越秀西塔上市

来源: [观点网]      时间: 2012-11-07 10:44
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西塔交易持续近半年，期间多方消息流传，最终得以成功注入越秀房托，也属不易。

　　广州IFC注入越秀房托完成，似乎为越秀地产在土地市场积极表现提供了足够的动力与信心。

　　10月10日，广州开发区一宗15万平方米的巨幅宅地出让，共吸引了保利、越秀、誉璟以及峻合投资4家开发商参与竞拍。

　　在经过约23次竞价之后，地块最终被越秀地产以16.5亿元竞得，折合楼面价为5249元/平方米。

　　资料显示，该地块编号为CPPQ-A1-2，位于广州开发区长岭路以南，宗地面积为157152平方米，建筑面积314304平方米，起拍价12.0065亿元，折合楼面地价3820元/平方米。

　　多方拿地

　　该地块是广州开发区出让土地中面积最大、起价最低的土地。

　　越秀地产副总经理朱晨表示，该地块自然资源较好，虽然规划还未最终确定，但将来一定会打造成为精品项目。

　　其续称，地块价格合理，在公司测算范围之内。越秀地产在萝岗区已经有三块土地，土地储备情况比较不错。

　　朱晨还指，现在广州中心城区优质地块较少，萝岗作为广州各方面条件比较成熟的区域，很多大的发展商，比如万科、中海、保利等也都非常感兴趣。

　　事实上，这已经是半个月之内越秀地产第二次取得广州开发区地块。9月26日，越秀地产旗下广州城建开发南南沙房地产有限公司，以总价12.5亿元竞得广州萝岗开发区一宅地，折合楼面价为5522元/平米。

　　而越秀地产首次进入广州开发区，应该追溯至去年9月5日。当天，越秀地产以14.1亿元竞得广州开发区科学城KXC-I4-7地块，成交楼面价为6308元/平方米，溢价率23%。

　　另于今年9月20日，越秀地产发布公告称，公司于2012年9月19日透过其拥有100%权益的附属公司，通过公开拍卖方式购入山东省烟台市经济技术开发区地块，代价为5.3亿元，平均土地成本1100元/平米。

　　10月12日，越秀地产和中海地产经过近1小时争夺，最终以12.01亿元竞得武汉市江岸区塔子湖P(2012)106号地块，折合楼面地价3713元/平米，每亩均价713万元。

　　销售表现

　　除了广州西塔成功注入越秀房托带来的影响，越秀地产今年的销售表现显然也为拿地提供了信心。

　　在广州开发区拿地前一天，越秀地产公布了前三季度的销售业绩。9月越秀地产合同销售金额约13.76亿元，合同销售面积约12.54万平方米，同比分别上升10%和47%。

　　2012年前三季度，越秀地产累计合同销售金额约110.2亿元，合同销售面积约89.2万平方米，同比分别上升134%及178%，分别占2012年合同销售目标不低于100亿元和96万平方米约110%和93%。

　　其中，住宅产品合同销售金额占累计合同销售金额约65%，商业产品合同销售金额占约35%。

　　越秀地产表示，广州星汇文瀚合同销售金额约10.85亿元，可逸锦苑约4.18亿元，中山星汇云锦约4.24亿元，杭州星汇城约3.37亿元。国庆黄金周期间订购金额约人民币4.34亿元，订购面积约3.92万平方米，同比分别上升63%及118%。

　　若将订购金额(正式销售合同将于订购后短期内签署)计算在内，2012年1-9月，越秀地产累计合同销售及订购金额约人民币119.77亿元，合同销售及订购面积合共约96.97万平方米。

　　截至10月7日止，越秀地产累计合同销售及订购金额约人民币124.11亿元，合同销售及订购面积合共约100.89万平方米，分别占2012年合同销售目标不低于人民币100亿元和96万平方米约124%和105%。

　　对于前三季度就已完成全年销售目标，越秀地产副总经理朱晨表示，越秀地产并不会因此而提高全年销售目标，仍然会按照计划进行销售安排。

　　另外，在越秀地产发布的前三季度销售公告中，也指出广州IFC(西塔)注入完成：“广州国际金融中心注入越秀房托的交易已于十月八日完成，交易对应的物业作价为134.4亿元。”

　　可见，除了销售较好之外，IFC交易完成也使得越秀有大笔资金入账，为其攻城略地提供了更强的资金保障。

　　“惊天”交易

　　西塔交易持续近半年，期间多方消息流传，最终得以成功注入越秀房托，也属不易。

　　5月9日，越秀地产与越秀房托同时停牌，引发市场对于越秀地产拟将广州IFC注入越秀房托的猜测。

　　5月10日，在越秀房托股东大会上，发言人明确表示，关于获注入广州国际金融中心(IFC)项目的传闻，因受到监管规则所限，不会对相关传闻作出评论，会以股东权益为依归。

　　5月28日，越秀地产、越秀房托联合发布关于拟将广州IFC注入越秀房托基金的公告，证明了市场猜测，交易也开始进入实操性阶段。

　　公告披露，交易作价为人民币134.4亿元，当中包括了88.5亿元交易总代价、45亿元开发贷款及少数股东权益价值约9千万。

　　6月29日，越秀地产和越秀房托再次联合发布有关IFC出售事项及相关安排的公告，进一步披露交易细节，并表示注入完成后，越秀房托将透过Tower Top的权益拥有广州IFC约98.99%间接权益。

　　7月23日，越秀房托就从越秀地产收购广州IFC一事在香港举行股东特别大会，并进行股东投票，但未公布投票结果。

　　9月26日，越秀地产和越秀房托因广州IFC项目再次停牌，有消息称，此项交易已在资本市场“悄悄”地进入配售环节。

　　消息还称，越秀房托正在市场配发新信托单位集资，最低价格每单位3.3港元，对比其停牌前价格3.61港元，折让最多约8.6%；公司初步拟配售9.045亿个单位，集资目标约29.85亿港元。

　　越秀房托还将配发3000万美元基金单位予内地投资者或递延基金单位与越秀地产。此外，公司将来或有条件下配售5000万美元的基金单位，换言之，有可能加码集资约8000万美元或6.24亿港元；令总集资额约36.09亿港元。

　　配售将面对独立第三方机构或其他专业投资者进行，并由中银国际、星展、高盛、摩根大通、摩根士丹利、渣打六大投行作为基金单位配售硬包销商。

　　关于配售最终结果，越秀方面透露，正在等待证监会批复，是否完成不能有最终定论，关于细节暂时还不太方便透露，但出售事项将于2012年10月8日前后最终落实。

　　10月8日，越秀地产与越秀房托联合发布公告称，广州IFC配售及包销协议的条件已经达成，完成日期Tower Top共欠负越秀地产约人民币88.5亿元。

　　交易完成后，随着广州IFC注入，越秀房托物业估值将增加至约220亿元，约为之前3倍多。届时，基金资产配置将转变为甲级写字楼、高端商场、高档酒店及公寓的多元化构成模式，有望进一步获得资本市场及投资者青睐。

　　就在越秀地产和越秀房托进行配售集资的同天，广州第一高楼——广州IFC全面开业。

　　作为广州新地标大厦，广州IFC于2005年底动工建设，2010年开始试运营，项目总投资约81亿元。

　　越秀方面称，广州IFC招商面积已超过85%，截至8月底出租率为65%，预计到2012年年底可实现70%。

发稿：见习编辑 张媛娜审校：杨晓敏

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