林中的三次创业

来源: [观点网]      时间: 2013-03-26 11:48
打印
评论

林中喜欢将旭辉上市称为“第三次创业”，这位44岁的中年男人，依然如20年前般充满精力和拼劲。

　　纵论房地产界二十载商海风云，浮沉跌宕起伏，激起种种梦想与燥动，各路人物相继称雄崛起。若要评述商界精英，总有那么几个名字朗朗上口，但有一个“商帮”不得不提——“闽商”，这也是当今中国经济舞台上最活跃的三大商帮之一。

　　曾经一首《爱拼才会赢》唱遍全世界任何一个有华人驻脚的角落，这背后是对闽商精神的注解：善拼，不怕人生起伏，失败了从头再来。在福建沿海一带，素有“少年不打拼，老来无名声”、“输人不输阵，输阵歹看面”等说法。

　　凭着一股坚持而无畏的拼劲，崇尚“三分本事七分胆”的闽商，并不满足于深耕一城一池，如今已渗入到各地各行各业。如果仅论房地产行业，闽商的规模占比更是独领风骚。世茂集团、宝龙地产、明发地产、世纪金源、中骏集团等，任何一个企业的进退，都在诉说着闽商创业发展史。

　　而这一次要讲述的，是“闽商”之一旭辉集团林中的故事。在林中的带领下，起家于福建厦门的旭辉把脚步迈向全国并完成13个城市布局。就在不久之前，旭辉还登陆香港联交所主板，跻身成为众多香港上市内房企中的一员。

　　林中喜欢将旭辉上市称为“第三次创业”，这位44岁的中年男人，依然如20年前般充满精力和拼劲。

　　一次创业：自立门户

　　时间回到1990年，刚刚从厦门大学企业管理系毕业的林中，已感觉时代在变革，闽商基因让他决定要冒险放手一试：放弃国家统一分配，选择到市场上自谋出路。

　　当同学已安坐办公室伏案工作时，林中仍四处寻觅。然而在那个习惯了计划经济的年代，林中也自然吃了多次闭门羹。

　　正是这时，林中遇到了当时厦门深汇房地产开发公司的董事长助理。在他的推荐下，林中进入厦门深汇做房产销售员。就这样，完全没有任何房地产专业知识的林中闯进了房地产行业。

　　男儿立志出乡关，学不成才誓不还。于是林中开始拼命地学习，甚至四处奔走了解市场与产品，很快林中的房地产销售业务干得有声有色。

　　不过，林中依旧不安逸于国企的稳定工作，他想要自立门户。彼时，民间投资热潮暗涌不断，中国房地产市场也开始胎动。1991年，林中向亲友借了几万元，加上自己2万元的存款，买下了一套市值9万元的期房。让他意想不到的是，第二年交房时，这套原本9万元的房子转眼翻到了20多万。林中即刻转手卖掉还借款，并获得不错的盈利。这一年，林中23岁，也第一次感受了房地产的利润。

　　“那时候我下海最大的愿望是获得更多的财富。”林中拿出自己的积蓄又东拼西凑攒齐50万元的注册资本金，注册了厦门永升物业代理有限公司。当初的办公室环境很简陋：租来的一幢独栋楼房，一层是员工办公区，二层是会议室及经理办公室，三层是林中自己的住所，吃住一起。

　　公司成立之初，林中大小事务都亲力亲为，甚至亲自去跑市场，很快就接到第一单大生意。当时有一位台商在厦门投资了不少房产，其中一幢18层高的德辉花园建成后一直销售不畅，于是交给了林中。

　　毕竟是第一个大单，林中全力奋战，经过几番努力，该楼盘终于顺利卖出，林中也从中赚取第一笔代理费。

　　林中依然不满足于此。1994年，他与二弟林伟创办了厦门永升旭日置业公司，从代理中介转身变为开发商，公司定位于主流，服务刚需人群。彼时的林中已经意识到“现金为王”，这也令永升旭日在厦门房地产迅速名声大噪并进入前三冠。这是林中的第一次创业。

　　二次创业：“迁都上海”

　　这一决定是在林中在一次上海参观后所做出的。只是三四年的功夫，当初与永升旭日规模相差无几的企业已成倍增长。林中明白，无论永升旭日在厦门做得如何出色，但要想进入房地产开发第一方阵，就必须到中国房地产市场的高地去。

　　“如果要立志做成一个大企业，就要考虑市场、资源、平台，否则很难壮大。中国一些企业在北上广深都没有设点，影响力就很弱了。其次则是考虑如何支配那么大的资源，非一线城市是很难有那么大的资源，包括人才、资金、信息等。”林中告诉观点新媒体。

　　经过一番考察与思量，林中选择了上海。林中称，“定都”上海主要有三方面的考虑：一是气候；二是业务偏南方区域；三是上海商业氛围比较浓厚，大家适应得也比较快。

　　“另外还有一个考虑，总部搬过来以后，还需要员工也一起过来。我们南方人去北方，很多人不会去，不可能最后公司所有人都不来，只有老板一个人来。我们从厦门过来，也有很多员工不能来，这并非想象的那么容易。”

　　2000年8月15日，永升旭日在上海成立上海永升置业有限责任公司，业务覆盖上海、北京、福州和厦门。初来乍到，永升旭日便通过普陀区桃浦镇住宅项目“永汇新苑”的开发，迅速在上海站稳脚跟。

　　2004年11月，上海永升旭日置业有限公司正式更名为旭辉集团有限公司。自此，旭辉开始在上海全面发力，先后投资开发依云湾、新构想和世纪广场等项目。

　　2007年，旭辉开始布局全国，并相继进军苏州、嘉兴、重庆、长沙和合肥等二三线城市，制定“3+X”发展策略——3为以上海为中心的长三角区域、以北京为中心的环渤海区域，以重庆、长沙为中心的中西部区域；X为上述三个区域中有较大经济发展潜力的城市。

　　资料显示，同年，旭辉集团启动改制，公司正式更名为旭辉集团股份有限公司，成立了股东大会、董事会和监事会，并建立了“两级架构、三级管控”的管理模式，即：集团总部-地区事业部-城市公司。

　　完善的治理结构，让旭辉即使经历了行业的低谷、金融市场的低潮，依然能迅速成长。数据显示，2011年旭辉集团合约销售65亿元；2012年录得合同销售金额共约95.4亿元，远超年初80亿销售目标。截至目前，旭辉集团已完成了上海、北京、重庆、合肥、廊坊、苏州、长沙、镇江、嘉兴、唐山等13个城市的布局。

　　三次创业：香港上市

　　尽管在不断地成长当中，但此时百亿规模的旭辉，依然离房地产行业第一梯队有相当一段距离，如何跨过300亿是林中当前考虑最多的问题。

　　上市，这是帮助旭辉迅速发展的有效路径。“不上市的企业要想做到200-300亿，需要的时间会很长，因为企业还要保持财务的稳定。企业每年的安全增长率一般在30%左右，但等你上去以后，资本市场的门槛也上去了。”

　　2012年下半年，随着楼市逐步回温，对内房关闭已久的海外融资窗口也稍有放开，备战多时的旭辉也赶着这一窗口期迅速抓紧上市。

　　2012年11月23日，旭辉控股集团正式登陆香港联交所，一圆IPO之梦。“欣喜”、“感恩”，是林中敲钟后的心情。至此，林中也开始走上第三次创业之路。

　　“上市真的很不容易。”回顾旭辉一路以来的上市冲刺历程，林中仍然无限感慨。“上市越来越难了，现在资本市场的企业太多了，我们这次上市投资者也有很多反映，其中一点就是说我们100亿的销售规模太小了。”

　　为了成功上市，旭辉决定以下限1.33港元定价，集资净额15.3亿港元，当然这里面也有为了留出一定的空间，保证以后增长的考虑。

　　然而，海外资本市场融资窗口打开，也并不代表海外投资者对中国楼市表现的态度有所转变，观望情绪依然未散，故旭辉上市首日的股价表现并不十分令人满意。不过，林中似乎对此并不介怀。

　　“旭辉这次上市，目的就是为了打造支撑企业长远发展的融资平台，打造一个吸引人才的事业平台。”林中坦言。

　　时至今日，林中依然还在学习。“因为不读书不行，民营企业的瓶颈就在于老板，我一直希望自己不能成为企业发展的瓶颈，所以要千方百计地去学习，去扩充眼界、格局、胸怀，这些都会影响到企业发展。还有进取心，如果老板都不想做，底下的人就更没有干劲了。”

　　林中感慨，对民营企业第一代创业领导人来说，就要千方百计地去学习，以最快速度去学习，去跟上企业发展的变化，领导一个对你来说第二天都是新的企业。

　　“毕竟我们从5万元开始起家，从来没有管过一家百亿企业，可能过两年我还要管一家300亿的企业。对我而言，每天都是新的，都面临新的挑战——新的组织规模、新的战略、新的环境，人也在不断适应新的变化和挑战。”

　　以下为观点新媒体对旭辉控股集团董事长林中先生采访实录：

　　关于上市

　　观点新媒体：在这两年能够上市的房企不多，旭辉上市后，您最大的感受是什么？

　　林中：上市真的很不容易，这意味着一项工作的成功。上市越来越难了，现在资本市场的企业太多了，我们这次上市投资者也有很多反映，其中一点就是说我们100亿的销售规模太小了。

　　我们一定要关注投资者的观点。投资者通常拿最好的企业如中海、华润来跟你比较，100亿销售规模的企业对他们来说还是觉得小，如果规模达到200-300亿，那么可以来上市。

　　但是不上市的企业要想做到200-300亿，需要的时间会很长，因为企业还要保持财务的稳定。企业每年的安全增长率一般在30%左右，但等你上去以后，资本市场的门槛也上去了。

　　观点新媒体：不少房企在上市以后，资本市场压力也很大，因此不少房企可能会为了规模不断地复制。

　　林中：关键还是要看增长是否有质量，所以我们一直强调，要做到可持续、有质量、稳健、安全地快速增长。业绩增长了，盈利能力也要上去，否则单纯地追求规模这是不对的。所以，做经营者最难的地方，就是平衡。

　　经营者做所有的决策，一定不能是单一目标的决策，而是平衡型、综合性的决策，平衡好速度和效益的矛盾。

　　如果放量多，毕竟销售速度要快，价格就不能拉太高，这样利润就会下滑。但如果不追求快速销货，就可以把价格守住，甚至提高，这样利润就会上去。作为一个经营者，一定要考虑均衡性的决策，平衡好发展的速度与效益、快速与稳健。

　　太快不行，太稳健也不行；只讲效益，没有速度、规模也不行；只讲规模，没有效益也不行。资本市场比较看好的是企业又大又好，还能保持稳健地增长。

　　观点新媒体：您认为企业销售净利率多少才算合适？

　　林中：我觉得能够维持稳定在15%已经是可以的，而且还要可持续。像某些企业虽然采取高周转，但净利也不会下来。而有些高价房未来一两年内的销售利润率一定会下来，政策的因素比较大，这一两年它们卖得动房子，主要是价格下去了。

　　之前很多人问我为什么要做宜居刚需、中档的精品住宅，可以观察到，现在500亿左右的企业都是以这种市场为主，而不是以中高档房为主。因为刚需中档的住宅产品受政策影响是最小的，市场波动也是比较小的，而且变现能力很强。像万科、碧桂园、恒大等企业，销售主力价格大概是1万元/平左右，但如果平均价格要做到1.7-1.8万元/平，那么规模就很难做上去了。

　　观点新媒体：所以旭辉也比较倾向这种架构？

　　林中：其实，每个企业的策略或战略，都和它的发展目标有关。我会分析外部环境和内部资源及能力，然后从中挑出一条最适合的发展道路。

　　我并非不知道做中高档的房子可能赚钱多，但是不适合我做，我也知道做持有商业可能赚钱更多，但是也不适合我做，至少不是现阶段要做的。

　　比如在北京、上海做高档房，利润里肯定会很高，但挑战也摆在那里。第一，投资规模倍数很低，如果2万的楼面价，卖4万元，倍数是1：2，利润率还可以；但如果5000元的楼面价卖到1.8万元，那么倍数就到了3.6。

　　对没有很多资金来源的我而言，假设手上只有100亿现金，买楼面价2万的地最后只能卖到200亿，但如果买楼面价5000元的地，那么可以卖到360亿。

　　第二，市区项目都是高投入项目，一块地10万平方米可能就要投入20亿。但对我来说，买楼面价5000元的地，10亿就可以买20万平方米，用20亿就可以同时买到两块地，而且还可以同步动工。

　　第三，很多人问我，为什么旭辉喜欢买20万平米左右的土地？这也是我的策略之一，原因就是快。我可以一次开工，一年半可以销售完，三年之内可以结转掉。说到底，你的资源和能力决定了你达到的目的。

　　我曾经举过一个例子，当每年需要增长40%-50%的时候，你就是急行军，负重要少，不能背太多东西。因为每小时要跑10公里才能到终点，这样就不能背着很多锅碗瓢盆，拉着两个大炮，还拿着两只母鸡。这些都不要了，全部扔了，当跑到终点的时候，母鸡自然会有，到时再去收购就是了。

　　有些企业这几年规模没有壮大，最大的问题就是在规模还没有变大的时候，就大量地去做持有商业，所以背负的包袱很重，资金链也会一度变得紧张。

　　持有商业模式和住宅开发销售模式是完全两个不同的财务模型。我们认为，销售规模如果达不到500亿，根本不应该把自持作为发展重点，只有销售规模达到500亿以后，才有资格谈战略转型。所以在达到500亿以前，我们“两高一轻”的战略不会改变。

　　观点新媒体：旭辉刚刚上市，接下来您或可能会遇到很多质疑，您又是怎么要求自己面对的？

　　林中：我还是要求自己严于律己，一贯都是这样。其实我一向也比较低调，不愿意接受采访。现在毕竟作为一个上市公司的主席，必要的曝光还是要有的，但我们还是讲究少宣传个人，多宣传企业、团队，这也是我们一贯坚持的原则。

　　企业该宣传的要宣传，该打品牌还是要打品牌，个人则要做好严于律己，通过个人行为和公司行为向大众传递负责任、律己的企业形象。

　　其实上市以后，从企业角度来讲，如何应对外界这一块是很大的挑战。这就需要企业治理、管理要更加规范，信息披露更加透明，同时还要进一步提高跟媒体打交道的技巧，包括媒体关系管理。例如更注重媒体关系管理、媒体关系维护等方面，而且这是一种能力。

　　观点新媒体：旭辉赶上这波上市潮，是否也担忧再不上市，在资本市场上得不到后续的支撑？

　　林中：肯定是，旭辉这次上市，目的就是为了打造支撑企业长远发展的融资平台，打造一个吸引人才的事业平台。

　　毕竟上市公司的知名度、组织规范、未来发展前景以及可持续性，都对吸引人才很有帮助，因为旭辉下一阶段是要靠人才，而不是靠老板，靠个人。

　　最后是打造资本市场的品牌。旭辉刚刚上市，所以需要不断地把这个牌子越做越响亮，越做越大。

　　关于闽商

　　观点新媒体：近几年，不少福建地产商都陆续把公司总部搬到上海，为什么会出现这种情况？

　　林中：如果要立志做成一个大企业，就要考虑市场、资源、平台，否则很难壮大。中国一些企业在北上广深都没有设点，影响力就很弱了。其次则是考虑如何支配那么大的资源，非一线城市是很难有那么大的资源，包括人才、资金、信息等。

　　大家喜欢把总部搬到上海，我觉得应该有几方面的原因：一是气候，二是业务主要偏南方区域为主，三是上海商业氛围比较浓厚，或者说上海做商业比较方便。可能基于这几种因素考虑，大家觉得来上海适应性也比较快。

　　另外还有一个考虑，总部搬过来以后，还需要员工也一起过来。我们南方人去北方，很多人不会去，不可能最后公司所有人都不来，只有老板一个人来。比如我们从厦门过来，也有很多员工不能来，所以我们只带了很少人来，这并非想象的那么容易。

　　观点新媒体：观察到福建几个成功的企业，家族氛围都很重。旭辉的股本也显示，你们三兄弟也构成了董事会的一部分，您认为这种家族化模式是可以延续的吗？

　　林中：企业发展的不同阶段一定会有适应它的模式。至少从亚洲的资本历史和欧美的资本历史来看，有很多很成功的企业都是家族企业。其次，很多家族企业最终也并非由家族管理。我们今后也会逐步转变为家族控股，职业化管理，但估计需要十年或二十年，不过我们现在已经在为这个事情做准备。

　　我们一直觉得，要把企业打造成基业常青型的企业、百年企业，那么这种企业的生命一定是凌驾于个人生命之上。关键在于，企业要有一个完整的接班人机制，包括完善后面的所有权、经营权、监督权，从而不断发展。

　　欧美很多企业如沃尔玛，沃尔玛家族是最大的股东，但其实它已经是一个现代化经营企业，并没有传给第二代。

　　我觉得家族企业随着现代观念的产生，并非子承父业就是一个很好的家族企业。当然，也不能说子承父业就不能经营得好。还是要看后代是否有非常杰出的人才，他们是否有能力、意愿和毅力来经营企业。企业一定要保持一个机制，在每一个阶段上选择最优秀的人来当它的领导人。如果没有这种机制，这个企业就没办法做到基业常青。

　　所以，我们第一代创业者要做的是，在离开这个岗位的时候打造好机制，包括选拔机制、激励机制、接班人机制等等，我觉得这是很重要的。

　　观点新媒体：现在您都把小孩送到国外去培养了？

　　林中：让他们到国外读书是因为今后他们需要国际化的视野。在香港上市更需要国际化视野，我们现在都很吃亏，去开会他们全讲英文，我们听得一知半解。

　　其实说白了，上流社会、高层的知识分子、精英全讲英文，他们的英文理解比中文好。所以给他们招股说明书，他们说拿个英文给他们看得更快，拿个中文还看得很慢。所以，既然在香港上市，今后要做国际化的企业，必然需要一批高管人员有国际化视野。而且，随着中国经济融入世界体系，未来的人更要有国际化视野。

　　观点新媒体：您是否有考虑让您的孩子接班？

　　林中：没有，我觉得对他们来说，只要干他喜欢的事情就好，我只需把机制设立好，让有能力的人来继续掌舵者。

　　中国有一句话很对：富不过三代。如果企业的继承方式都靠世袭，那就完蛋了，毕竟你不可能保证代代出人才。毕竟都这么有钱了，还这么辛苦干什么？

　　其实我研究过国外比较大的家族，如罗斯柴尔德家族、沃尔玛家族等等，都不是自己的人在经营企业，只是做一个大股东来平衡职业经理人的长短期的行为和利益，这也使得企业能够比较好地传承下去。

　　创业者到后期阶段，其实应该考虑如何当好股东的角色，同时选出最优秀的领导人出来带领企业继续往前走。如果领导人选错了是灾难，接班人计划是所有计划中最重要的。老一代沃尔玛去世的时候，沃尔玛的资产是100亿美元，后来他们从内部选拔出一个CEO接班，做到4000亿美元。

　　观点新媒体：福建人都比较务实，极少有像任志强这样的批评者。

　　林中：我们绝对不会去做这种批评者，这不是我们应该承担的使命和责任。我觉得人要低调，我一直强调，在中国富贵不能两全，名利不能双收，你要名就不要利，要利就不要名，否则就遭人嫉妒。

　　观点新媒体：不过这对很多人而言都有点难度，而且现在开发商都被大家诟病，因为跟政府走得太近，政府换届对企业的影响是否也会很大？

　　林中：不。我们只能学会如何去快速适应环境的变化，这才是最重要的。然后规范、稳健地经营，快速灵活地对环境的变化进行调整。这些环境你控制不住的，所以抱怨也没有用，关键还是在于自己。

　　我们内部有一个非常好的文化，叫内归因，内归因的人才会进步，懂得内归因的企业才会进步。你不要经常怪别人，你先想自己，自己应该怎么做得更好。

　　你天天抱怨自己不能提拔都是因为别人有眼无珠，不识才，但是有没有想想看你有什么表现？很多人说这个工作没做好，都是因为别人怎么样没有做好，那你做了什么？外归因的人就是找借口。关于商业

　　观点新媒体：现在旭辉是否有合作的项目？接下来你们会采取合作的方式吗？

　　林中：我们不排除这种可能性。现在41个项目里面只有5个项目是合作的，住宅、商业都有。我们不是说不合作，也不说一定合作，其实都是看时机、看机遇，看大家有没有可能性。我们不会排除任何的可能性，我们跟国企合作也可以，但是不是说我们所有的项目都跟国企合作，每一个项目合作的对象可能都不一样。

　　我觉得开发商之间合作今后会是一个常态。合作项目是自主开发项目的一个有益补充，当然企业发展还是要以自主为主，因为你需要有品牌，合作项目是辅助。

　　观点新媒体：如果未来你们要合作，主要会偏重哪些项目？

　　林中：没有偏重哪些项目，我们觉得大家的优势资源能不能互补才是最关键的，这也是我们选择合作很重要的一个前提，这样才能一加一大于二，把饼做大，然后再来想双方怎么合理分配。

　　观点新媒体：现在很多开发企业都开始转型商业，像万科现在商业的盘子很大，但业内都觉得万科做商业其实还是很惧怕的，很多商业项目都是先找到投资者再去拿地开发，对此您是怎么看的？

　　林中：其实这样很难，毕竟要找到投资者就需要花费很长时间，而且现在买大宗交易的投资者很少，等你找到了以后，地也不一定会等你，所以这种模式不可持续。

　　我觉得，开发商业物业一定要有产品的选址、开发、招商、运营、管理能力。旭辉为什么只做三个持有型的物业，其实是我们为未来在做准备。我们把这一类产品归到产品的第四类，叫概念性产品。

　　我们这三个商业代表三种不同的商业类别。第一类是旭辉广场，这是位于市中心、大体量、综合性的一站式购物中心，以零售、购物为主，还有影院、餐饮。

　　第二类是旭辉城市广场，以休闲体验为主，定位更时尚、更年轻，但不是大量的零售。现在在建的杨浦·旭辉商业广场位于杨浦区控江路，那是次中心的商业区。

　　第三类是我们在嘉定新城做的旭辉生活广场，那是一个社区型商业，希望能满足社区居民衣食住行。

　　我们在做的这三类商业项目，全部以自持为主，同时也在做产品研发，包括产品的定型，对客户的研究，特别是我们要培养商业团队、招商资源，为今后在商业发展中提供资源，这是我们在为未来奠定基础。毕竟做商业需要一个积累的过程，要知道怎么去选址，如何去做商业的定位、规划，特别是商业业态、动静的规划。

　　很多人住宅做不下去就做商业，以为做商业很容易，其实商业比住宅难。因为商业要考虑的东西多很多，比如说住宅只需要考虑客流就好了，但商业要考虑客人的东西，还要考虑所有的服务人员、后勤人员的动线，以及货物的动线。

　　观点新媒体：是否会担心接下来中国会出现一大批烂尾的商业？

　　林中：有点担忧。商业选址很重要，而且很挑剔，不仅仅是地段，还包括地形。上次我去看一块地，后来我们放弃了。

　　那块地只有一条边是沿路的，后面是铁路线，我说这块地根本就不用考虑做大型持有商业。其实商业第一失败就是失败在选址，不在合适的地方盖商业。

　　第二，定位。选定位置后，如何与周边的商业形成差异化，这也非常重要，因为会影响到整个商场的设计和商家的组合。其实，商业到后面也是营销，跟卖住宅差不多。不过盖住宅不能改，但是商场里面的商家都是可以变的，不断在调整。商业有一个规律，基本上三年就会做一次调整。所以这就要求我们要不断地研究消费者需求的变化，进而及时做出经营策略上的调整。

　　同时，中国未来商业的发展趋势不是纯粹的购物，而是一种体验。所以商业里面一定要有餐饮，而且比例会越来越多，还要有影院，今后可能还有博物馆、艺术馆等等，给消费者来创造一个购物愉悦的心情。未来的消费关键是谁能够创造出更好的体验，现在纯粹只有购物功能的商业都会走下坡路，反而满足综合体验功能的商业才会越来越火。

　　此外，开发商在大量开始转型商业的时候，最大的难点在于打造一支很好的团队，这不是一两年就能够培养出来的，资金可能一两年可以解决，但优秀的团队很难在短期内培养。

　　观点新媒体：旭辉现在是否到处在挖人才？

　　林中：我们挖人和培养人是同步的。好的人我们会引进，但自身培养我们也非常重视，而且越来越加强。一个优秀的企业一定是有自身造血功能，可能到未来70%的人才是要自己培养，30%是外来的。

　　接班人也是这样，我看过一个统计，挖来的接班人成功概率和自身培养接班人成功的概率是不一样的，挖来的人成功与失败的概率是50%比50%。而自身培养的接班人因为已经看了十年了，也非常了解了。

　　观点新媒体：可能有些人才在您培养得很好的时候，就被挖走了？

　　林中：其实，我们要辩证看待这个问题。像万科之前出现大规模的人员流动，是企业发展到某一阶段的产物和新陈代谢。我们要关注的是，这些人走了以后，企业的业绩是否还在成长的过程中。

　　其实，企业应该考虑的是，是否有源源不断的优秀人才涌进来，不会因为什么人走了就运转不下去。其实走的那些人，也给其他人提供了很多机会，他们不走，底下的人都没机会。另外，我觉得企业要有一个激励机制，特别是激励机制和培养晋升机制，把想要留的人留住，或者如何留得住关键的人。

　　其实，每一个企业在不同的阶段需要突破自身的障碍。我上次开玩笑讲过，一百亿的企业，要突破怎么从老板的亲力亲为经营企业，过渡到依靠组织和人才推动这个企业的发展。可能到了万科这个程度，企业需要的一个变革是，怎么使这些职业经理人、员工们有创业企业家的精神。

　　观点新媒体：旭辉现在到了哪一步？

　　林中：我们现在只是考虑到300亿那一步，怎么去跨过300亿。

　　关于发展

　　观点新媒体：您比较欣赏的企业家都有谁？

　　林中：像王永庆、李嘉诚这些都是比较欣赏的。

　　观点新媒体：在全国范围内，跟旭辉相对比较接近的对手有哪些？

　　林中：我们从来不去看对手，我一直觉得旭辉未来要成为行业第一方阵，TOP20，一定要有自己的套路和拳法。你打你的少林，你打你的武当，我打我的旭辉拳。作为一个优秀的企业，走到最后一定要有独门绝技。

　　当然，同行也有非常多的经验值得学习，我们一定会广纳百家之长，最终要提炼一套适合我们的方法。旭辉跨越300亿的一个最大障碍，就是如何形成一套非常完整的体系化运作，因为300亿以上的企业要发展，就是靠一个完整的体系。

　　我们内部开会讲过，一个企业要想持续成功，首先，在不同阶段要有正确的战略。战略背后的组织、人才、机制和文化，汇总起来形成对战略的高效执行力。其实我发现，每一次企业的变化，都是这些方面在改变。

　　企业每到一个阶段都要有一定的突破，那些不能突破或失败的企业，都存在着问题，要么战略不对，要么组织、机制、人才、文化出了问题，导致它无法完成阶段性的转型，从而实现量变到质变。要突破，就要蜕一层皮，就是质变。质变就是靠体系化在运转。

　　观点新媒体：旭辉上市当天我们曾跟您做过一次采访，您当时对中国接下来的市场很乐观。您觉得现在中国企业家的生存环境是否也会一样乐观？

　　林中：我觉得一天比一天乐观，因为每一届新的政府都希望越做越好。其实，国企的效率不是天生就低，可能只是个别而已。民企也不是都不讲诚信，除了个别以外，大部分企业还是讲诚信。

　　其实，资本市场也是这样，他们在看一家企业很注重看它的经历，包括新上市企业。但资本市场最大问题是，因为企业才刚刚上市还没有记录，就像你到银行贷款一样，过去的记录好不好，诚信不诚信，评级都在这里。所以，我觉得作为一个有追求的民营企业，一定要非常注重诚信。

　　观点新媒体：旭辉有基金吗？

　　林中：没有。

　　观点新媒体：现在很多企业都采取“开发+基金”的发展模式，以后旭辉是否会做这种模式？

　　林中：这种模式现在已经有非常成功的企业，其实不管走哪一条路都会有机会。我们对以后的事情，只会有一个判断标准，只要有利于企业发展的，有利于为股东创造价值的，我们都会去考虑。

　　观点新媒体：您对房地产业资本化、金融化的展怎么看？

　　林中：这种趋势越来越强，短期内不会马上看到，但是它是一个趋势，每年都在往上增长。

　　关于行业

　　观点新媒体：目前旅游地产也比较火，旭辉对这方面怎么看？

　　林中：我不看好旅游地产。因为市场对投资、投机需求的限购、压制和不支持。旅游地产是上半场的产物，上半场的概念什么？就是什么东西都能卖得掉，没有卖不掉的产品。所以，在那个逻辑下，大家才会花最少的钱圈最大块的地，然后还能得到最高的效益。但是，到了下半场你会发现，能卖得掉的东西就这些，那些今后都卖不掉。

　　观点新媒体：如果把它转成养老呢？

　　林中：问题在于，没有那么庞大的养老需求。以上海为例，最好的养老不是郊区，而是市区。现在上海最缺的是市区养老，因为他们不喜欢到很远的地方。

　　养老关键是软件，不是硬件，硬件我们很容易盖。但养老地产关键是一系列的医疗体系、医护体系、康复体系，这是都是软件，我觉得中国的养老地产至少还要十年时间才能发展起来。

　　而且，养老地产并非是主流市场，而是一个细分市场，小开发商可以做这样的细分市场，大开发商做这个，估计跟现在做商业一样，只是做概念，因为它无法支撑规模的发展。

　　如果作为企业第二类主营业务来讲，至少要在营业额内的占比达到20%至30%。换句话说，如果企业规模达到500亿，那么这一块业务一年内就要提供100亿的销售，如果达不到这个比例，那么企业根本不可能花很大的资源投入，所以，短期内我不怎么看好远郊的旅游市场。其实中国的旅游地产，除了个别城市以外需求很少，如果只是为了一年去住两三天，根本不会有人去买。因为中国现在即使有钱人也是没时间，大家都忙。

　　我们曾经对买第二居所的人做过分析，他们大部分是投资者，但你会发现，其实旅游地产最大的问题是没有流通性，后面没有人接手。投资要有退出，没有下家就退不出去了。

　　观点新媒体：您觉得现在开始进入下半场？

　　林中：对。其实，应该是从2011年开始进入下半场，现在可以看到两个市场是完全不一样的，逻辑思维也是完全不一样的，差异很大，重点在于行业的竞争要素发生了根本性变化。

　　很多开发商在上半场错误犯得比较多，那么下半场就会比较累。因为上半场的时候，没人能够看得那么远。

　　观点新媒体：是不是下半场会更多出现大鱼吃小鱼的情况，有很多小企业被淘汰掉？

　　林中：因为中国的市场很广，我们只能说他们可能在一二线城市被淘汰，但会到三四线城市去。我觉得，未来十年，在中国活跃的开发商就是那么二三十家。在一二线城市，中小型开发商一方面被边缘化，另外一方面被挤压到三四线城市去搞城镇化，还有一部分小开发商就做细分的市场，这就是未来中国房地产的格局。

　　观点新媒体：旭辉发展布局基本上以二线城市为主，以后是否考虑进入三四线城市？

　　林中：我们觉得一二线城市是战略布局，三四线城市是机会导向，有机会就做，没机会就不去，这是我们的战略。

　　这些三四城市存在一些问题，关键是可持续性，每开发一个项目不会为未来战略加分。在一二线城市，每开发一个产品，每做好一个产品，每做一个客户品牌对未来都是在加分。

　　这是我对中国未来城市发展的判断，我觉得中国城市化就是特大型和大型城市的聚集化。

　　虽然那些小城镇也会城市化，但它是一次就结束，因为没有持续的人口和资金流入就不会有持续的房地产需求。中国今后剩下来的可能就是那么20-25个特大城市，至少是周边三小时经济圈内的。

　　加拿大就是一个很典型的例子，每年盖房子最多的城市就温哥华和多伦多，为什么？每年有人口和资金流入。香港为什么房价这两年涨这么多？因为人口不断增加。我早几年去看，香港是600万人口，到现在是740万，多了140万人口。新加坡也是一样的道理，新加坡在早几年实施移民政策，多了很多人口。对我们国内大城市来讲，其实也是移民，无非是你移到国外还是大城市，是不是国内移民。

　　那些中小城市，只要中国城市化高潮过了，就没有需求了。为什么三四线城市的需求那么差？因为靠自身人口需求。人为什么要到大城市去？因为那是一个资源交换的平台，城市越大，平台就越大，效率越高，所以它有持续的吸引能力。

　　我们一开始就重点选择20个大城市进入，然后不断地做，从小做到大，然后做到每个城市的TOP10，这就是我们的目标。我们不要做太多城市，因为太多城市会带来管理幅度和管理难度。

　　我最近去天津考察，发现天津的第三产业需求跟天津现在的发展规模相差太大了，因为离北京太近，全部被北京吸走了。所以，我才搞明白，为什么天津的写字楼、高端商场需求不大。对我们来说，选城市一定要选可持续发展的城市才有意义。

　　我觉得二线城市有一个很大的特点——多元化比较差，房价很均衡。比如说房价基本上是6000到10000元，没有少于6000的，也没有高于10000的，这是典型的市场。但一线城市由于第三产业发展以后带来较大的需求，所以房价显得有很多层次。

　　至于三线城市的市场，我经常打两个比方，一个奶油蛋糕，上一层是奶油，吃完就没了。第二，割麦子。市场是以自身需求为主，像割麦子一样，要等它长出来再割一场，但等长出来的时间就需要两三年。长三角区域的苏、锡、常就是典型例子。

　　观点新媒体：您的理论就是马太效应，到最后强者越强，好的越好？

　　林中：其实，每个企业有自己的战略，我们选择在市场长期发展中打硬仗，没有去选择三四线城市。

　　观点新媒体：不过未来旭辉也会被资本市场逼着交出很漂亮的答卷。

　　林中：没有问题。其实我们上市的工作准备了两年，前面一年半都在完成上市以后如何来进行企业价值的管理，如何把经营做到持续稳定的增长，利润做到持续稳定的增长，做好这些功夫以后才去上市。我们不把这个基本功做扎实，就不会去上市。

　　其实，我们上市是为了获得更快速发展的平台而已。我们很有信心，上市业绩持续稳定增长是没有问题的，难度是变成公众人物，这很难受。

　　观点新媒体：如果以后房地产形势越来越差，国家政策越来越不支持，旭辉会不会介入到其他行业去？

　　林中：我觉得这个假设不存在，道理其实很简单，房地产行业在近阶段是一个重要产业，这是一个客观的历史发展规律。国家在城市化的高速发展过程中，房地产业经济比重一定占得比较大，等到发展到像美国、加拿大那样的程度以后，只有大城市才盖房子，那么房地产对经济的影响就比较小，它自然而然不是一个支柱产业。

　　第二，任何一个执政者都需要造福人民，都希望让人民能安居乐业。所以，房地产业是传统产业，能够延续很长时间，我至少看到一百年以后人们还需要住房子。

　　关于林中

　　观点新媒体：林总是不是很喜欢读书？

　　林中：因为不读书不行，民营企业的瓶颈就在于老板，我一直希望自己不能成为企业发展的瓶颈，所以要千方百计地去学习，去扩充眼界、格局、胸怀，这些都会影响到企业发展。

　　还有进取心，如果老板都不想做，底下的人就更没有干劲了。

　　所以，对民营企业第一代创业领导人来说，就要千方百计地去学习，以最快速度去学习，去跟上企业发展的变化，领导一个对你来说第二天都是新的企业。

　　毕竟我们从5万元开始起家，从来没有管过一家百亿企业，可能过两年我还要管一家300亿的企业。对我而言，每天都是新的，都面临新的挑战——新的组织规模、新的战略、新的环境，人也在不断适应新的变化和挑战。

　　其次，还是要有一套机制，一旦觉得不行的时候能选择最优秀的人来接班，带领这个企业继续往前走。其实，创始人退回去做一个股东也没有什么不好的。

　　观点新媒体：回头再看，您在二十年前选择进入房地产，应该是选对了。

　　林中：我觉得人生有时候靠运气。其实，踏入这个行业不是我的主动选择。我那时候真的看不到未来二十年房地产有这么好，有这么多的机遇。只是大学毕业找工作，找到了房地产公司，叫深汇，是特房下面的，香港和特区房地产的合资公司。

　　人很多都是短期目标，特别是人在成熟之前都是短期目标。我们去找工作，也没看到房地产有这么好，眼光没这么超前，完全是运气。

　　观点新媒体：不过现在您做房地产还是觉得其乐无穷。

　　林中：是。我一直觉得要做一个自己最专业、最擅长、最熟悉的行业。毕竟我在这个行业做了22年，今后如果要做其他行业，也一定是找这个行业内最擅长，最熟悉，最了解的人才来做，而不是自己去做。

　　观点新媒体：旭辉这个名字是您定的吗？

　　林中：对。

　　观点新媒体：很正能量，用现在时尚的话来讲。

　　林中：也没有，那是我们自己瞎想的，比较简单。

发稿：本刊编辑部审校：杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场