房企业绩分化原因追溯

来源: [观点网] 时间: 2013-05-23 17:07

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在同样的政策和市场环境下，为什么有的企业业绩增速快，有的慢，有的却负增长？

　　2012年度房地产企业“销售业绩增速加快、分化加剧”已基本成为事实。

　　数据显示，已公布去年销售业绩的全部40家房企中，95%的企业实现了销售额的同比增长，比2011年高出了17.5个百分点。其中，有20家企业的销售额增长率超过了20%，融创、旭辉、招商这3家企业更是超过了70%。值得注意的是，与2011年销售额增长率相比，40家企业中，增速加快的有30家，占75%。虽然全部176家上市房企的业绩年报还没有都出来，但大局已定。

　　追溯业绩背后的原因，印证了一句话：成功的秘密是相似的，失败的原因却各有不同。以两家负增长的企业为例：SOHO中国实现销售额95亿元，同比下降了13%，主要原因是正在谋求“由散售到持有的战略转型”；恒盛地产2012年实现销售额109.3亿元，同比下降了18%；销售收入83.85亿元，较2011年95.85亿元减少了12%，主要原因是“工程延迟”和“价格下调”。

　　SOHO中国为什么要等到业绩连续下滑后才开始转型，为什么没有提前谋动？2012年多数企业的销售均价都有所下调，例如万科、恒大、绿城、绿地的销售均价分别从2011年的11302、6589、22201、9604元/平方米，下降到10916、5962、19339、9136元/平方米，所以对恒盛地产来说，“价格下调”不是理由，“工程延迟”才是真正主因，但又何至于工程延迟并导致销售业绩下降？

　　业绩优劣必然有内外多种原因，在同样的政策和市场环境下，为什么有的企业业绩增速快，有的慢，有的却负增长？这显然是内因所致。

　　综合分析业绩较好企业的“成功的秘密”，相似的内因主要有三个方面。一是战略布局具有一定的前瞻性和均衡性。事实证明，战略决定业绩，结构合理者得市场，这一点无需置疑。二是走高周转、标准化开发之路。虽然有的企业产品线还不太成熟，产品标准化率还不太高，但大都有快速周转作为保障。反之，如果过于追求项目的高溢价，而没有高周转作为保障，则销售普遍遇到了问题。

　　三是对长短线项目、现金流和利润项目的组合能力较强。研究发现，绝大多数业绩增长较快的企业，既有短平快项目，也有长线大盘项目。只有做好配比组合，才能实现业绩的持续、稳健增长。

　　无论是哪一内因，都需有“快进快出”的高周转作保障。这是因为，高周转可以对冲高资金成本，降低财务费用，可以提高资金周转率和投资杠杆率，进而可以快速做大规模、提高收益。当然，高周转可能会降低项目的开发利润率，但因为周转率和杠杆率的提高，项目投资收益率并不会降低，甚至会提高。

　　房地产开发工作无论多么复杂，核心要义或最终目的都是通过开发投资，实现收益最大化，简化为一个公式是M=S×f。其中，M是指投资收益，可理解为净利润；S泛指企业规模类指标，可理解为总资产、净资产、销售额等；f泛指盈利能力指标，可理解为收益率。实现M最大化有两条途径：一是做大S，即做大规模；二是提高f，即做优做强。做大S的方式主要有多项目、大盘开发和多个标准化产品线的连锁复制开发等，即S值的累加求和(S1+S2+S3)。投资收益率f=f1×f2×f3，其中f1是利润率，f2是周转率，f3是财务杠杆率。要提高f，就要提高f1、f2和f3。提高开发利润率f1有两种方式：一是“控”，即控制开发成本和费用；二是“提”，即提高附加值和溢价率。但事实上，随着市场竞争越来越激烈，f1越来越呈现出行业平均化趋势。

　　而且利润率f1其实是没有时间概念的，即可能是3年实现，也可能是5年实现。有时间概念的是周转率。如果是3年，周转率f2可理解为0.33，如果是5年，则是0.2。假设项目利润率都是20%、杠杆率f3都是3的情况下，因为开发效率不同，最终投资收益率f分别是19.8%和12%。

　　实际结果通常相差更大。因为只要周转率提高了，杠杆率f3也会随之提高，利润率也会分化。比如，因为A企业的运营管理水平较高，可能其利润率f1是25%，B企业可能是18%，则最终投资收益率f就会相差一两倍。兰德咨询对全部176家上市房企的净利率对标研究结果显示，净利率“优秀值”是“平均值”的2.4倍。另外，只要周转率提高了，在等同资金量和等同时间内，必然能快速做大规模S，进而就能实现规模速度和质量效益的双增长。