旅游地产发展探究

来源: [观点网]      时间: 2012-11-08 11:07
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从做房地产投资策划开始，旅游地产与其他地产投资一样，要讲究投资的逻辑与回报。

　　随着讨论不断深入，大家对旅游地产的内涵挖掘越来越深。当前，旅游地产发展虽然势不可当，发展潜力十分巨大，但是市场十分混乱。

　　我们怎么定义旅游地产？顾名思义，旅游地产就是旅游和地产的结合，而且旅游和地产结合一定有旅游产业的内容，包括酒店、商业、旅游景点、高尔夫球等，也应该有地产的内容。

　　当前在三、四线城市新区开发方面，利用独特的商业运作模式，结合三、四线城市的产业特点、市场需求以及城市运营方面需求，包括特别需求都涵盖在里面。

　　而旅游地产跟房地产不一样。首先，人们对旅游的理解与对地产的理解是不一样的。传统意义上的旅游是以观光为主，但是随着经济的发展、人民的富足，就产生了旅游和休闲度假结合，甚至有深度文化参与开发的过程。

　　这些都呼唤旅游地产朝着纵深、整合的方向发展，而且随着经济的发展，前景会越来越广阔。

　　旅游地产有高尔夫球场、有房地产开发、有主题公园。在文登、龙城、威海，都有类似的地产开发，全国也有很多成功范例。但也不乏以地产为主，配建一些旅游设施，甚至以旅游为牌子的项目。

　　还有一个方面，顺应中国旅游发展的趋势，走旅游与地产更加密切结合路子，这就是旅游综合体的建立。

　　至于旅游地产的盈利模式，从做房地产投资策划开始，旅游地产与其他地产投资一样，要讲究投资的逻辑与回报。首先，很多公司在开发一个地产项目的时候，会问自己定位是什么？市场是什么？有谁会买？旅客是哪个方向的？

　　刚才说到，定位之前会考虑旅游目的地，旅游目的地从某种程度上来讲可以创造需求，但是在创造需求过程中，如果没想清楚或者没有一个可行的报告去了解当地政府的要求，就会遇到一个非常困难的过程。

　　比如说，不是每个地区或者说每个项目都要有高尔夫球场，这是跟当地的天气、客流量、高尔夫球消费习惯有关联，这些会影响到项目的盈利模式。

　　很多人跟我说，旅游产业经常只是作为一个概念，房地产企业只是用这个概念圈地。坦白说，这个模式很难判断是好还是不好，作为投资者来说，希望双方面都获得合理的汇报。我觉得旅游地产的盈利模式，应该是旅游度假比房地产开发盈利更好。

　　其次，旅游地产除了旅游和地产之外，还有产业运营的内容。产业运营这方面我们要去琢磨，要想清楚定位、策划、内容的构成。这些方面的前期工作都要做好，这就是旅游地产盈利模式最重要的观点。

　　旅游地产是长线投资，比如说酒店，现在的情况是12年或者15年才有利润回报。因此，旅游地产盈利周期会比较长，而房地产开发比较快，所以这两者结合可以形成优势互补。

　　另外，对旅游资源的开发，改善了周边的环境，可以吸引人气，对整个片区房地产开发也有提升品牌价值的作用。房地产开发会有更多利润，从这个角度来讲，旅游和地产就可以形成优势互补，能够实现共赢。

　　旅游地产项目多数包括酒店，接下来从一个酒店管理者的角度，谈谈这个方面可能会出现的问题。

　　很多开发商觉得每个项目都需要五星级酒店，但是之前没有注意到酒店的地理位置在哪里、客流量在哪里。

　　每个旅游地都建有酒店，仍然有很多酒店在不断建设中，其中60%是高端酒店。宏观经济未来不被看好的情况下，新增酒店如何良好运营？这是行业必须考虑的问题。市场一定需要一段时间调整以消耗庞大的供应量，特别是城市里。

　　当然，三、四线旅游目的地还是有很大盈利空间。比如说腾冲地区，现在这里只有一家当地的五星级酒店，未来两三年只有两家。

　　除了旅游地产之外，很多房地产公司也希望在养老地产有所发展。因为随着老龄化的速度加快，据统计数据，到了2050年中国60岁以上的人口由现在的12.3%增加到31.1%。

　　也就是说，未来老年人比例会提高得非常快，在调控及社会历史双重推动下，养老地产未来的发展机遇非常大。

　　传统住宅开发还有15到20年可以做，20年以后中国将步入老龄化高峰期，养老地产空间巨大，现在有一些公司计划未来十年要建一百家养老院。

发稿：陈培才审校：杨晓敏

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