“小公司”众安的调整与计划

来源: [观点网] 时间: 2013-05-29 15:49

致信编辑

打印

评论

“众安选择的是低风险，没有盲目追求规模，所以我们过去发展得慢是有道理的。”

　　从2007年香港上市至今五年，众安房产的成长有点慢。

　　根据众安房产3月13日公布的数字，2012年全年公司录得合同销售额约21.7亿元，合同销售面积为18.1万平方米，合同销售均价11973元/平方米。

　　尽管上述数据均较2011年同期增长幅度至少达到20%以上，但对比同行业其余不少房地产企业，众安依然还是个“小公司”。

　　不过，这种状态从2013年开始或将出现较大的改变，众安有意开始加快发展步伐。

　　“众安今年销售目标计划在去年基础上翻番。”众安房产董事长施侃成在3月14日的业绩会上宣布。

　　这对众安而言或许不是一件难事，据首席投资官兼投资者关系总监陈嘉扬介绍，2013年可售面积约84万平方米，不包括刚拿的宁波慈溪项目，而84万平当中60%为面向刚性需求的洋房、公寓等产品，不少在售项目按计划应有50%左右在今年内能确认销售。

　　此外，2012年众安已有确认销售金额24亿元，确认销售面积13.28万平方米，确认销售均价约为1.8万元/平方米。

　　今年1月1日-3月13日，众安合同销售金额已超过2012年上半年5.2亿元，比去年同期升了六倍以上。

　　调整

　　施侃成介绍，为了适应今后的发展，2012年公司在内部战略及开发经营方面做了一些调整，把房产经营、商业经营及服务经营三大业务进行相应的职权体系分离，实现内部管制清晰化、管理目标明确化、激励办法有效化。同时，众安内部还提出“两平两快”战略——平价购地、平价销售、快速开发、快速回笼，为了更好提高企业销售目标及库存去化率，众安今年销售目标计划在去年基础上翻番。

　　众安也对营销策略和营销思路作出相应的调整，“我们的营销团队引进了一些人员，包括营销总监及一大批营销人员，为今后快速营销、快速回笼资金奠定了人才的基础。”施侃成称。

　　陈嘉扬另补充，众安也灵活调整营销策略，实行行销模式为主导、坐销为辅，同时促进公司内部的升职竞争模式，并对员工进行系统培训，倡导全员销售的意识。加强销售代理公司、市场分析公司、策划公司的合作，整合所有社会资源，保持销售快速增长。

　　“我们会继续稳步推进商业物业的发展，这部分也会带来现金流，同时作为配套也能够提升整体住宅项目的价值，也可以产生协同的效应。”陈嘉扬表示。

　　2012年，众安在商业物业及投资物业方面也取得一些提升。商业租赁业务方面，众安杭州萧山恒隆广场购物中心出租率达到98%，办公大楼出租率亦达到97%，整体营业收入较2011年略有增加；服务性公寓已于年初投入运营，并由独立经营者承租及经营，运营情况理想。

　　投资物业方面，众安共有四个主要投资物业处于在建或规划阶段，规模已超过100万平方米，并计划陆续在未来三到五年开业，同时希望规模能增加至200万平。

　　“2012年营业额中商业物业、投资性物业加起来的贡献大概是5%左右，把这些商业物业进行组合，在未来中长期经营好应该可以贡献更高的营业额，大概会占到10%到15%，这样就可以创造一些更持续性的、更稳定的现金流。当然，作为经营性物业可以为公司提供贷款，也可以提升公司的总体实力和抗风险能力。”

　　而酒店业务方面，杭州萧山假日酒店2012年平均入住率大约为50%，较2011年亦有增长。资料显示，众安共有五间处于在建或规划阶段的高端酒店，计划从2015年开始陆续投入营运，并计划2015年后每年都开一两家酒店。

　　发展

　　众安称，会继续贯彻审慎购地的策略，在保持财务稳健的情况下，购入一些小规模土地补充土地储备，同时优化土地储备结构，确保公司可持续发展，主要在长三角区域内，经济实力、购买力比较强的二、三线城市及全国百强县寻找合适的投资机会。

　　据悉，为了配合快速发展的需要，众安制定快速开发的策略，决定在新购地之后三个月开工，八到十个月开盘，达到资金的平衡。

　　仅以众安于2月1日获得的宁波慈溪项目为例，施侃成透露，该项目已经做好前期准备，会在三个月内开工，八个月后便可以进入销售阶段，“预计在今年十一月份会开盘销售，这是我们今年实现新策略以后所做的第一个项目。我们对开局的项目非常重视，从人员培训、内部管控以及项目开发设计管理都做了精密安排，也期待这个项目成为样板。”

　　关于资金方面，众安目前手持现金11.2亿元，总资产149亿元，净资产86亿元，另还有24亿元银行授信未使用。“到今天为止，公司所有在建项目与2013年要新开工项目的土地款全部付完了，预计资本支出为28亿。”众安执行董事沈条娟介绍。

　　截至2012年底，众安净负债率为54.6%，陈嘉扬表示，该数值在行业内算合理健康水平，希望在2013年能保持在60%以下，中长期能降至50%以下。而资本市场融资方面，公司持开放态度，也会不断优化财务结构。

　　“到目前来说，我们没有一个具体时间表，但是公司在任何时候都要做好准备，当然还要看市场的情况。”

　　数据显示，2012年众安总债务为42.3亿元，境内银行贷款占44%，境外银行贷款占18%；一年之内到期债务占41%，一到两年的占31%，两年到五年的是23%，其中5%超过五年。

　　风险

　　现在似乎不像是适合快速增长的时机，因中央政府出台“新国五条”调控政策，房地产市场迅速进入惊蛰时期，这在一定程度上也影响了不少房地产企业的发展。

　　施侃成则认为，新政对众安的影响不大。“新国五条出台主要是对过去一系列政策的进一步强调，核心思想是对于投资和投机的控制。众安主要是做刚需和改善性的房产，调控对我们没有任何的影响。经过五年的调控以后，中国房地产市场和开发商已经基本接受了调控的环境，所以未来楼市还是会平稳发展。”

　　楼市将会平稳发展，也是众安决定改变过去保守稳健的策略改为快速发展的主要考虑因素。“我们预计整个世界经济平稳以后，房地产市场会逐渐趋于平稳，未来还是有发展前景。所以，我们提出了快速开发、快速销售、快速回笼资金的策略。”

　　“作为企业，规模、盈利、风险这三者的关系要把控住。我们公司从1997年成立，到2007年公司上市，这十年中我们的提升速度很快，从无到有、从小到大。众安也是浙江省两家在香港上市公司之一，应该说在浙江做得不错、做得很有成效。但2007年以后，因为金融危机及中国房地产调控，众安选择了稳健的经营发展策略。在大的市场背景下不是去做规模，也不是做更大的拓展，我们选择的是企业平稳发展、厚积薄发。”施侃成向观点新媒体如此讲述众安过去五年发展较慢的原因。

　　他进一步阐述，在这五年中，市场波涛汹涌，有不少房地产企业贱卖资产、转让项目、面临破产，这样的企业是一个高风险的企业。“在这过程中，众安选择的是低风险，没有盲目追求规模，所以我们过去发展得慢是有道理的。慢是为了稳健，是为了以后更好的发展，是为了提升和促进。一个企业要做规模得看盈利点，规模大不代表企业效益好，世界上有很多企业很大，例如雷曼兄弟，但是它最后没有了。我认为企业要走百年企业的路，并且是风险管控的路。”

　　“很多人想问，众安上市了以后怎么没动静？没反应了？我们没有反应、没有动作是为了今后更好的动作，有更好的表现。

　　市场本来已是狂风暴雨，再去做一些狂风暴雨的动作，就好比飞蛾扑火。有一句话叫最大的效益、最大的盈利在风险来临之际，哪怕变成黄金都没用。如果说做500亿，这很快，但是快的后面风险很大。”

　　施侃成举例，截至3月13日，众安的土地储备达到719万平方米，平均土地成本为927元/平方米，刚获得的宁波慈溪项目平均土地成本仅为482元/平方米，而土地成本转销售额是11倍。此外，未来商业物业面积将达到200万平，若按市场评估价来算难以估量，“这都足以说明我们企业是在追求效益，在追求企业的实力。”