房地产企业发展根本之策

来源: [观点网] 时间: 2012-11-08 11:03

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不管市场如何变化，政策如何调控，作为房地产企业，做好品质和服务才是根本。

　　在这次调控中，这个冬天其实很冷。基于这种情况，我们在企业经营管理方面、在模式方面作了一些思考，也作了一些探索。

　　我们的做法可以用“平衡发展，稳中求变”来概括，所谓“稳”，是指坚持商住两条腿走路的经营政策，即双轮驱动；所谓“变”，是变中求进，高周转、高效率、多元化购置土地。

　　所谓双轮驱动，即“中高端住宅开发+城市综合体”的模式。第一个轮子是坚持中高端住宅开发战略，再根据市场的变化、政策的变化调整，可能某个时间段中端多一点，某个时间段高端多一点。所以，莱蒙国际一直保持比较好的毛利润，未来几年，我们还是能够保持40%-50%的毛利率。

　　房地产行业已经慢慢地从有房子住向住好房子的下半场过渡了。2005年以前，国内建的房子基本上都是比较差的房子，真正的好房子是2005年以后开始涌现的。这个市场还是很广阔的，无论何时何地，大家都会有改善生活的需求。

　　从长期来看，中高端房价继续看涨，尤其是在地段好和具备独特资源的高端房产将更加受欢迎。在中高端住宅开发方面，莱蒙国际做了多年的实践，我们也取得了一点点的成果。比如，在深圳和深圳周边打造了水榭系高端住宅，在深圳及周边城市比较受欢迎。

　　其中，在深圳做的水榭花都，项目已完成6年了，但该楼盘二手房单价目前还是深圳冠军。另外还做了一个70多万平方米的项目水榭春天，当时出售的时候深圳限价，周边的房子卖到了2.4万元/平方米，但政府给的售价最高只能卖2.1万元/平方米。这个时候，很多同事说不能不讲经济规律，不能不尊重市场。

　　后来，我说在这么一个情况下就顺势而为，在被限价的情况下，用这个口号开盘，一天卖了20个亿。结果就是企业利润不错，现金流很好，消费者得到了实惠，政府也很高兴。

　　今年，水榭春天卖到了第五期，6月10日开盘，比去年的价格略有上升，卖了16个亿。我想，只要国家的经济持续发展，哪怕慢一点，从“居者有其屋”向“居者优其屋”的方式转变是可以实现的。

　　而我们做了很长时间的百货业，对商业地产也有自己的认识，就制定了“中高端住宅+城市综合体”的模式，目前正在开发和运营的城市综合体有7个。

　　从我国的实际情况来看，因为经济结构的转型，商业地产将长期受益于城市人口的增加和收入增加的叠加，发展潜力还是比较大的。根据我们过往27年零售百货的实际经验来看，中国一、二、三、四线城市的人均GDP和商业发展的状况有非常密切的关系，人均GDP3000-8000美元的城市商业地产处于起步期，人均8000-20000美元的城市商业地产处于加速发展期，人均20000元美元以上的城市商业地产处于成熟期。

　　驱动商业地产发展的关键在于结构性缺失，现在电商对传统零售业冲击很大。但商业地产也可以采取很多应变措施，发动更多参与性、体验性的消费。

　　根据城市扩张和消费升级阶段不同，在城市更新改造过程中，存在大量与城市发展、消费升级不匹配的“旧有商业”，具有良好的升级前景。近几年面对调控的实践，莱蒙国际奉献的“中高端住宅+商业地产”的两条腿走路模式，加速回笼现金流，享受零售物业增值潜力，使我们的路走得比较稳健和均衡。

　　稳中求进的“稳”，第二个“稳”表现在稳健的财务策略。

　　上市前夕，市场非常地冷，投行等各方面都压我们的价格，在这种情况下，上还是不上？最后，我们还是作出决定，看长远、不计较一时的得失，除了能筹措一点资金之外，更重要的是可以通过上市来改善公司的治理结构，我们自觉或者不自觉地能得到一些进步。所以，去年上市也募集到了2-3亿美金。目前，我们的负债比率不高，到今年3月底净资产负债比率才30%多，上半年也买了将近40万平方米的土地。

　　在减息已经开始的情况下，我们还可以储备更多的一些土地，还打算买60亿元的土地。我们也成立基金公司——华盛莱蒙基金，目前的运营状况良好。另外，与境外基金也在项目层面合作。

　　比如，我们和新加坡公司有合作，还有汇丰、南方基金等等，利用他们的基金，可以让企业壮大得更快一点，让团队得到更多的锻炼和进步。

　　稳中求变的“变”，途径一是采用财务杠杆，当前房地产企业关注效率为核心的回报评价。多元化的拿地模式，坚持主业发展的模式上，积极参与到现在的旧城改造、政府产业园建设中去，积极去寻找产业间的互动，在旧城改造、一二级开发联动、旅游地产做了一些开发尝试。

　　比如，我们在天津合作了400多万平方米的国际商务区，其中一半是做中国北方最大的农产品交易中心，另外一半做房地产；在惠州，利用深圳的品牌知名度于去年年底收购了1.4公里海岸线的旅游度假地项目，主要还是面向深圳市场，也派出了几位对旅游地产有激情、有经验的开拓项目的人才；莱蒙国际也参加深圳的改造，在深圳有两个项目，加起来总面积约140万平方米。

　　不管市场如何变化，政策如何调控，作为房地产企业，做好品质和服务才是根本，形成客户、员工、股东和社会四个关系的共赢。