太古十年

来源: [观点网] 时间: 2012-11-08 11:17

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太古并没有可以复制的成功模式，对商业地产最核心的坚持就是保持耐心、放眼长远。

　　2012年，香港回归已15年。

　　回归前100年，即英国统治香港时，一直实行严格的直接管治法，不仅最高领导人港督是由英国委任，而且立法局及行政会议成员，除了少数华人以外，大部分都是英国人。

　　经济方面，香港也几乎全部由英资控制。根据1979年香港股市排名，华资能入前十的只有新世界一家，其余全是英资集团，包括汇丰、置地、怡和及太古等。

　　其中，怡和、太古、会德丰与和记黄埔更是被称之为四大英资洋行，旗下生意涉及了香港的方方面面。

　　然而，随着会德丰被船王包玉刚夺取，和记黄埔成为李嘉诚旗下企业，越来越多英资洋行在香港消失无踪。

　　自怡和从港交所退市，并将主营业务撤离香港之后，在香港坚守的英资企业已经不多。

　　“四大英资洋行”逐渐消失之后，硕果仅存的太古显得更为特别。至少，在发展策略和模式上，现如今高层仍是清一色英国人的太古有着非常明显的不同。和其他房企相比，太古的风格视乎充满着“英国绅士”般的优雅和缓慢。

　　这样的作风也被太古地产带到了高速发展的中国内地。

　　十年太古汇

　　太古地产进入内地已经21世纪之后的事情了。2001年，香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处，同时也开始投资其在内地的第一个项目——广州太古汇。

　　当年，太古地产受广州某报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式，共同开发天河路与天河东路交界地块，当时规划总占地面积近3万平方米，建筑面积25-30万平方米的综合商业发展项目，初定于2006-2007年落成。

　　2002年4月，太古地产成功“兼并”周边的妇幼保健院用地，令项目总占地面积扩大到近5万平方米，建筑面积也增加到约45万平方米，同时该项目总投资也追加到40亿元。

　　2004年4月，太古地产又宣布增持项目42%股权，由原来的55%增至97%。同时，总投资追加到46亿元。

　　同年10月，项目正式定名为“太古汇”，并办理完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下。11月，太古地产宣布向太古汇项目注入40亿元，正式启动该项目，计划于2008年建成开业。

　　但太古汇在2008年并没有和广州市民见面。2008年4月，时任太古地产广州首席代表郝继霖表示，太古汇项目“希望2009年底能够做好，2010年亚运会期间推出”。

　　据了解，广州太古汇项目除了因为对设计的多次修改导致进度延误外，在地铁接驳上与广州地铁公司存在分歧也是延误施工的重要原因。

　　广州地铁三号线在原规划中，只有一个出口与太古汇项目相连，可以直通太古汇的部分商场。但太古方面将香港“地铁上盖物业”建设思维移植到了内地项目的开发，希望太古汇项目能有更多的出口与地铁接驳。

　　2008年年末，广州地铁公司作出了规划变动，太古汇项目进入实质性开发施工，预期2010年底开始分阶段启用。但事实上，太古汇最终开业时间是2011年9月23日，距离获取该项目恰好十年时间。

　　上海大中里

　　十年磨一剑，这似乎就是太古的行事作风，因为类似事情同样出现在太古其他内地项目上。

　　2002年12月，香港兴业国际以13.06亿港币的代价，从上海静安区政府手中取得了大中里地块土地使用权。2006年11月25日，太古地产购入香港兴业上海大中里发展项目50%权益，这也成为太古地产在上海第一个房地产项目。当时的太古主席简基富随后表示，项目投资总额将不少于100亿元。

　　始建于1925年的“大中里”，是目前上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄之一。项目位于上海市静安区南京西路核心区域，北接南京西路，西临石门一路，南邻威海路，东靠青海路，总占地面积6.3万平方米。

　　兴业国际董事总经理兼执行董事查懋成曾经信心满满地对媒体表示：“你相信我，这里到时候肯定将超过新天地。”但从2002年拿下该地块后，大中里项目一直只是兴业国际和太古手中的图纸。太古地产在2009年全年业绩公告中，对大中里项目表述为：位于上海静安区的大中里项目继续进行地盘清理及安置工程。这个350万平方呎的多用途发展项目预期启用时间已延迟至2014年，原因是需要完成地盘清理工作，并要方便毗连地盘地铁站进行兴建工程，而2010年上海世界博览会的举行，亦可能导致工程暂停。

　　太古地产公共事务部总监司徒少贞曾对观点新媒体表示，大中里项目在进行迁置工作，进程会按照太古既定计划完成。

　　最终，随着上海静安区“大中里”保护建筑位移工程启动，位于上海市中心这个大规模商业地产项目于2009年3月10日正式动工。据兴业国际公告，大中里项目将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店，地块面积约为6.28万平方米，总建筑面积29.1万平方米。

　　太古地产接手该项目后，修改了部分的规划，未来将发展成一个由三幢酒店、两幢甲级写字楼和零售商场组成的纯商业地产项目。

　　太古地产在2009年3月曾表示，该项目预计2013年可以面世；2010年，大中里项目一期推出时间又延迟了一年，推至了2014年。但在太古地产目前的官网上，对项目介绍清楚写明：大中里项目预计于2016年起分阶段启用。

　　保守与专注

　　虽然广州太古汇项目是太古地产进入内地的起点，但第一个经营的却是北京三里屯Village。

　　2007年初，摩根士丹利通过旗下基汇基金与太古合组公司收购了三里屯Village，双方出资比例为20%和80%，共投资48亿元，这也是太古地产在北京投资的第一个项目。

　　该项目占地面积为5.4万平方米，建筑面积约为17万平方米，以“3.3”大厦为界分为南北两区，北区为8万平方米，南区为9万平方米。这个低密度的商业项目由17座建筑物组合而成，其中包括有400间左右的零售店铺及一家精品酒店。

　　但让太古没想到的是，招租过程中出现了难题。原定于2007年10月开业的项目，曾经一度将开业时间锁定在年底，然后又推迟到了2008年6月。原因则是三里屯Village南北两区在商业定位差异和高租金预期，导致该项目特别是北区招租情况不顺。为了打造太古心中一线奢侈品牌商场，北区租金价格在95-100美元/平方米.月，而这个价格超过了很多商家预算。经过这几年不断调整及推广，三里屯Village已经大获成功，成为北京“潮”文化聚集地。

　　而今年9月20日，太古地产在北京第二个项目也已开幕，即是与远洋地产共同投资的颐堤港。在京沪广之外，太古地产进入的内地第四个城市是成都，与远洋地产再次合作，共同投资开发大慈寺项目。

　　综上所述，太古地产进入中国12年，发展了5个项目，而太古对这个速度表示满意，并一再表示看中的不是发展速度，而是项目品质。

　　但这速度并不符合大多数国人预期，太古在内地的发展常常被评价为“步伐缓慢，业务单一”，甚至有观点认为，太古在中国这个飞速发展的新兴经济体中没有多少发展前景。

　　太古并不这么认为，也曾解释为何不涉足内地住宅市场，称“住宅市场需要快速拿地、设计然后卖掉，整个周期非常短，太古并不擅长这个领域”。

　　至于为何不在国内快速扩张持有型物业，太古地产表示，每个城市文化内涵和地理位置都需要考量，太古并没有可以复制的成功模式，对商业地产最核心的坚持就是保持耐心、放眼长远。

　　链接：太古的内地发展

　　首入内地：2002年，太古地产与广州日报报业集团达成协议，在广州天河区发展一个大型商业及文化综合项目，名为太古汇。

　　增持布局：2004年，太古地产修订合作意向书，把广州太古汇商业及文化综合发展项目股权，由55%增加至97%。

　　上海发展：2006年，太古地产向香港兴业国际购入上海静安区大中里发展项目50%权益。此项目包括购物中心、办公大楼及酒店，由两家公司共同发展及持有。

　　北京首秀：2007年，太古地产基汇资本中国基金合资收购北京三里屯项目，该项目为低密度商业综合项目，包括零售发展及提供99间客房的酒店。太古地产持有零售部分80%权益，并全资拥有酒店。

　　再下一城：2008年，太古地产购入北京朝阳区将台附近颐堤巷项目50%权益，是为太古地产在北京的第二个发展项目。

　　西部机会：2010年，太古地产联合远洋地产以20.0288亿元人民币成功摘得成都大慈寺文化商业综合体项目，成都成为太古地产进入的内地第四座城市。