秦虹：调控不变预期决定市场

来源: [观点网]      时间: 2013-03-18 11:10
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对于具有资产属性的市场，影响房地产需求的主要还是预期。

　　刚刚过去的2012年，房地产市场整体情况逐渐好转。特别是从下半年开始，全国多城楼市成交量和成交价逐渐趋暖，直至年末，更是超过半数城市出现成交“翘尾”现象。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，影响2012年的房地产市场最主要的因素就是市场预期，预期影响远远大于实际需求。

　　另外，秦虹还指出，房地产市场预期从来都是不稳定的，经常是由预期决定了市场，导致市场预期或集中观望或集中释放，最后引起了市场上下起伏波动。

　　“不仅仅是受政策的影响，所以不是说一个调控政策就能够完全决定这个市场的走势和变化。”秦虹如是说。

　　她表示，房地产市场受多重因素影响，除了调控政策之外，还受货币政策，经济走势，供求关系调整变化的影响。

　　对2013年的房地产市场，秦虹认为，调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减。

　　以下是观点新媒体对住建部政策研究中心主任秦虹女士的采访实录：

　　观点新媒体：您会用哪几个关键词来概括2012年房地产市场整体情况？

　　秦虹：前低后高，总体稳定。

　　观点新媒体：影响市场因素最主要体现在哪些方面？预期是怎么变化的？

　　秦虹：影响市场因素最主要的预期变化。而预期主要受货币政策调整的影响，经济走势变化的影响，受供求关系调整的影响。

　　年初的预期是比较悲观的，悲观是因为年初货币政策比较紧，经济走势在往下探，库存量非常大，大家观望，预期悲观，所以集体观望。到了下半年之后，货币政策已经适度放松，经济走势也从四季度开始出现回暖。供求关系在经过一年多的消化，库存和新增供应开始减少，供求关系也逐步得到调整。因此，现在人们预期又开始发生转变，认为经济反弹会持续，货币政策不会从紧，库存量开始消化，所以预期就又开始转变，市场也就出现了前低后高的状况。

　　观点新媒体：从去年下半年开始，热点城市成交量上涨幅度比较大，出现量价上升局面，您怎么看待这种现象？

　　秦虹：这依然离不开预期的变化。因为房地产有很强的资产属性，对于具有资产属性的市场，影响其需求的主要还是预期，而这个预期对市场的影响远远大于对自身实际需求的影响。

　　例如消费品，需要时，你会去买；不需要时，就不买，这完全取决于你自己的需要。但是，房子就不一样了，你需要也不一定买，因为预期房价会跌就不会出手；而当看涨时，即使不需要也会担心房价会涨而赶紧下手。

　　预期是不稳定的，有时是集中观望，有时是集中释放。上半年基本上体现为集中观望，下半年则是集中释放，这样一释放，就出现量价缓慢回升的态势。

　　观点新媒体：下半年各大开发商都卖得很好，在这种情况下，现在大部分开发商有没有必要担心库存和资金链的问题？

　　秦虹：从去年到今年，市场上呈现的是开发企业分化的状态，一部分企业确实不错，卖得也很好，资金也很充沛，盈利各方面都不错。不过，还有一部分企业现在仍然处于非常困难的时期。

　　观点新媒体：十八大之后，住建部明确提出2013年会继续坚持房地产的调控，对房地产市场会带来什么不一样的影响？

　　秦虹：房地产市场受多重因素影响，除了调控政策之外，还受货币政策，经济走势，供求关系调整变化的影响。不仅仅是受政策的影响，所以不是说一个调控政策就能够完全决定市场的走势和变化。

　　2013年的调控方向不会改变，调控力度也不会减弱，越是市场价格反弹大的地方，调控将更要从严从紧。

　　观点新媒体：去年以来，土地市场非常活跃，您是怎么看待现在土地市场的情况？

　　秦虹：2012年土地市场要比2011年差，土地成交量和价格都是负增长。地王只是个别地块，不代表普遍现象。

　　土地市场也存在前低后高的格局，但与楼市不太一样，楼市前低后高是整体平稳，土地市场总体是下降的。2013年土地市场还是会相对比较活跃，开发企业不拿地肯定不行。

　　价格方面，因为2012年基数低，可能整体上会有一个恢复性的成交，但总体上价格上涨还是少数地区，全面大幅度提升的可能性不大。

　　观点新媒体：年末出现了一些地王，政府也出台一些政策规定土地市场的状况，您觉得对整个土地市场和楼市会带来什么影响？

　　秦虹：土地市场影响楼市的预期。土地一出地王，大家就会认为房价会涨，因此会影响预期。老百姓确实存在很多信息不对称的地方，只是看到这些典型的城市和地块，没有掌握全部情况，不要把上海、北京等具有特殊性城市的表现归为全体都是一致。

　　如果说前十年房地产市场的走势大体是一致，今后十年一定是分化。北京市还可能持续价格不跌，因为需求量特别大，有钱人特别多。而其他中小城市，三、四线城市可能供应量很大，但是不一定像北京上海的楼市走势一样。

　　第一，北京上海的楼市不能代表全国，房地产是地域性，不能拿少数或具有特殊性的城市来代表全国。

　　第二，一定要高度警惕具有指标性城市的房价变化，可能会对其他城市有影响。

　　观点新媒体：最近城镇化的问题也讨论得很多，很多人认为新型城镇化对房地产来说很有利，尤其是对三、四线城市的开发，您是否认同这种观点？

　　秦虹：新型城镇化为什么叫新，就是要区别过去的旧。过去是粗放式的城镇化发展，带动的是粗放式的房地产业发展。而今后新城镇化就要告别粗放式的发展，从注重数量、规模转变为注重质量、效益、集约、协调的发展，这是新型城镇化。

　　我们就很难把过去城镇化带动房地产发展的经验带到今后，不能简单理解城镇化就是带动房价上涨，而是要从过去注重数量变成注重质量。

　　观点新媒体：很多开发商都要返回一、二线城市，怎么看待这种行为？

　　秦虹：企业要尊重市场的选择，要求一定是要遵循市场的选择。所以，这说明企业更加理智，更加智慧，是企业成熟的表现，客观上我们也要考虑到中国人口的流向。

　　房地产市场的发展一定要基于人口增长的需求做支撑，脱离了人口需求的房地产一定是有泡沫、有风险的市场。

　　事实证明，过去几年人口流动都是往大城市，城镇化是农民进城，但伴随着农民进城，有大量中小城市的人口流向大城市。

　　大城市人口集聚速度最快、规模最大，所以房地产需求也是最大的、最坚实的。

　　观点新媒体：新的一年，开发商应该如何选择发展道路？

　　秦虹：企业要关注市场，关注所供应的产品卖给谁。过去最好卖的是投资性需求，而投资性需求对房屋的质量和细节并不关注，但是现在投资性需求受到了控制，企业要靠什么来获得竞争力？那就是要靠服务。

　　不光是产品，用高品质的产品和服务来满足市场需求，将来市场份额才会越来越大。

　　所以，前十大名牌企业，美誉度越高的发展越快，市场占有率越高，人们认同他的品牌和服务。

发稿：陈泽佳审校：杨晓敏

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