领袖访谈：蔡洪平 调控之误

来源: [观点网]      时间: 2012-11-08 11:11
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“房地产从调控转向保护，已经到了非常迫切的地步。”

　　作为投行界的一名老兵，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在业界被尊称为“老蔡”。

　　蔡洪平十几年的投行经历正好赶上了中国经济高速增长时期，在这期间，他将众多中国民营企业成功介绍到了全球投资者面前，让世界更充分、更清楚的了解中国，了解中国的民营企业。

　　由于年少时曾被下放到江苏海门县务农，多年以后，这段务农经历，让蔡洪平可以深刻理解中国当代的民营企业家，因为他们有着相似的经历和感受，而这种情节也融入到了其日后的投行经历中。

　　也因此，在业界蔡洪平以擅长讲述中国民营尤其是农民出身企业家的资本故事而著称，同时又因作风强势，被人形容为“非常富有攻击性”，其经手的IPO定价也因激进而备受争议。

　　蔡洪平在投行界声名鹊起是在2007年。当年4月，时任瑞银亚太区投行部主席的蔡洪平主导了碧桂园的IPO，讲述了一出“中国最大地主”的故事，并成功打动香港投资者，最终获得超过百亿的募资。

　　碧桂园之后，蔡洪平率领的瑞银团队又接手了另一单迥异的房地产IPO：SOHO中国。SOHO当时只有100万平方米的土地储备，远远低于碧桂园，但最后还是成功上市。

　　对此，蔡洪平事后曾回忆：“这是两个故事，碧桂园是中国的城镇再造者，而潘石屹的项目在市中心。”

　　一般而言，在香港上市的房企都要讲“故事”，以此来打动投资者，而谁的“故事”讲得好、更动听，谁就能吸引更多的机构投资者认购。

　　在这方面，蔡洪平也曾表示，他要求每家IPO的企业去跟国际资本市场讲动人的故事、企业发展的基因和核心竞争力等，并且老板要去亲自讲，更要幽默地讲。

　　除了碧桂园和SOHO中国外，蔡洪平成功主导的房企IPO案例还有复星和绿城等。

　　不过，随着这两年中国房地产行业的持续调控，房企境外上市亦寥寥无几，这种大环境的变化，也让转投德银后的蔡洪平感到一些无奈。

　　当然，这不仅仅是蔡洪平一个人的无奈，也是整个中国房地产行业面临的严峻现实。

　　保护房地产

　　房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，一路走来都伴随着政府的调控，外界对于调控也是众说纷纭，但在蔡洪平看来，“其实调控两个字就是错误”。

　　2012博鳌房地产论坛期间，蔡洪平在接受观点新媒体采访时如是明确自己的观点。他还坚持认为，房地产发展应该是一个完全市场化的过程，从过去经验来看，调控并不能取得什么好成果。

　　对于调控政策的错误之处，蔡洪平指出，政府调控目的其实是正确的，但关键问题是应该怎样调控。

　　“现在出现的问题不是房地产影响的，其实是由地价推动的，但中国的房地产调控过去几年都是控制资金供应，这样会适得其反，房价反而还会暴涨。所以应该清楚基本的供应关系。”

　　蔡洪平进一步解释，他所讲的供应关系其实是土地资产而不是房地产资产，因为企业需要的土地是有限的，如果没有土地支撑就会出现房地产价格暴涨，一旦有土地支撑则会回落。

　　此外，在欧美债务危机导致的全球金融市场动荡中，中国并未独善其身，经济增速亦开始下滑。

　　“我明显看到一些企业走向至少2-3年的衰退、萧条，有的甚至撞向冰山、走向死亡，这从资金链上看得很清楚。但目前唯一有增量的就是房地产，别的行业全部是死亡。”蔡洪平认为。

　　与此同时，受制于全球经济环境恶化和人工成本上升，我国制造业升级艰难，一些政府扶持的行业，如光能、光伏产业、环保等新兴科技产业，在新一轮经济下调以后也遇到了前所未有的困难。

　　对于这些行业遇到的问题，蔡洪平认为，缺乏有效内需是一个重要因素，而相比这些行业，房地产业却有着极大的内部需求。

　　蔡洪平的看法其实也不无道理，因为从调控至今，房地产行业依然百摧不挠，主要是因为中国房地产市场是有真需求的，在中国城市化的强劲推动下，房子已成为一个必需品。

　　并且，与房地产相关的行业有28个之多，如果房地产行业需求下降，这些相关行业都会受到或多或少的影响，进而影响整个经济体系。

　　在这种背景下，蔡洪平建议，不要就房地产看房地产，应该从整个中国经济的发展来看，未来不要再调控房地产了，而是要研究怎样保护房地产市场，并学会尊重市场。“简单地说，房地产行业从调控转向保护，已经到了非常迫切的地步。”

　　蔡洪平具体谈到，中国经济出现历史性拐点的时候，要从调控房地产转变为研究保护房地产。而且是保护房地产市场，不是保护房价，因此房地产市场和房价要区别开，经济和政治要区别开，有效需求和阶级对立要区别开。

　　蔡洪平还希望，经过彻底改革后的中国，应该是一个“小政府、大社会”，政府要尽量少用调控手段。

　　中国的拐点

　　除了谈及保护房地产行业的重要性，蔡洪平还认为，当前中国经济下调是历史性的，并且这个历史性下调不是一年两年，而是二十年来首次出现从增长期走向整合期的一个大拐点。也正因为有着这样的观点，蔡洪平对中国经济和房地产未来极为悲观。但即使是在这种悲观情绪下，蔡洪平依然能在其中找到发展机会。

　　按照蔡洪平此前分析，由欧美债务危机导致的全球金融市场动荡短期内难以解决，但这个事件本身并不是“癌症”，只不过这个过程可能会很漫长，并且引起一系列连锁反应。

　　就此，蔡洪平认为，由于稀缺经济时代已经过去，未来传统市场机会将越来越少，而IT、电子商务“这种服务短缺、又能带来革命性变化的行业”，以及国有资产民营化运动和医药行业的发展，都有不少机会。

　　蔡洪平还拿电商举例：“现在电商很可怕，我的家庭成员也在电商买衣服，500元一包，里面的衣服穿10年都穿不完。”

　　事实上，蔡洪平对本次中国经济下滑的历史拐点还有一个认识。

　　其称，这是从增长性过渡到调整性的问题，当中包括金融问题、交接班问题、中外竞争问题、以及宏观市场萎缩问题，并且这些问题都会导致经济与行业重新洗牌，而所谓整合就是重新洗牌，这个整合过程当中有机遇，但也有大的危机。

　　对于在经济拐点下的房企整合，蔡洪平表示可能会出现一些政府收购或者民营企业收购、一些好的企业收购差的企业，而坏的企业则变卖资产。

　　但是，蔡洪平却认为这种情况将不会过多发生，因为企业如果能熬过今年，那么明年上半年过了以后现金流就会好一点，所以至少要熬到明年。

　　以下为德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平采访实录：

　　观点新媒体：今年CPI数据逐月走低，已经是近年来的新低，您怎么解读这个数字？

　　蔡洪平：中国的CPI数字从价格指数来说当然是乐观的，从居民消费角度来看也是好的，但是从经济发展来看，过低的CPI绝对不是好事。

　　我们今年经济增长最快最好的时候也是CPI指数保持一定增长量的时候，比如说2到3或者3到4的水平，这种跌到2%以下的情况，预示着国家经济发展、消费水平以及社会经济发展温度都下来了，这不是好的信号。

　　所以，不能只看到CPI指数低，还是要看经济的基本情况，如果是在经济保持健康增长前提下，CPI低是好事，但是现在的代价是经济已经出现下滑了。

　　观点新媒体：有分析人士认为，这表示中国出现了停滞型通胀，您认同这个说法吗？

　　蔡洪平：这个说法不成立，因为现在没有通胀，所以我认为这个说法不对。如果是通胀下不来经济上不去应该叫做滞胀，而我的感觉是现在处于通胀下不来滞胀上不去，通胀下来就没有这个问题了。

　　观点新媒体：您认为存在通缩风险吗？

　　蔡洪平：我认为中国经济存在通缩风险。不仅是通缩，弄不好经济还会继续下滑，这个可能性是存在的。

　　现在对经济的看法非常混乱，政府官员说经济还可以，可是中国的企业家和市场都非常担心。

　　我发现中国企业家对经济很担忧，外国人却说中国经济挺好，不用担忧，这是历史上从来没有的事情，也是很有意思的现象。

　　观点新媒体：为什么会有这样不一致的看法？

　　蔡洪平：因为企业看的是未来，而政府看的是过去。如果不看未来，那么的确是没有大问题。

　　观点新媒体：您对于中国的GDP增长有什么看法？有观点认为，GDP增长在8%以下其实也是正常的水平，您认为呢？

        蔡洪平：这十年经济发展出了一点问题，跟中国经济学家的错误有很大关系。

　　中国经济学家总是迎合政府，都是御用经济学家，他们的观点我认为大部分不太准确。

　　其实我们根本不是讨论经济上“保8”，而是在说“趋势”，中国经济出现的下降趋势很严重，他们还说很正常，这就是经济学家在忽悠大家。

　　观点新媒体：所以您认为GDP增长速度还会继续下降？

        蔡洪平：完全有可能。

　　观点新媒体：中央政府在最近两次降息中表现出来对经济发展的态度是什么？

　　蔡洪平：经济下调的时候货币政策调整是没有用的，这个是基本常识。经济持续这样下去的话，银行的钱也贷不出去。

　　基本常识应该是，经济通胀的时候用货币政策，通缩的时候用财政政策。不要老是犯一些常识性的错误，有些人连基本周期都看不清楚。

　　观点新媒体：那么要有怎样的财政政策调整，中国经济才会有所改变？

　　蔡洪平：没用。现在主要是房地产政策。

　　观点新媒体：包括限购这样的政策？

　　蔡洪平：主要是房地产的内需市场，我们限购是抑制内需市场。

　　我们看到，海南的高铁已经建好了，当然这个是好事不是坏事，但我们现在在英国投资造地铁以及到台湾或者新加坡跟中国什么关系？我认为没有什么项目可以投。其次，所谓的城镇化是地方推动的，没有房地产市场怎么城镇化？我们现在是遏制市场，不是简化市场，这是一个很大的错误。

　　观点新媒体：您对这一次房地产调控看起来并不认同？

        蔡洪平：我认为房地产调控是错误的做法。

　　观点新媒体：是目的错误还是方法错误呢？

　　蔡洪平：目的倒不是错误，问题是应该怎么样做。现在出现的问题不是房地产影响的，而是地价推动的，但中国房地产调控过去几年来都是掐资金、掐供应，但供应一掐房地产未来还会暴涨。所以，要如何调控房地产？现在连基本供应关系、货币供应关系、投资供应关系都没搞清楚。

　　观点新媒体：现在房地产供应量处于很高水平，有统计说部分城市库存为十年来最高，这能不能说明，并不是没有供应而是需求被限制了？

　　蔡洪平：我们讲的供应关系是土地资产不是房地产资产，因为企业需要的土地是有限的，如果没有土地支撑就会出现房地产暴涨，一旦有土地支撑会再度回落。

　　观点新媒体：最近两个月楼市回暖之后，房企资金状况有了多少改善？

　　蔡洪平：可以说有一些改善，但也仅仅是改善而已，再发展就是一个新的问题。

　　资金获得改善也只是可以不死掉，但想要再发展也是成问题的，这样下去企业和行业肯定是不行。

　　观点新媒体：您之前提到，现在国企和民企之间有一些机会，包括国企整合以及民企第二代交接。国企整合机会指的是什么？民企第一代和第二代交替过程的机会，表现出来是怎样的？

　　蔡洪平：不能肯定就是机会，也有可能是陷阱。整合经济确实会造成经济下滑，但整合是历史必然。

　　现在要有一个非常的、统一的认识，对本次中国经济下降的历史拐点有一个认识：这是从增长性过渡到调整性的问题。

　　整合时期发生的事会很多，有金融问题、交接班问题、中外竞争问题，宏观市场萎缩问题等，都会导致重新洗牌。

　　所谓整合就是重新洗牌，这个整合过程当中有机遇，但更多的是危机。有些人在周期下跌时候还硬着头皮发展、扩张，到时候怎么死的都不知道。

　　观点新媒体：您提到现在很多“富二代”不愿意接班，而创业的老一辈等待退休，所以会出现资产整合，房地产企业有没有这个现象？整合方式是怎样的？

　　蔡洪平：也有，方式是政府收购或者民营收购。地产算是简单的，往往是好的企业收购差的企业，坏的企业卖资产。

　　但是我认为这个情况发生不多，企业如果今年熬过去，明年上半年过了以后现金流会好一点，所以至少要熬到明年。

　　观点新媒体：这次中国经济调整对房地产调控的影响会有多久？

　　蔡洪平：聪明的政府应该知道房地产不能调控，一切要完全市场化。“调控”两个字就是错误，十年来中国经济根本问题就是调控。

发稿：本刊编辑部审校：杨晓敏

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