商业旅游万科大都会入市成笑柄？

来源: [观点网] 时间: 2012-12-10 11:11

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万科把一个普通写字楼变成高端公寓，但这个判断显然没有符合北京市高端写字楼市场的需求。

　　随着各地商业项目逐一浮出水面，万科商业地产版图也日渐明晰。

　　据不完全统计，万科已拥有18个购物中心项目，遍布深圳、上海、武汉、东莞等地，其商业项目的规模更是达到600万平米。

　　与此同时，万科还在不断加大其商用物业的土地储备。不过近期有消息指出，其在北京的第一个商业项目——万科大都会入市两年以来，表现并非十分突出。据了解，万科大都会仅售出二三十套，而整个项目房源共计69套。　万科大都会前身是赢嘉中心，该项目由赢嘉置业发展有限公司在2001年底建成，而后几易买主。2010年5月，北京万科11.5亿元接盘，万科亦将之视为在商业地产开发过程中的试验品。

　　毕竟赢嘉中心为旧楼改造项目，故对于其改造定位万科讨论很久。

　　“(赢嘉中心的改造)做好了就是一个教科书式的改造，否则就不仅成为笑柄，甚至对北京房地产市场的建筑构造都形成负面影响。”北京万科总经理毛大庆曾如是强调。

　　万科希望，完成改造后的赢嘉中心，将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

　　在经过约半年的琢磨后，北京万科决定，将该项目的写字楼部分设计为企业家私人会所，以满足CBD区域企业家的需求。相关改造方案也在2011年3月获批，赢嘉中心亦更名为“万科大都会”。同时，万科决定对该项目采取散售策略，但自此之后，市场上鲜有万科大都会的消息传出。

　　直至今年11月初，有业内人士透露，入市近两年后万科大都会的租售工作尚未完成。

　　对于这一现状，北京万科方面解释，由于大都会是一个旧楼改造项目，不是新房，而且项目内部精装修的施工还没有做完。而对该项目的销售情况，即便是销售人员也莫衷一是。有人指出是20多套，也有人说30多套，来自北京万科官方的说法是“近半”。

　　北京万科相关人士解释，这是由于项目定位高端，售价超过8万元/平米，项目起价2000万元/套，虽然项目去年就已经入市，但客群相对较小。

　　不过，有北京业内人士就指出，万科大都会毕竟是个旧楼改造项目，由于受楼高及写字楼间距偏小的影响，改造空间有限。且项目地处CBD区域，环境嘈杂，高峰期出行颇为不便。

　　此外，尽管CBD区域内云集了不少有实力的央企或国企，但国内大部分企业并没有形成像谷歌、IBM等外企那样的企业文化，对万科定位的“高端私人会所”需求并不大。

　　“万科大都会有点背。”上述人士如此感慨，除了定位局限性大之外，万科大都会也有点“生不逢时”。

　　相关人士指出，北京万科刚完成项目收购不久，北京市就出台了禁止酒店式公寓拆分销售的规定，所以在项目改造方案通过方面，北京万科花费了一定的时间与力气。

　　不仅如此，2010年，北京万科在收购赢嘉中心之时，北京楼市呈现出“商住倒挂”的局面，彼时，同一地段内，高端公寓的销售价格要高于商铺及写字楼。

　　然而，让北京万科始料不及的是，两年之后，写字楼与商铺的价格远远超过高端公寓，受市场欢迎的程度也超出预期。

　　万科大都会，位于北京CBD 的核心区域，国贸桥的东南角，对视国贸中心、CCTV 新大楼，总建筑面积4.2 万平米。共25 层，地上22 层，地下3 层，产品主力户型面积涵盖300-600 平米。作为万科TOP 系创新作品与长安街新地标，定位于“城市私人会客厅”。项目为全线非量产品牌精装，特配中央画廊、藏书阁、藏酒柜，在同一空间内实现社交、收藏、玩赏、颐养等功能。