合生创展高库存之忧

来源: [观点网]      时间: 2012-12-27 10:07
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即使财务上的燃眉之急已经解决，但并不代表合生创展就此可以轻松过日子。

　　在大多数房企都忙着发债融资时，合生创展却在忙着为自己手中一笔到期的债务筹集资金还债，而按照合生之前颇为紧绷的财务状况，甚至有人士猜测还债可能会有一定困难。

　　不过，据11月12日穆迪发布的报告显示，合生11月9日到期的3.5亿美元高级票据已经赎回，其进一步称，赎回票据后，合生在2016年前都没有境外债务到期。

　　然而，即使财务上的燃眉之急已经解决，但并不代表合生创展就此可以轻松过日子。因为穆迪同时指出，合生还有着630亿元的高库存，使得大量现金不能用作他途。

　　高库存

　　穆迪报告显示，合生库存水平偏高，截至2012年6月，未售出和开发中的房地产金额达到630亿元，几乎是其年签约销售额的5倍。

　　穆迪称，合生签约销售额情况改善进度缓慢，是由于公司侧重于一线城市和较高价格类别房地产产品，且政府限购令对这个战略造成了不利影响。

　　穆迪分析师邹吉明表示：“我们预计合生短期内对房地产建设的支出会趋于谨慎，同时会保留签约销售所产生的现金，从而将现金流动性管理列为首要考虑因素。”

　　按照此前公布的数据，截至8月底合生完成销售金额约72亿元。邹吉明称：“合生今年前9个月签约销售额同比增长6.8%。基于这个正面趋势，穆迪预计合生会大体上实现其向下修订后的全年签约销售目标120亿元。”

　　然而，即使赎回了3.5亿美元票据并有可能完成120亿全年销售目标，似乎也不能代表合生财务状况得到了彻底改善。

　　穆迪在报告中认为，其财务状况依然疲弱，利息覆盖水平较低，短期债务水平偏高，签约销售情况虽然有所改善，但进度缓慢。

　　当然，穆迪也同时在报告中指出，基于庞大的业务规模及其与多家银行的长期关系，合生一直能够把相当大份额的短期借款延期。

　　不降价

　　不管合生如何想方设法把短期贷款延期，但作为以销售为主的开发商，如无法改善销售获得更多资金及更快周转，负债问题将难以得到根本性解决。

　　因此，穆迪认为合生高达630亿元的库存，将使大量资金积压在项目上无法套现。

　　不过，对于穆迪所指的高库存，合生投资者关系部人士对观点新媒体回应称，据公司中报时所统计，库存并没有630亿元，上半年合生库存在400亿元左右。

　　上述人士进一步解释称，合生之所以会有比较高的库存，的确是和此前销售速度比较平缓有关。影响合生销售进度最大的因素就是公司不愿意降价，这与合生项目的市场定位有关。

　　合生今年因不愿降价而导致销售缓慢也是业内共识，高通智库研究院司建伟就曾向观点新媒体表示，虽然合生在北京销售情况并不理想，但其定位应该是保有所售物业的市场价值。因为，即使在销售不佳情况下，合生也没有一味迎合市场进行降价，而是一直坚持高端定价。

　　在这样的价格策略之下，合生似乎并不为今年销售目标着急。

　　无压力

　　然而对于合生来说，即使销售顺利完成，公司财务压力似乎仍然无法得到太大改善。

　　按照穆迪统计，合生有其他短期债务需要在未来12个月再融资，总计111亿元。而据合生中报透露，其截至今年6月30日总债务为270亿元。

　　合生投资者关系部人士则称，公司总债务水平已有所下降，减少约22亿元。合生将手中持有现金水平维持在20-30亿元区间，这样的现金水平足以应付公司日常营运。

　　上述人士坦言，在之前有较大还债压力时，公司也曾考虑过是否卖掉北京东方文华，但债务顺利解决后已无此需要。

　　“另一方面，我们也控制项目运营资金，从90亿元支出调整至今年的70亿元。”该人士称，合生当然也希望能尽量多保留一些现金在手中，所以对销售所得资金会谨慎处理。

　　该人士解释称，之所以将用作建设的支出降低，主要是因为在调控情况下，合生销售确实缓慢，不需要太多货量来支撑销售；另一方面，如果市场回暖、合生销售速度提高，最低高达400亿元的库存足以应付很长一段时间的销售所需。

　　合生内部人士还称，如果市场变好，那么公司也可以用项目名义去申请工程项目贷款，以合生和几大银行的长期合作关系，获得项目贷款应该不会太困难。

发稿：武瑾莹审校：杨晓敏

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