房地产行业新格局如何演绎(中)

来源: [观点网] 时间: 2013-05-30 17:11

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对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。

　　尽管2003年至今，调控政策层出不穷，从宏观到微观、从市场到行政、从限购到限价，虽然取得了一定的成效，但是却又未能根本改变这一阶段的中国房地产市场的上行格局。那么，未来呢？历史不会简单重复，对预测未来是危险的。所幸，市场自有逻辑，我们可以沿着这条逻辑，冷静看待房地产行业的基本驱动力是否已“时过境迁”？

　　三、新的市场结构：基本驱动力是否已转变？

　　(一)预期需求的驱动因素

　　第一，收入增长速度的下降是一种自然趋势。一个高速增长的经济体最终都将进入一个自然减速的阶段，这个减速的拐点则取决于工业与服务业的比例构成。通常，服务业的劳动生产率远远低于工业，随着工业占比的下降、服务业占比的上升，经济增长速度也将逐步趋缓，中国也难以例外。普遍的预测是中国的经济增速将从过去十年平均10%以上的水平逐步减速到8%左右的中速区间，东部沿海省市则已提早进入这个区间。从趋势看，这种减速也意味着房价将从快速上涨进入中速上涨的通道。

　　第二，货币快速扩张和低利率的时代渐行渐远。某种程度上，2003-2007年中国的货币扩张和低利率是对出口增长和人民币升值预期的一种被动反应；2008-2010年则是危机应对时期的非常规刺激，这两个时间段也恰好对应中国房地产市场的两个繁荣期。从目前的趋势评估，随着中国出口市场份额的见顶回落、人民币汇率步入双向波动时代以及危机应对时期的货币政策回归常态，M2增速维持稳健的中速水平将是一种常态。

　　第三，财富分布失衡的格局将逐步缓解。即使不考虑政策效应，一般的经济规律也决定了中国收入差距扩大的趋势也必然会趋于缓解。通常，劳动成本在农产品中的占比最高、在服务品中的占比相对较高、在工业品中的占比最低，因此，农业向工业的过渡通常伴随着收入差距的扩大、工业向服务业的过渡则伴随着收入差距的收窄，中国已进入后一个阶段，劳动收入在GDP中的份额已趋向于上升。

　　(二)结构性因素

　　第一，经济增长重心的转移和城市增长的分化。首先，东部省市的增长速度下移，中西部省市的增长速度上移已成事实，2012年重庆、四川、安徽、湖北、湖南等省市的经济增长速度都超过11%，上海、广东等地经济增长速度则在8%左右，这种分化格局也将重塑中国房地产市场的区域版图其次，城市之间的增长分化也将十分显著，随着人口、产业在不同城市间的重新配置，沿海城市将逐步从工业城市过渡到服务业城市，在这个过程中，经济增长速度将有趋缓；内陆城市则继续其工业化进程，经济增长速度仍将保持在较高水平。

　　第二，人口的郊区化。国际经验观察，人口、产业和土地的郊区化即郊区的再城市化是一个必经的阶段，这会带来几个潜在结果：(1)中心城区人口占比最终趋向于下降，郊区则相反。

　　纽约和东京都市区的郊区人口占比已达到55%、76%，有的城市甚至高达80%以上。(2)尽管郊区人口上升，但中心城区人口密度始终远远高于郊区。在这一点上，美国的大都市区表现得更为突出，纽约中心城市人口密度是郊区的8倍。这说明土地郊区化的速度通常要远远大于人口郊区化的速度。具体到中国目前的情况，北京和上海是郊区化趋势最为显著的城市，郊区人口增长速度远远高于中心区，但郊区土地扩张更快，使得两者的人口密度仍相差3-5倍。然而，除此之外，内陆中心城市如成都和重庆等，依然处于“中心化”过程，中心城区的人口数量和人口密度都处于增长趋势。这种分化格局决定了不同城市的中心与郊区之间的住宅市场发展和房价变化必然处于不同的通道。

　　(三)潜在供给的驱动因素

　　第一，土地垄断供给和弹性不足的格局在一段较长时间内都将难以改变。从三个层面可以验证这个问题：(1)在总量建设用地指标中，住宅用地占比下降的趋势仍然没有改变；在总量指标倾向于下降的情况下，住宅用地指标的下降速度更快；(2)过去三年，中央政府下达的住宅用地供给计划指标都未能完成，2010-2012年实际完成率分别为67%、62%、72%；(3)结构上看，房价上涨压力更大的一线城市，其住宅用地供给比例处于持续的下降通道。

　　第二，土地供应郊区化和出让方式综合化是近期土地市场的两个显著变化。首先，一线城市中心区新增建设用地日益收缩，郊区则相反。2012年北京市市区供地占全市的比重仅为9%，46%的建设用地集中在大兴。其次，2009年之后，伴随土地快速扩张的态势告一段落，地方政府的供地结构中，纯住宅用地供给越来越少，商业综合用地供给越来越多，绝大部分出让地块中都包含50%以上的非住宅用地，这导致纯住宅开发商拿地的难度上升，被迫采取合作开发方式。

　　(四)小结

　　综合观察：(1)收入增长速度的下降、货币扩张增速的回归常态以及收入分配失衡格局的逐步纠正都意味着房地产需求快速扩张的态势在中长期内将趋于缓和，投资性需求的占比将趋于下降；(2)增长重心的内移、城市增长的分化和人口的郊区化则意味着个别区域和城市的成长速度将快速于行业均值水平；(2)土地供给的总量约束和结构变化则意味着地价上涨仍是趋势，且拿地难度与日俱增。