房地产市场总结与趋势判断

来源: [观点网] 时间: 2012-12-10 10:48

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过去十年，资金流和人员流共同推动了房地产市场的发展。

　　过去十年中国房地产市场飞速发展，市场份额、销售额增长了十倍。2010年全国商品房销售额超过5万亿，而十年前才5000亿。商品房销售额增长了10倍，房地产开发投资额增长了8倍，这就是过去十年房地产市场的快速膨胀。

　　为什么房地产市场发展如此快速？从市场角度来讲，得益于资金流和人员流的推动，这两个推动了中国房地产市场在过去十年的快速发展。

　　资金方面，近些年来，广义货币M2增速和商品房销售面积增速走势一致，从一个方面说明了房地产市场需求量的增长与货币量发行量多少有直接关系。从1997年到2011年，虽然中国经济总量和美国相比还差了很多，只有四分之一左右，但是货币增长速度远远高于美国。

　　如果用货币发行速度还不足以说货币比较宽松的话，用另一个指标来衡量中国货币的宽松程度，就是每年货币增发速度。

　　另一个和货币因素有关系的是实际利率变化，对房地产市场走势也产生了直接影响。1999年到2012年，国家实际利率变化曲线和商品房的房屋销售价格指数放在一起可以看到，实际利率下降，房地产价格往上走，实际利率往上走，房地产价格就往下降。

　　房地产不是一个消费品，是一个既有实物属性又有投资属性的产品。作为资产属性的房地产在市场的定价力量往往超过实用属性，所以对货币非常敏感。

　　人员方面，房地产市场发展得益于需求增长，这种需求首先是来自于城镇化。房地产产生在城市，房地产市场产生在城市。城镇化、城市化率的提高，代表城市人口的增长，而城市人口的增长代表房地产市场需求，所以这两者关联度是高度一致的。

　　影响中国房地产市场更重要的因素，来自于中小城市之间的人口流动。中国是一个大国，区域发展不平衡，区域之间、不同地区之间、不同城市之间还存在着大量人口流动，不仅仅是农民到城市里来，还有一个城市到另外城市去。

　　2000年第五次人口普查时河南省是人口最多的省，但是现在仅仅过了十年，河南省总人口已经从过去第一位下滑到第三位。现在人口第一大省是广东省，总量超过一个亿，这说明什么？通过人口自然增长是不可能、不足以支撑广东成为中国第一人口大省，主要是中西部地区人口向东部流动，导致了东部地区人口的急速增长。

　　第六次人口普查显示，中西部地区人口占比总量是下降的，而东部城市人口增长带来了对住房的需求。

　　过去十年里，北京平均每年新增家庭25万户，意味着不考虑拆迁，不考虑城市原有居民城市住房更新、改善，仅仅是吸纳每年新增25万户的城镇家庭，北京应该每年新增至少25万套住房。

　　事实是怎样的？北京、上海等一线城市的房地产市场压力是最大的，价格上涨最快，居住条件满足程度不好。

　　关注人口流动就是关注需求，脱离了人员需求的房地产市场即使发展了、即使繁荣了、即使房价上涨了，也是有问题的、有泡沫的、有风险的市场。脱离了人员需求的房地产市场一定是有风险的市场。全国70个城市里面绝大多数城市房价增幅下降都在6%以内，但有一个城市房价下跌幅度是其他三倍，下降幅度接近20%，就是温州市。

　　实际上，温州房价下跌幅度远远超过了国家统计局的数据，根据调查，温州二手房价格有的下跌了40%，甚至50%。

　　为什么在同样政策下，有的城市房价变化远远脱离了全国基本情况？按照前面所说的逻辑，考虑人员需求来衡量一个地区房地产市场发展状况的话，就足以说明问题。

　　到去年为止，温州房价超过北京、接近上海，随便一个没有环境、没有配套的房子都在4、5万一平米。但北京一年新增常住人口60万，而温州每年新增常住人口不过10万，温州房价凭什么能超过北京、逼近上海？

　　还有一个城市也可以说明问题，就是鄂尔多斯。鄂尔多斯总人口62万人，每年新增常住人口5-6万人，但是房地产市场价格和成交规模远远超过了当地需求。

　　房地产调控对这些城市没有特别政策，所以别的城市房价变化和稳定程度相对比较好，但这些城市房地产市场的变化程度远远超过了全国其他城市。所以，研究房地产市场一定要关注到人口增长，这样才是真正关注实际需求，房地产市场才有条件健康发展。

　　简单总结，过去十年，资金流和人员流共同推动了房地产市场的发展。

　　第二个方面是关于趋势分析。房地产企业是一个投资性企业，投资性企业跟制造性企业不一样，要抓住机会进行投资。而房地产企业赚钱有两个关键，一是前期趋势判断，二是后期风险控制。只要把前期趋势判断正确，哪怕企业管理经验、营销技巧差一点也能赚到钱，也能得到发展；如果趋势判断错了，即使有再高明的管理经验、再高超的经营技巧、再精明的团队，也无法对抗趋势，也会受到损失。

　　举个例子，2010年底北京有两个商业并购案几乎同时进行，第一个是北三环金澳国际，原来是中冶集团的普通写字楼项目，被一个基金公司收购了，收购之后改造成一个高端写字楼。2010年11月底收购，2011年8月全部售光。收购的时候每平方米租金四块五，现在租金每平方米八块。收购价格两万九每平方米，全部售光时价格是每平方米五万二，一个非常成功的商业并购案。

　　当年，在位置更好的东三环CBD地区同样有一个写字楼项目被并购，原来是中信集团的赢嘉中心，收购方是一个著名企业，但这个项目到现在租售还没有完毕。

　　为什么会出现这种情况？因为这两个企业对未来这几年北京市写字楼市场的趋势判断不同。

　　第一个企业稳稳抓住了北京市高端写字楼需求，把一个普通写字楼改造成高端写字楼，得到了极高溢价，项目取得了极大成功。而另一个企业延续过去思路和判断，把一个普通写字楼变成一个高端公寓。因为在过去北京高端公寓卖得好，写字楼卖得差，叫做商住倒挂。他们这种判断是对未来写字楼市场完全不同的趋势判断，所以得出了一个不同的投资策略，也导致了不同的投资结果。那么，对住宅市场的趋势判断是什么？

　　第一是空间仍然很大。因为中国城市人口还在增长，过去十年每年平均新增常住人口是2100万，未来城市化进程继续提高，大中小城市之间的人口流动还在持续，所以中国房地产所依托的人口需求在未来十年仍然是大的。中国和美国、欧洲、日本等比较，房地产市场有什么不同？最大的不同是中国房地产市场仍然以新增住房为主，而发达国家的房地产市场基本是以存量房交易为主。

　　比如说，中国2011年新建商品房销售面积是9.7亿平方米，二手房只交易了2亿平方米，还主要集中在一些特大城市。而美国去年卖了490万套房子，91%是二手房交易。美国、欧洲一些发达国家，城镇住房总量超过家庭总户数，所以有条件以二手房交易为主。所以说，中国房地产市场空间仍然很大，企业要有信心。

　　第二是增速减缓。过去十年房地产增长很快，年均销售面积增长速度达到18%，价格增长速度也非常高，未来十年不可能有这样的高速增长，主要因为房地产市场外部环境发生了变化。一是过去十年有住房制度改革红利，大量释放了市场需求，而未来十年要大力建保障性住房，分流一些市场需求；二是房地产政策，过去对投机投资性需求没有进行严格控制，今后将持续控制投机投资性需求；三是城镇化还在持续，但速度和质量跟前十年不可能相比；四是中国货币发行规模必将受到控制，不可能像前十年那样以年均17%的速度增长。所以，房地产市场还会有空间，但是增速减缓，对企业意味着什么？谨慎。

　　第三是分化加剧。未来十年房地产市场不可能再出现单边上涨，过去十年无论价格、成交面积都是一路上涨，无论是大中小城市，东中西部地区，一二三四线城市连县级市都是涨的。

　　未来十年一定是分化。第一是城市分化，有些城市面临着市场空间、价格上涨的压力，而另一些城市由于人口减少，产业吸引人口减弱，不可能持续增长。

　　第二是企业分化。过去无论是不是传统房地产企业，只要有钱就投房地产，只要投了就赚钱，但是未来十年政府会持续抑制投机、炒房等需求，市场需求主体将转变成自住性需求。自住性需求为主的居民对产品品质和服务都会有很高要求，所以专业化能力过硬的企业才有发展机会，没有专业化能力的企业势必要思考是否退出。分化加剧对企业意味着什么？提高。

　　所以，未来在住宅市场企业第一要有信心，第二要谨慎，第三就是要提高，提高专业化能力和服务水准，才更有发展的机会。