合富辉煌：“十一”广州商品住宅市场报告及四季度预测

来源: [观点网]      时间: 2012-11-13 15:41
打印
评论

　“十一”广州商品住宅市场报告

　　黄金月在售货量成近年最高

　　根据合富辉煌监测，2012黄金月广州十区在售货量约5.5万套，成为近年货量最多的黄金月。

　　从分区来看，花都、番禺在售货量分别高达2万套和1.4万套。

　　从近年黄金月的供应趋势来看，花都、南沙和萝岗都呈现递增的态势。

　　新货充裕花都货量巨大

　　其中广州十区新货接近1万套(2012“五一”新货约5100套，2011“十一”新货12000套)，仅花都区新货供应就接近3800套，占十区总供应量的四成。其中花都的汽车城板块新货供应达1454套，货量为全市之首。荔湾区是中心城区中货量最多的区域，新货886套。

　　9月网签再达高位环比小幅增加

　　随着楼市传统黄金月的到来，广州9月商品住宅成交量再创高位，达到74.8万㎡，环比同比皆有不同程度上升。

　　十区商品住宅均价整体依旧平稳，环比上月小幅增加。除3月外，每月十区均价基本在14000元/㎡左右波动。

　　“十一”假期广州楼市销售状况好

　　节后第一周网签走高，日均签约套数与9月最高单周签约量相当，充分反映十一假期的良好销售。

　　外围区域唱主角

　　外围依旧是成交大区，花都区9月商品住宅成交达到21万㎡，再次超过番禺区，成为签约第一区域。南沙区黄金月期间大量新货入市，同时受规划利好带动，成交达10.8万㎡。萝岗区由于科城山庄和万科东荟城的热销，9月成交量也达到了4.25万㎡，与以往相比，成交大幅增加。

　　区域楼市：市区：货量少，整体淡静，个盘受追捧“十一”黄金月期间，市中心新货稀少，各区零星个盘推新货，整体市场淡静。

　　南沙：新规利好，价格稳定，黄金月旺丁旺财

　　南沙9个项目在黄金月期间推出1478套新货供应，仅次于2011年“十一”的供应量。本次供应中普通住宅843套，公寓635套。另外有300多套货达到预售条件可以销售，但尚未推出市场。

　　9个项目中，6个均在“十一”黄金周前推货。新规利好，价格维稳，开盘项目人气火爆，成交畅旺。其中，珠江湾价格调升15%，且户型较大，总价高，成交一般。时代南湾及创鸿南沙一品在黄金月期间收筹并蓄客，节后推售。投资型公寓产品(创鸿南沙一品、南沙城)直接受益于新规，开盘成交均达9成以上。

　　萝岗：区域市场关注度大增“十一”销售佳

　　以往不受关注的萝岗市场正逐步升温。黄金月期间政府接连推出萝岗居住用地地块，万科、中海、雅居乐、长江实业及城建等品牌开发商的进驻，同时金沙洲、华南板块新货少(两板块本次黄金月新货均不足两百套)。

　　2012年“十一”黄金月萝岗区市场供应量明显高过往年，其中推出新货超过800套，为近年在售货量的新高。

　　花都：9月底市场提前发力假期表现一般

        黄金月集中9月推货，新推货为近年月推货高峰。2012年黄金月新货约3800套，环比今年8月增加92%，新货量巨大，为近年来月推货的最高峰。整个黄金月新货同比往年黄金月略升6%，货量几乎都在9月推出。

　　与往年相比，今年黄金月约3700套集中在9月推出，只有100套在十一黄金周推出。往年9月只推了2500多套，约1000套货在十一黄金周推出。

　　2012年“十一”花都推售的新货大部分销售情况良好，在四、五成之上。个别楼盘出现销售火爆，包括雅居乐锦城、南华时代城、富力金港城。热销楼盘特征仍为今年畅销主流产品特征：中小户型、刚需、低价为主。

　　番禺：新货集中在市桥及周边板块

        黄金月期间，番禺区可售货量近1.57万套。较同年“五一”黄金月下降15%。去库存压力有所减少，其中新推货约2400套。

　　新货主要分布在市桥及周边板块，并集中9月推出，前期热销楼盘追涨、成交放缓，中秋国庆假期推出新货少。成交热点集中在市桥板块，特价或售价较低的余货。

　　增城：成交集中在荔城新塘

　　2012年9月增城成交17.5万㎡，同比下滑6.8%；成交集中在荔城和新塘两镇；新塘9月成交量为12.1万㎡，荔城成交5.1万㎡。荔城三季度以来每月成交维持在5-6万㎡。

　　增城成交的下降主要由于新塘的成交减少，新塘9月成交12.1万㎡。另一方面，增城成交均价整体呈上升趋势，9月成交均价7515元/㎡。

　　2012广州四季度市场预测宏观、政策走势预判

　　宏观经济方面，近期经济数据继续疲弱，IMF和世行等国际机构均下调国内经济增速预期，显示出四季度“稳增长”任务仍重。

　　另外，虽然全球再“开闸放水”，但预计四季度国内货币政策走向将保持基本稳定，年内我国通胀仍稳，流动性将继续保持适度放松的政策取向。4季度处观察期，年内货币政策难有大规模松动，需保持总量控制。国内对使用“降息/降准”措施将更为谨慎。

　　楼市方面，9月后楼市政策面基本稳定，地方向紧微调、严控房价。7月后土地市场明显升温，9月热度再提高，全国多地现大宗成交、且多地方出现溢价地块。这说明开发商的楼市预期已经开始转向。

　　目前土地市场热度增加仍在管理层允许范围之内，在楼价、地价不至于大幅波动的情况下，未来楼市政策更倾向于保持平稳。

　　四季度供应预测

　　广州十区四季度新货接近2万套

　　根据合富辉煌市场研究部监测，预计2012年四季度，全市十区新货约1.96万套，比三季度实际推货量略高；但中心六区受限售令影响，实际推货量可能会低于1.96万套。

　　余货近4.1万套，预期广州十区四季度在售货量6万套。

　　花都、番禺为依旧为四季度新货主力

　　2012年四季度，十区新货最多的仍是花都区、番禺区，两区新货合共占全市的近四成。中心区货量四季度将明显增加，天河、萝岗增加最为明显。

　　番禺、花都新货环比明显下降，但总量上依旧是两个最多的区域。

　　其中，天河珠江新城、黄埔中心、白云金沙洲、萝岗中心、番禺华南、花都汽车城以及南沙等板块估计货量超800套。

　　货量超800套板块：天河珠江新城、黄埔中心、白云金沙洲、萝岗中心、番禺华南、花都汽车城以及南沙。

　　四季度产品主力为140㎡以上以及90-105㎡预计四季度新货中，140㎡以上产品占比最大，达6000多套，占比达31%，其中200㎡以上产品也有1600套。

发稿：合富辉煌审校：杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场