花样年不会退出房地产

来源: [观点网]      时间: 2013-05-29 15:46
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“轻资产模式一定会成为我们的主流模式，但并不是说花样年会放弃房地产。”

　　“去年业绩会的时候，感觉压力很大，因为第一季度整体开局销售比较弱。”3月19日，在2012年度业绩发布会上，花样年主席潘军以此作为开场白。

　　不过，“花样年顶住了压力”，潘军表示，花样年在去年三四季度进行积极营销，实现全年合同销售金额超过80亿元，比预期目标提升了11%。

　　2012年年报显示，花样年实现营业收入62.3亿元，较2011年增长11.4%，其中全年的物业开发收入比2011年增加9.1%至58.85亿元。毛利率由2011年的23.92亿元提升至25.2亿元，增幅5.4%，毛利率则维持在40.5%的水平。

　　潘军表示，花样年的业务仍旧集中于四大经济区域，即长三角、珠三角、成渝和京津都市圈。

　　从去年开始，花样年撤出三四线城市，将业务重点向一二线集中，潘军称，花样年在北京、天津、深圳、成都、南京、苏州进行了相关布局。今年开年进入了上海，下一步可能会进入广州。

　　目前花样年的土地储备区域分布情况为珠三角约320万平方米，占比40%；成都区域38%，江浙地区约10%。“我们现在的土地储备平均成本只有700元/平方米。”潘军表示，未来会继续增加一线城市的土地储备。

　　花样年首席财务官林锦堂也表示，去年花样年新增土地面积约50多万平方米，土地支出约10亿元。

　　潘军还透露，去年花样年新设立了新加坡、东京和洛杉矶办事处，并在新加坡投资了总建筑规模约1.5万平方米的项目。他预计，该项目将在今年三季度末或四季度初投入市场，预计带来约10亿元人民币的销售收入。

　　“2013年，花样年的目标是合同销售金额100亿元，计划新开工建筑面积150万平方米，计划竣工面积115万平方米。”对于新一年的展望，潘军如述。

　　以下为花样年控股集团有限公司2012年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：花样年在新加坡的项目计划什么时候投入市场？预计可以带来多少收入？去年花样年买了多少土地？今年的买地计划有什么变化？

　　潘军：新加坡项目是我们第一个海外项目，这是一个“拆旧建新”的项目。不出意外的话预计在今年三季度末或四季度初会投入市场。

　　项目总建筑规模约为1.5万平方米，预计可以为花样年带来2.5亿新币的销售收入，约10亿人民币。

　　因为在新加坡买地可以向银行贷款，所以我们实际上需要支付的金额比较低，整个前期投入不超过4000万新币，对我们的资金基本上没有形成太大压力。

　　林锦堂：2012年花样年在成都郫县拿了一块土地，北京青年路拿了一块地。还有去年四季度的时候在深圳蛇口也获得了一块土地。这几块土地总面积约50多万平方米，土地支出大概10亿元。

　　2013年我们的销售目标是100亿元，2014、2015年会继续在一二线城市增加土地储备。在不提高负债率的情况下，我们希望土地储备有所增长。

　　现场提问：有消息说花样年转型退出房地产领域，是否属实？公司关于转型的整体策略是怎样的？

　　潘军：这个消息是不准确的。第一，我们不会退出房地产开发市场，这是花样年的一项主营业务，不仅不会退出，而且我们会基于现在服务平台形成的优势继续发展。

　　花样年将会进入到比过去更快的速度来提升运营规模，所以今年只是一个起点，我相信明年后年，花样年会给大家带来更惊喜的增长。

　　电商方面是“彩生活”这个平台，电商平台由我们的互联网研究中心在进行运营。而且“彩生活”的管理面积在去年已经突破了5000万平方米，今年将会有爆发式的增长。

　　我们认为社区蕴含着极大的潜力，“彩生活”业务也将成为花样年未来一个重要的利益增长点。而电商恰恰实现了线下和线上平台的创新模式，这在行业内是完全创新和领先的模式。目前我们的团队已经组建完毕，并进行了有效的尝试，也获得了一些有效的收益。

　　未来电商将会成为花样年旗下“彩生活”社区服务平台的主营业务，相信会给投资者带来意想不到的收获。

　　现场提问：花样年转型为以社区服务为核心业务的公司后，会不会影响集团毛利率水平？

　　潘军：轻资产的特点是什么？是毛利率高、净利率更高。花样年的毛利率超过40%，净利率超过14%，这在行业内都是比较高的水平。

　　“彩生活”去年的毛利率接近60%，净利率接近30%。

　　我们这次转型恰恰是看中了轻资产所带来的优势。相对来说，房地产业务链比较短，对服务标准的要求也比轻资产低，团队价值就没那么大。所以，我们看到过去三年很多企业投入巨资进入房地产，因为他们认为门槛比较低。

　　未来房地产要向专业化、产业化进军，必须拥有更好的管理能力。十六年来，花样年一直着力于打造具有服务理念的房地产企业，所以说我们是社区服务商，而规模也不受控于土地储备的。

　　过去十年，花样年从管理一个项目到2012年437个项目，这是房地产开发达不到的速度。从管理5万平方米到管理5000万平方米，十年时间花样年实现了一千倍的增长，这也是传统模式所达不到的。

　　未来，轻资产模式一定会成为我们的主流模式，但并不是说花样年会放弃房地产，我们的房地产依然会保持非常高速的增长。

　　至于具体的数字，现在很难回答，花样年的理念是“先做后说”。

　　现场提问：有没有将“彩生活”分拆上市的计划？去年至今花样年发过两次债，公司的融资成本发生了怎样的变化？

　　潘军：我们没有说过“彩生活”要分拆上市，但是“彩生活”的规模是达到了上市公司标准，我相信它未来的发展会给投资者带来非常好的回报。

　　林锦堂：2013年1月花样年发过债之后，我们的平均借贷成本大概在9.7%，所以整体来说我们的债务成本并没有很大提升。

　　现场提问：花样年在深圳前海新注册的公司主要业务是什么？会不会在前海拿地？前海政府有没有给花样年资金或贷款支持？

　　潘军：我们在前海已经正式获得了政府设立公司的批准，未来业务将基于我们物业服务，主要做社区金融领域方面的尝试。现在已经向政府申请小额贷款和相关业务自持，基本上获得批准。我们的团队也准备完毕，计划在今年开始社区方面的实践。

　　第二，土地方面，因为前海的土地还没有招拍挂，这需要获得政府批准，不过我们会积极努力的争取在前海拿地。

　　第三，花样年不希望政府给予任何特殊资金方面的支持，我们靠能力来获取利润，花样年是依靠市场成长的公司。

　　现场提问：除了新加坡项目外，花样年有没有考虑在海外做更多房地产或服务类的项目？

　　潘军：我们主要是想吸引美国、日本的一些产品和服务，把这些东西放到国内来。

　　比如养老的服务模式、老年人护理药品等，主要以引入为主。海外方面的服务引进我们都在考虑，都有相应团队在跟进。

发稿：张媛娜审校：杨晓敏

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