星浩资本：生于商业地产

来源: [观点网] 时间: 2012-11-08 11:49

致信编辑

打印

评论

“整个五年规划是希望打造20到25个城市综合体项目，目前还是按照原来的计划在走。”

　　就在国庆前夕，星浩资本在苏州再下一子。

　　9月27日，星浩资本以底价8亿元获得苏州市金阊区金阊新城核心地块，将打造星浩资本旗下第五个星光耀广场项目。

　　星浩资本表示，此次获取的苏州地块连同之前上海真如、南通崇川CBD一起，进一步拓展了星浩资本的长三角战略布局。

　　包括新获取的苏州项目，星浩资本旗下共有五个星光耀广场项目，“另外，今年还准备获取杭州的项目，大概有40万平方米。”星浩资本CEO赵汉忠透露：“总体来说，通过两年的时间，我们有六个非常大的城市综合体项目。”

　　事实上，星浩资本至今才成立刚满两年，但旗下项目已处于成长状态，其中一期基金投资的大连、南通、哈尔滨项目都已经进入销售期。据透露，今年全年有望实现销售收入35亿-40亿元。

　　同时，星浩资本二期基金募集已完成，三期基金募资也已被提上日程，将于2013年正式展开，预计截止至2013年的3季度，星浩资本总规模将达30亿。

　　以下为星浩资本管理层采访问答实录：

　　观点新媒体：星浩资本有一支全面的团队，为什么不选择成立一家开发公司而是选择做一只基金？

　　赵汉忠：现在中国做投资最少需要20-30亿的资本，所以成立公司需要有一定资金来源，最起码也要有2亿元的注册资金。

　　虽然随着星浩资本的不断扩大会产生规模效应，但还是得靠积累。我们要想获得快速成长，就必须先把一个亿滚成两个亿、三个亿。然而像中国的这种地产行业，成立公司再成长的方式速度比较慢。

　　观点新媒体：三期的募集计划规模大概是多少？星浩资本二期原来计划是募资30亿，后来只募集到20亿，是否说明现在整个经济形势不好，未来的投资环境不太乐观？按照星浩资本募集资金的进展，五年后规模会多大？

　　黄海滨(基金募集、LP关系投资副总裁)：我们三期基金的募集计划在明年上半年正式启动，估计在明年三季度会正式封闭，规模应该约30亿人民币。

　　经济形势对所有的私募基金都会产生同样的影响。不过有一个数据可以分享——星浩资本在2010年私募了37亿，占到整个地产私募基金30%的份额；虽然星浩资本在2012年募集了大概是20亿左右资金，但占整个中国地产基金份额的40%左右。

　　我们整个五年规划原来是希望打造20个到25个城市综合体项目，目前还是按照原来的计划在走。

　　观点新媒体：哈尔滨、大连、南通的项目都进入了销售阶段，因此，这个阶段正是星浩资本密集发力的阶段，您对下半年星浩资本相关项目的销售有什么期待？

　　赵汉忠：我们对下半年的销售进行了计划安排，现在还是要求每个项目按照年初制定的计划进行。哈尔滨、大连、南通三个项目我们希望可以回款30亿元。

　　观点新媒体：除了星光耀广场之外，星浩资本还有没有打算继续在大连投资项目？

　　黄海滨：我们一期战略投了大连、哈尔滨和南通三个项目，总建筑面积240万平方米，。二期我们计划投资上海、苏州、杭州，基本上会在十月底之前完成相关投资。上海项目在今年二月份已经拿了，今年九月底会获取苏州项目，十月底左右会获取杭州项目。大连未来一定会投，这是必然的。今后三期还是以华东为主，目标主要为国内一、二线城市。

　　观点新媒体：现在商业地产正转向以持有为主，星浩以后在商业地产运营方面，是以持有为主还是销售为主？

　　赵汉忠：我们是有条件持有，但持有的时间可能不同，或者五年，或者十年。如果觉得它有潜力，我们会发起基金再持有它三年，然后再把它卖了。

　　观点新媒体：相比住宅开发，商业地产投资较大、经营周期长，这就要求开发商具备长期维持发展的运营能力来支撑，星浩资本在运营管理能力上是否有值得分享的经验？

　　赵汉忠：我认为最好的一点是星浩资本认识到了商业危机，我们也没有说商业的东西很简单，认为只要把所有的商铺集合起来就能够把商业做好。

　　所以，我们一直要求商业创新，能够独树一帜，能够使我们的shopping mall有它的特色。消费者可以冲着这个特色来消费，促进商业竞争力以及租赁水平能够得到稳步提升。

　　观点新媒体：星浩资本曾提到，城市综合体的发展要讲究因地制宜、讲究主题，那么能否就现在开盘的三个项目做一个简要解读？您对房地产市场大致的判断是什么样的？

　　赵汉忠：星浩资本的星光耀广场会注重儿童和娱乐方面。另外，我们会营造饮食文化方面的氛围，使得消费者认识传统的文化同时享受美食。

　　对于楼市，我认为国家对楼市的基本需求面是有能量的。现在中国房地产调控到这个时候又面临经济下滑的问题，不管主要原因是不是房地产，但我认为至少是原因之一。

　　为了使我们国家经济达到一定的增长，比如说7%或者8%，国家又重新开始刺激房地产市场，所以现在国家又在投地铁和基础设施建设。

　　实际上投资越多，使得我们城市里面的土地价值会越来越高，人们的便利性会越来越高。所以，我认为这反过来会促进房地产需求变得更加旺盛。

　　大家也看到了这个苗头，包括现在要让房价下去比较困难，当然让房价大涨也比较难。因通过十年的房地产建设，供给还是积累了一部分，比如高端产品需要一个消化过程，不可能在短时间爆发，除非供需打破了一个大的平衡，房价才会大涨。总体上，我认为房价趋势还是稳步向上。