洪小佳：三四线商业地产存陷阱

来源: [观点网] 时间: 2013-05-02 16:52

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虽然新城区的商业隐藏着巨大机会，但如果经营不好将是很大的陷阱。

　　对专注三四线城市商业地产的美佳华而言，城镇化或许将为其提供新一轮发展契机。

　　但是对于城镇化，美佳华董事长洪小佳却认为，在城镇化的带动下，市场总量虽然会有所增加，但是紧跟者会更多，所以竞争将更加激烈。

　　洪小佳表示，目前许多地方政府都有新区，虽然新城区的商业隐藏着巨大机会，但如果经营不好将是很大的陷阱。

　　“城市新区发展商业项目还是要控制开发步骤，要跟商家基本取得一致之后，才能够真正进入，我们所有的项目都要进行预招商，如果预招商衔接的好，才会大体量进入。”洪小佳在谈到美佳华的开发经验时说。

　　洪小佳还表示，对企业发展而言，商业项目“大干快上”是未来的一个重大风险，因为商业地产如果形成了泡沫，那么这个泡沫会比住宅更大。商业项目真正实现收益是要等到物业收租经营的时候才实现，所以周期比住宅会长得多，累积泡沫的时间也会更长。

　　以下为观点新媒体对美佳华实业(深圳)有限公司董事长洪小佳先生的专访实录：

　　观点新媒体：美佳华2012年整体的销售情况怎样，今年的销售计划又是怎样的？

　　洪小佳：2012年美佳华在商业项目方面基本上没有多少销售，住宅方面大概有10亿的销售额，主要是来自深圳的美佳华首誉项目。

　　由于公司开发的主要是商业项目，目前对销售比例正在商议，因此还没有一个明确的销售计划。

　　观点新媒体：美佳华今年在布局上会以什么区域为主？

　　洪小佳：最近主要在陕西进行区域性布局。像安康、汉中、铜川、渭南、宝鸡，包括“西咸新区”，都有一些项目在操作。美佳华2013年的主要策略是加强区域集中，把项目尽量集中，解决人力资源和商家资源集中的问题。

　　观点新媒体：美佳华在区域性重点项目上会不会做一些定位上的调整？

　　洪小佳：项目定位上，我们还是希望在每个地方做当地最大的商业体，但现在面临的问题主要是老城区可供选择的土地资源很稀缺，基本上不在政府手里，我们必须跟当地开发商进行合作。

　　首先，因为大量土地都是在当地开发商手中，怎样处理合作模式才能够实现我们的意图，这是要注意的主要问题。

　　其次，政府在很多城市都有新区，虽然新城区的商业隐藏着巨大机会，但如果经营不好也将是很大的陷阱。因为目前新城区的发展都面临配套不齐、入驻率不高、供应量太大等问题。商业项目没有一定的人流集聚是很难做起来的，这种情况下，我们将面临如何控制开发节奏，如何把商业资源、商业品牌整合到新区经营的难题。

　　观点新媒体：面对这些难题，美佳华有没有比较好的应对措施？

　　洪小佳：从目前来看，在城市新区发展商业项目还是要控制开发步骤，要跟商家基本上取得一致之后才可以真正进入，没有商家跟进是没办法做的，我们所有项目都要进行预招商，如果预招商衔接得好，才会大体量进入。

　　观点新媒体：在如今城镇化大潮下，可选的城市会不会多一些？

　　洪小佳：我们的标准其实没有变，城镇化过程中可供选择的城市也不能说太多。因为现在商业地产热，大家都在做。这个市场总量虽然有所增加，但是紧跟者更多了，所以竞争更加激烈。

　　观点新媒体：在竞争更激烈的情况下，美佳华将如何保证优势？

　　洪小佳：关键还是要强化自身商业资源的整合能力，加强我们的运营管理平台。在商业设施设计上，更加符合当地的设计风格以及商业规律。

　　另外，对企业发展来说，商业项目大干快上是未来的一个重大风险，商业地产如果形成泡沫，那么这个泡沫会比住宅更大。因为商业项目真正实现收益是要等到物业收租经营的时候，所以它的周期比住宅会长得多，累积泡沫的时间也会更长。所以，这个泡沫形成的会更大，这些也是我们必须要关注的问题。

　　观点新媒体：美佳华开发的商业项目大概有七成是自持，公司如何平衡资金压力？

　　洪小佳：美佳华平衡资金压力有两个办法，一个是通过销售回笼一部分资金；第二是通过前期经营性物业的贷款融资来获得一部分资金，我们主要是靠这两部分的资金来支持我们的经营。从目前来说，通过销售回笼的资金略为紧一些，但整体上我们还是能够做到平衡。我们的发展模式也是尽量形成一种平衡。

　　观点新媒体：美佳华在商业融资方面会不会考虑基金和信托？

　　洪小佳：基金和信托都只能作为一种短期的过渡，不能作为长期的资金需求，美佳华不会用这种方式。我们目前的资金来源主要是自有资金、开发贷、销售回款以及经营性物业贷款。

　　观点新媒体：现在很多大的商业公司都会成立房地产基金投资自己的项目，美佳华是否也会尝试房地产基金？

　　洪小佳：我们也在考虑这种方式，但最终还是想实现跟私募股权投资者形成一种长期的合作关系。我们目前正和相关的基金公司在研究，但毕竟短期的高回报在商业项目持有方面是很难做到的。

　　从长远来看，应该有一种新型的地产基金来大量持有经营性物业，比如说国外的很多基金，包括养老基金，他们能够用一个比较中性的回报率来持有商业。我觉得未来商业地产的资金应该是来自于这种新型的地产基金持有。

　　观点新媒体：除深圳美佳华首誉外，公司今后在住宅项目方面会不会有一些补充？

　　洪小佳：今后在住宅方面我们可能会集中在深圳做一些旧改项目，像美佳华首誉一样，这个项目在市场上获得了较好的反应。其实这个项目在旧改的操作速度上还是比较快，公司在这个过程中也获得了一些经验，今后我们会多做一些旧改项目，同时利用商业上的优势，在一线城市做一些区域性的商业中心，就是所谓的商业广场类项目。

　　观点新媒体：今年以来，不管是对城镇化还是对房地产市场走势的讨论都比较多，作为专业的商业地产开发商，您怎样看整体的市场行情？

　　洪小佳：我个人认为整个商业地产的需求量会非常大，但是进来的公司会更多，所以这里面机会很多，风险很大，可能大家对这个泡沫的感知会更晚一些，泡沫也会更大一些。

　　另外现在网购和电商的销售额在成倍增长，2012年整体零售商的增长率却在下降，这是对商业地产开发的业态转型以及业态组合转型的很大挑战。

　　总体而言，未来五到十年还是个平稳发展的阶段，是一个好的市场，但肯定不会再出现以前那么快的增长速度。