油锅里的青蛙

来源: [观点网] 时间: 2012-11-13 16:10

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大地要蒸发掉一桶水肯定要比一滴水费时得多，一个行业的转折肯定要比一个市场缓慢得多。

　　今年九月，再次重演2010年6月的土地市场疯狂，但之前两者的处境是一样的，即长时期土地市场门可罗雀。

　　分析房产市场，基本特征也和这段时间差不多，土地市场基本在产品市场高热半年后，便有一次集中性的疯狂。但这出乎意料么？显然一点也不，原因很简单，土地市场单一卖家的纯垄断市场，卖家具有绝对定时定价权，而作为土地市场的需求方，唯一能做的是跟随卖家一起跳舞，否则就只有离开舞台。

　　如果用万科保利恒大做例子，在他们土地消耗掉1000万平方的时候，如果不补500万，所有的人都会想，他们还玩不玩这个游戏？

　　所以九月土地市场只是“集体断炊集体买粮”，至于价格肯定会产生饥渴过后的幻觉性美妙，这是卖方市场所期待，甚至所必须的，所以即便产生N个地王，其本质也不代表着比这上面更多的含义。

　　同样，贵阳救市政策象在市场沸腾的油锅里扔进了一只青蛙，首先要分析的是为什么贵阳政府要出台这个政策？答案很简单——要不市场存量太大、烂尾楼产生概率大到让政府觉得必须作出改变；要不上半年土地市场太冷，政府还有太多土地要出让。

　　后面一个推论市场价值并不大，但如果是第一个问题，那么就是整个中国房地产市场的问题，而不是贵阳政府的问题，所以这更值得我们去探究、思考。

　　中国房地产市场与欧美初期城市化在动机上是不同的，欧美是产业化导致的城市化，我们是城市化带动产业化，当然可以说我们经济进入了自觉经济时代，欧美那个时候的城市化只是市场自发的原始状态。

　　而关于房价，其本质是不同城市竞争的结果，在同一个城市则是不同区域相互竞争的结果。竞争总是择优者而拥之，这也是北上广深深受外来购房者亲睐，同一个城市中心房屋深受购房者亲睐，而西部城市或者城市边沿郊区地带，不太受购房者亲睐的原因。

　　在正常状态下，国内要素市场基本实现了全流通，人财物流向基本不太受行政壁垒约束(限购政策除外)，那么所有要素首先流向的是发达地区和中心地区，而逆向流动的要素比率和比例，完全无法与之抗衡。

　　有个简单的问题可以说明，扣除购买力因素，问十个贵阳人，可能会有8个愿意到北上广深购房，而恐怕只有一两个北京人愿意到贵阳购房。房地产要素市场的马太效应，一方面反映了市场的价格，另一方面也反映了一个市场的潜力。

　　北上广深潜在市场是包含贵阳在内全国市场，而贵阳市场则几乎只相当于贵阳本地以及贵州二级城市市场。在房地产上升通道过程中，房地产市场要素聚集呈现出正向状态，即要素首先向一线市场配置，当一线市场饱和以后再向二线市场配置，其次再是三四线市场。

　　在经济回落，就业受到抑制的情况下，首先出问题的是农村城市化，其次才是城市之间相互流通的城市化。西部市场受到农村城市化资源的枯竭，导致购买力枯竭因而导致房地产市场萎缩的态势，已经极为明显。这点不仅是贵阳，成都、重庆、昆明市场的数据均可以得到证明。这些城市今年楼市特征是，区域中心城市繁荣，区域次级城市销售出现较大程度衰退。

　　一线城市限购，导致要素市场短期逆向行驶，但就如我们刚才所分析的，北京居民几乎不会选择贵阳去，贵阳居民也几乎不会选择到贵州次级城市去。所以要素逆流的规模和质量都是有限的，限购却加速了非限购城市中心化特征，促使了这些非典型中心出现典型中心的价值，但过渡透支的市场很快衰竭，这才是贵阳市场的问题所在。贵阳政府出台的政策核心也是解决城市人口规模问题，从而解决购买力问题。

　　三四线城市短暂受益于一二线市场限购的福利而透支的购买力正逐渐耗尽，其实这又何止贵阳，在全国高呼“金九”不再的时候，更多城市面临着贵阳难题，只是贵阳是第一个叫出来的城市而已。

　　在房地产行业市场上，肯定不止一个贵阳，更多的仅是处于一种闷骚状态而已，但闷骚而得不到宣泄，极有可能换上抑郁症或者精神分裂。

　　大地要蒸发掉一桶水肯定要比一滴水费时得多，一个行业的转折肯定要比一个市场缓慢得多。佛学世界讲究因果循环，如果你种下因，就一定会有果出现，大家会相信么？