房地产行业未来七大挑战

来源: [观点网] 时间: 2012-11-07 10:50

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未来可能会出现暴风骤雨，可能会出现阴云连天，也可能有灿烂的阳光。

　　今年的形势大家都知道，很严峻。另一方面来讲，在政策压力下也有好的方面，比如房地产行业转型升级步伐加快，比如综合开发等多种业态形式的变化；在行业内部分化的趋势也比较明显，过去过于扁平化、过于分化的行业结构开始得到改变。

　　当然，宏观调控的形势还是很严峻，调控政策依旧严格，对调控形势的判断也是有忧无喜，那么，房地产行业下一步会遇到哪些挑战？

　　一、政策调控体系挑战

　　未来可能会出现暴风骤雨，可能会出现阴云连天，也可能有灿烂的阳光。

　　第一，房地产发展的模型到底是什么？现在还没有最后确定。过去我们是分配房，后来走到了商品房制度，这两年是所谓的双轨制，或者是所谓的三轨制，即保障房、商品房加上少量的集资房。但下一步到底是什么模式？这些还要看明年3、4月份新的政策体系，也可能在经济下滑的时候出现新的调整政策，关键看市场的稳定性。

　　第二，前一段时间传说要取消预售，这也是最严厉的一个行政手段。当然暂时不会取消，因为经营环境、经营制度还没有支撑取消预售的条件，否则将是整个系统的动荡。

　　第三，制度因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。

　　大家知道，有GDP的需要，有卖地的冲动，有企业盈利的需要，有老百姓购买房屋做投资的冲动，还有中国经济的下滑、稳增长和通胀的问题该怎么解决？

　　也就是说，在未来五年中，我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能去适应。

　　二、金融生态环境挑战

　　资金、土地作为大的命脉来讲，房地产企业从银行到资本市场的各种融资途径都出现了困难，特别是中小企业。通过银行贷款之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是一个很大的挑战。基本上来讲，政策现在没有怎么松口，下一步会不会松？会有什么样的金融环境？对每个企业肯定还是一个大的挑战。

　　如果从调整层面来讲，发达国家的开发商与投资商实际上是分开的，有长期的养老金等资金支撑，银行间间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。

　　那么我们怎么办？我们会遇到一个什么样的金融环境？

　　我们需要核心型的基金，这种基金可能区别于机会型基金、投资型基金，是以长期回报为目的的。在未来五年中，房地产企业的预售、贷款、证券、信托、债券、基金、保险资金、租赁等渠道，可能还要打组合牌，私募股权资金也是一种大的方向。

　　但不管怎样，金融生态环境对我们来讲仍然是一个很大的挑战，不要祈求在某一个时间，比如明年3、4月份就会有很大变化。

　　三、开发模式挑战

　　房地产行业要走优化升级的必由之路，企业到底采取什么样的开发模式？这个问题很关键。

　　中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力，因为城市化率还要再提高，房地产企业要改变视野和立足点，不在于地产，而在于城市；不在于开发，而在于整体运营。传统地产投资模式无法再支撑新的浪潮，我们必须开展城市综合运营模式。从战略层面来讲，一是推动大城市圈的新生项目；二是一二级联动开发方式要坚持；三是要坚持综合性的发展，引入大量产业服务机制和产业内容；最后一个就是全面整合，包括经济、商业、民生、社会、人文等。

　　四、行业利润率回归挑战

　　房地产行业经过了十五年高增长后有所回落，在这种情况下，先前行业中某些不合理的利润可能要下来了，代表着优胜劣汰的理性市场规律也使得利润下跌。将来可能有两类企业具有明显的优势，一类是形成规模效应，周转速度很快的企业；第二类是在土地价值深度挖掘方面有独特方式的企业。土地成本将成为行业利润下降的情况下，衡量企业利润经营业绩水平的核心指标之一。

　　五、商业地产挑战

　　有些地方已经发生了商业地产的过剩，有些被套牢，在自我淘汰，有些在洗牌。中国的大城市圈，比如京津、长三角、珠三角还是很有前景的。但是在这种挑战中，要做商业地产，就要先做商业人，先有商业的竞争力。有很多经验和教训，如果要做商业地产的话，要把握好，才能应对挑战。

　　六、企业竞争分化挑战

　　房地产行业将来可能出现两类企业，一类是规模化、标准化、高周转的大企业；第二类是专注于某一细分市场的领先者，比如商业地产、教育地产、养老地产、旅游地产等等，最后还是要立足现实，应对挑战。

　　七、创新挑战

　　房地产企业按照老套路可能走不动了，这就需要企业家要有企业家的冒险精神。所谓的创新，最核心的是企业商业模式、发展模式创新，当然还包括管理创新、人文创新等等。

　　中国经济经过二三十年的高速增长，已经走到了下滑的通道，改革也遇到了一些天花板，在这种情况下仍然按照老的路子、老的框框走下去，肯定走不通。

　　因为还不能很快知道新办法是什么，新路子是什么，这就要求进行创新，需要企业家有企业家的冒险精神，希望我们以颠覆性游戏改变者的身份来出现。

　　危中有机，人有我有、人无我有，在强者的竞争过程中肯定是更强者胜，快船超慢船。