压力下，房地产企业的利益收窄也是一个必然趋势。在这两个必然趋势下，企业必须要转型，必须要加强管理。

　　当然，强调的转型和加强管理包括了要大力开发节能环保型的项目，大力推进住宅产业化，包括推进住宅产业新的认定，与国家倡导的绿色建筑标准靠拢，还包括尽量减少毛坯房，扩大全装修房的比例，还包括企业与上下游企业强强联合，集中采购，提高质量。

　　在管理问题上要多做文章，要推行精细化的管理、品牌化的经营、规范化的服务，使行业转型和企业管理上一个新的台阶，促进房地产市场平稳健康发展。