恒隆践诺700亿商业版图

来源: [观点网] 时间: 2013-05-02 17:24

致信编辑

打印

评论

武汉拿地，是恒隆首度进入华中市场，也是其进入的第八个内地城市。

　　继在1月底的业绩会上明确表示只会涉足内地一二线城市后，恒隆地产随即就在武汉再落一子。

　　2月7日，恒隆地产以底价33亿元将武汉市一幅商业地块收入囊中，折合楼面地价约7200元/平方米。地块位于武汉硚口利济北路轻轨站附近，与繁华的武广商圈和中山大道商圈相近。武汉当地业内人士认为，由于恒隆竞得的地块是纯商业用地，楼面价不算高。

　　按照规划，整个项目总建筑面积46万平方米，其中地上43.3万平方米(商业15万平方米、酒店13.15万平方米、办公楼15.15万平方米)，地下一层商业建筑面积不超过2.7万平方米，A、B地块将建空中连廊。其中，B地块部分将建设300米以上的标志性塔楼。

　　33亿拿地

　　恒隆地产透露，此次武汉项目计划投资约120亿元，并当作商业综合物业项目长期投资，当中包括世界级购物商场、办公大楼及公寓式酒店。

　　本次买地的33亿元地价款，恒隆将以内部资金及银行贷款分两期支付，首期11亿元已于1月底支付。而截至2012年末，恒隆手持现金达360.25亿港元，债项297.36亿港元。

　　南华证券也于报告中称，恒隆在购入上述武汉地块后仍有充足的现金储备，料集团未来将继续买入新土地，并有助进一步提升其资产净值及盈利基础。

　　其实，进军武汉商业综合体项目，恒隆地产早已开始规划，只是由于选址及规划方面的原因一直未有进展，因而在该地块拍卖之前，恒隆地产便是外界公认的头号热门买家。

　　而在今年1月17日，恒隆地产还曾与武汉硚口区政府签署正式备忘录，双方拟合作开发总投资超100亿元的恒隆广场项目。

　　在成功竞得上述地块后，恒隆地产董事长陈启宗表示，公司非常欣喜能够以公平合理的商业条款，成功摘下武汉市中心黄金地块。恒隆落户武汉，让公司在中国中部最大和最重要的城市建立了桥头堡，公司的内地物业组合阵容会更鼎盛。虽然恒隆此次竞得的地块区位优势明显，但其今后依然会面临激烈的市场竞争。

　　当地业内人士指出，在恒隆武汉项目旁已有武汉广场、世茂广场、武汉国际广场、新世界百货、武展购物中心、庄胜崇光SOGO百货等购物中心，今后竞争必然激烈。

　　另据不完全统计，武汉目前已确定的大型新建购物中心将达10个以上。其中就包括凯德集团于去年拿下的古田二路轻轨旁商业用地，将投资30亿元建商业中心；另外，同为港资企业的新世界已拿下航空路地块，将建设新世界中心二期；华润也将在该区域投资130亿元建设华润万象城项目。

　　700亿版图

　　此次武汉拿地，是恒隆首度进入华中市场，也是其进入的第八个内地城市。

　　在此之前，恒隆地产在上海、沈阳、天津、大连、济南、无锡以及昆明等地已开发了9个项目，其中上海、沈阳以及济南的5家恒隆广场已经开业。

　　对于内地项目的进展计划，陈启宗在1月底的业绩会上曾透露，无锡恒隆广场将于2013年如期开业，不过沈阳市府恒隆广场超高层写字楼部分，预计会延时至2014年底甚至2015年初开业。

　　近年来恒隆地产的投资重心已逐渐转向内地。陈启宗就曾于2012年11月公开表示，恒隆未来10年内每年在内地都会有项目落成，届时内地与香港持有项目面积比例将由62：38大幅提高至83：17。按此方向发展，陈启宗称恒隆将继续投资约700亿元发展其在内地的项目。

　　相较于在内地的积极投入，恒隆在香港不但停止拿地多年，而且还陆续出售了许多非核心物业，这或许与恒隆的发展模式有关。曾有分析人士总结称：“恒隆在出租物业和开发物业上一直采取‘两条腿’走路的策略，即在出租物业上实施‘顺周期’扩张战略，而在开发物业上实施‘逆周期’套利策略。”

　　“出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会。与此同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业灵活买卖的高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足现金支持。在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价。”分析人士认为，这是最合适在中国发展的商业地产模式。

　　更为巧妙之处在于，陈启宗准确地在不同地方运营出租和出售两项业务。

　　从目前的情况来看，恒隆将出售物业集中于香港，毕竟和国内相比，香港的房价更高，获利空间更为广阔。

　　另一方面，恒隆在内地专注发展出租物业。国内广袤的空间可以使恒隆不断获取合适土地，再加之内地因经济发展而使得居民不断加强的购买力，恒隆商业项目更容易成功并获得回报。

　　这看上去并不难明白，但关键还在于需要精准的眼光、高超的运营，亦要舍得投入大量资金不断沉淀。对国内需要快速发展以确保资本链条飞速滚动循环的开发商而言，是极其困难的事情。