华侨城“以面对点”迎战迪斯尼

来源: [观点网] 时间: 2013-05-29 15:43

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“希望‘以面对点’来应对迪斯尼进入中国，在全国布点布局上保持优势。”

　　在高负债情况有所缓解后，华侨城将进入下一阶段的发展。

　　3月12日，华侨城举行2012年投资者见面会，董秘倪征向投资者介绍，截至2012年末，公司的资产负债率将至69.55%，同时净负债率也由2011年比较高的125%回落到85.7%。

　　倪征还表示，华侨城2013年在房地产业务方面，可售面积为168.2万平方米，折合货值约405亿。其中，今年计划推盘的面积是117.6万平方米，总可售货值为245.6亿。

　　“在总可售货值内，深圳地区仍然占比最高，达到37%；上海为24%，占比将近四分之一；另外，西安项目占7%，北京项目占8%，成都项目占9%，武汉项目占10%，其余的泰州、云南和天津今年可售货值均占5%。”倪征称。

　　倪征还介绍了华侨城今年在地产业务上的推盘计划。其表示，华侨城今年推盘的高峰会在一季度和四季度。其中一季度计划总货值在91亿左右，对应的面积是38万平方米；二季度相对少一点，总货值43亿，建筑面积21万平方米；三季度的货值是49亿，建筑面积为33万平方米；四季度62亿，建筑面积24万平方米。

　　此外，对于公司下一阶段的发展，倪征称，实际上华侨城这几年是一个台阶一个台阶地往上走，在目前从净负债到经营现金流都有一些突破后，可以稳定一下、喘一口气，然后在进入下一阶段的发展。

　　“2013年我们会继续关注三大新进城市，同时也会适当关注重点区域、重点城市，探索发展新项目的机会，公司今后的目标是实现所拥有和运营的主题公园数量达到20个。

　　在谈到今后如何面对迪斯尼的挑战时，华侨城副总裁姚军称，从旅游产业来讲，迪斯尼确实是华侨城的老师，有很多值得学习的地方。但今后会采取“以面对点”来应对迪斯尼进入中国，在全国布点布局上保持优势。

　　以下为华侨城2012年投资者见面会现场问答实录：

　　现场提问，公司2012年在地产业务方面认购情况怎样？欢乐海岸去年的经营情况和今年的发展态势又是怎样？

　　管理层：2012年公司的整体认购额面积是85万平方米，认购金额是240亿元。除了结转完的以后，我们截至2012年末的预售账款还有56亿。其实2012年的市场行情与我们的销售节奏还是比较吻合的，特别是下半年。

　　关于欢乐海岸，这个项目的整体招商运营其实从2011年就开始了，2012年我们主要是完成商业部分的招商，今年的重点工作则是购物中心开业。

　　现场提问：委托贷款方面，华侨城集团的支持没有太大的变化，大概在130亿的水平，公司2013年有没有具体的融资计划，资本开支计划又是怎样的？

　　林育德(华侨城财务总监)：华侨城2011年到2012年的整个财务状况渐渐有所好转，目前的现金是70亿左右，集团的委托贷款是130多亿。今年在集团委托贷款方面，我们也会控制在不超过50%的水平，其余的就要靠我们自己融资。

　　我们今年主要分两个方向融资，一方面是在境外，通过华侨城亚洲这个平台，争取能够在境外融资，因为考虑到融资成本问题，境外的借贷成本相对是比较低的。

　　另一方面是内部融资，除了境外平台之外，我们今年会在信托方面做点文章。我们的融资能力相对来说比较强一点，包括信托产品，借贷的总成本也会控制在基准利率以下。

　　还有银行融资，在品牌信用和自身能力方面，我们在银行融资方面还是比较有实力的，跟其他一般房地产企业相比有一些优势。因为除了地产之外，我们还有旅游、酒店这些综合资源。

　　公司今年的资本支出计划跟上一年差不多，大概是50亿元左右。

　　现场提问：华侨城2012年新进入了深圳大鹏、宁波、福州这三个区域，那么今后的整体开发速度会不会有相应加快？今年的新开工计划中是否包括新拿的这几个项目？

　　倪征：华侨城自2009年整体上市以来，业绩都保持了相对高速的增长。实际上这几年我们是一个台阶一个台阶往上走。随着国家宏观政策的调整，我们根据自己的资金和投资能力，没有进入很多区域，这相当于我们卖了一部分项目后，然后稳定一下、喘一口气，再进入下一阶段的发展。

　　从2012年报的数据可以看出，我们的业绩有了相应增长，从净资产到经营现金流都有一些突破。在这样的情况下，我们又签了三个大型项目，2013年我们会继续关注三大新进城市，同时也会适当关注重点区域、重点城市，探索发展新项目的机会。

　　在项目开发方面，预计新开工面积包括了去年新签的三个项目，尤其是宁波项目会率先开工。

　　现场提问：公司在过去三年实现新上一个台阶后，下一阶段的发展会是什么样的？

　　倪征：公司在上了一个台阶、喘口气后，现在将是我们上下一个大台阶的起步时间。在整个公司业务定位上，我们也有很明确的计划，公司在十二五期间制定了一个“一二三计划”。

　　一是指旅游综合收入要突破100亿大关，这个目标我们已经在2012年底实现，但是在突破100亿后，我们未来几年还会继续往上走。

　　二是指我们要拥有20个大型主题公园，包括新拓展的宁波、福州以及后续的新项目，我们所拥有和运营的主题公园数量还要进一步扩大，目标是20个。

　　三是指我们的入园接待人数能够突破3000万大关。而突破3000万大关的意义是，希望公司能够成为在接待人数和规模方面成为亚洲第一，成为全球继迪斯尼、美林、环球影城之后的第四大主题公园运营商，这些就是我们十二五期间明确的战略目标。

　　现场提问：欢乐海岸和欢乐谷之间有何差异？公司在后续可持续发展的模式上会继续做哪些挑战？面对环球影城和迪斯尼相继落户京沪，公司有没有学习和应对的措施？

　　姚军：如果一定要将欢乐海岸和欢乐谷要做个比较，那么它们各有千秋，欢乐谷是有围墙的，售门票，给15到40岁不同年龄段，包括家庭的一种特别体验，通过设备或主题文化、演绎、演出让大家体验不同生活的感觉。欢乐海岸则是非常休闲、时尚的，完全是融入到一个城市的市区建设的项目。

　　另外，在投资回报方面这两个项目也不太一样。比如说欢乐谷，毫无疑问是靠门票和二次消费作为收入，而欢乐海岸一方面靠客人消费，还有一方面靠商业物业租金，由品牌商家经营。

　　其实欢乐谷这种模式与迪斯尼和环球影城的模式基本是一样的，都是让大家通过与日常生活不同的文化娱乐体验感受另外一种享受。只不过，我们的欢乐谷是为更多的游客开放，我们的年龄段更宽泛，体验方式和可选择项目也更丰富，这里也有很多特殊性和个性。

　　另外，对于迪斯尼落户上海，我们的董事长曾讲过，从旅游产业来讲，迪斯尼是我们的老师，有很多值得我们学习的地方。但是从市场角度而言，我们从几年前就开始了研究如何面对和迪斯尼共处市场的问题，其实这还是有一个差异化的问题，我们所有的创意、设计、运营，以及我们需要进入的每个环节希望和迪斯尼有所差异，这是我们的出发点。

　　同时，系统的管理和高水准运营方面我们也要向迪斯尼学习，但是在整个内容、文化、市场立足点等方面，我们希望和迪斯尼有所不同。这两年我们继续拿资源，继续建立新的综合项目，希望“以面对点”来应对迪斯尼进入中国，在全国布点布局上保持优势。

　　现场提问：未来发展上，公司是否一直依靠地产去反哺欢乐谷项目，还是会有所改变？

　　姚军：坦白说，迪斯尼发展比我们早了很多年，迪斯尼发家起步也是在电影、影视方面，特别是在电影上，而我们在这方面确实与迪斯尼有很大差距，特别是在资金能力上有很大差距，但我们还是会寻求差异化的竞争，以自己的特色去拓展客户资源。