产业地产最好时代来临

来源: [观点网] 时间: 2012-11-08 11:05

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产业在前，地产在后，一定要先做好产业，后面才会带来更多的地产发展机会。

　　产业地产虽然叫地产，但实际上和传统的住宅房地产开发有非常本质的区别。因为产业在前，地产在后。

　　产业地产的区位选择、开发模式、盈利模式、再开发模式等，都和常规住宅开发有本质的区别。此外，住宅项目会受到很多宏观政策影响，而产业地产在今年整体形势不是特别好的情况下，反而迎来了一个非常好的发展时代。

　　国内产业园区的开发包括四大类型：第一个类型，功能区管委会的模式，以政府牵头，引进一些企业。

　　国内最典型的、发展最好的是张江科技园区，大家比较熟悉的是张江北区大概只占到整个规划一半不到的面积，现在全力开发的是中区，可能在2013年开始会启动南区建设。

　　第二种类型，主体企业开发，以开发商为主进行开发。这种模式对企业的要求非常高，一定要有比较强的实力，并且在住宅、产业方面都要有非常雄厚的背景。

　　比较典型的例子是紫江科学园，开发商在上海闵行区，上海交大和华师大旁边做了大概7平方公里的产业园区，引进了像英特尔，IBM亚洲中心。

　　第三种类型，传统房地产开发进入到产业园区，更多还是选择和政府合作。

　　第四种类型，类住宅开发模式，这种更多是“打擦边球”的模式。

　　产业地产发展过程中会有几个阶段。首先，发展商拿地要看目标区位适不适合投资，地块适不适合发展。拿到地以后进行定位，最后是在建设过程中进行招商、运营。

　　无论怎么说，整个园区从零开始，在这个过程中，产业地产开发每个环节都与传统地产开发不一样，最主要原因是受到影响的因素不一样。

　　举个例子，一般住宅地产开发，大家最关注的是宏观政策，而产业地产开发更多关注的是所在城市的政府产业政策导向。

　　在住宅地产开发方面，我们关注的是客户群，如周边常住人口，有多少外来人口、购买力、收入水平等。而在产业地产开发过程中，更多的是关注高素质人才数量、科技发展质量，甚至大学和高等教育学院的数量。

　　此外，住宅开发关注的是公交、地铁等配套是否合适；产业园区更多关注机场、高铁等交通配套，给这个城市所带来的好处。

　　其实，发展商都有很多可以投资的地块和城市，也是希望通过这样一个机会抛砖引玉，关注一些适合产业地产、产业园区发展的因素。

　　第一个，城市开放度和政策。这个和城市的经济总量本身没有太多关系，更多反映的是政府对于产业引导、产业发展是不是有足够动力；第二，城市基础设施，比如说铁路、航运；第三，城市人力资源，关注的是高素质人才储备量和现有人数；第四，创新能力，过去大家基本上不怎么关心，而在产业地产开发里面，对创新能力的关注非常高。

　　选择四个指标之后，就是搭建评价体系。比如说在市场开放度和政策里面，我们选择了经济的国际化程度、区域化程度、人文的国际化程度、社会交流指数、产权保护指数、市场发育程度等指标。

　　城市基础设施里面关注的是市内基础配套、对外基础配套、信息技术基础配套和基础设施的成本支出，这里特别提出的是信息技术基础配套，这一点非常重要。

　　江苏某个地级市政府曾经拿出一个非常好的地块做金融业基地，前面谈得都非常好，最后落地不了，就是因为光纤容量达不到金融行业保密要求和数据宽度。因为无论地块怎么好，都没办法干这个事。

　　创新能力包括科技实力，科技创新能力，科技转换能力。在这之下再去选择指标。特别会强调大学，科技院所的转换能力，研发中心的数量，研发机构的总数，包括专利产品数，论文数，这些方面都能体现一个城市在创新能力方面的状况。而整个配套关注的是港口设施指数、航空设施指数，因为这些对于产业发展、产业转移是非常重要的。

　　至于人力资源，要关注的是人力资源指数，包括教育质量等。除了关注城市总人口和容量之外，更要关注从业人员的文化素质，专业人员的数量等。

　　总结一下观点，第一，在整个房地产形势碰到很大问题的时候，产业地产开发是整个地产行业非常好的机会。产业在前，地产在后，一定要先做好产业，后面才会带来更多的地产发展机会。而产业地产开发过程中，对于投资区位的选择、运营模式、盈利模式，包括复制模式都和住宅开发有很大区别。

　　第二，区位选择应该是产业地产最核心的一个问题，在很大程度上决定了园区未来能不能有很好的发展。