绿城乌镇实验

来源: [观点网] 时间: 2012-11-07 10:36

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如果说代建标志着绿城第一次转型，那么现在的绿城似乎在实验第二次转型。

　　绿城的销售看起来正逐步得到改善。

　　根据绿城10月11日公布的销售简讯，9月份共取得销售1728套，销售面积约30.3万平方米，销售金额60亿元，环比均有涨幅，这也是绿城连续两月录得销售环比上涨。

　　销售补考及格

　　9月，绿城的推盘量亦大增，共有15个新项目或项目分期推出销售，但绿城的去化率仍属一般。

　　公告数据显示，绿城9月虽然推盘面积较前几月大幅增加，达到35万平米，但成交面积仅约10.26万平方米，当月新盘去化率仍不足三成。如何尽可能地提高去化率，依然是绿城亟待解决的问题。

　　从数据上看，今年绿城顺利完成全年400亿销售目标难度应当不大，截至9月末已取得销售金额约355亿元，当中包括人民币30亿的协议销售额，总销售金额中归属于绿城的权益金额约为194.1亿元，已完成全年目标近九成。

　　“现在应该算是补考及格了！”绿城集团主席宋卫平日前公开感概。事实上，为了达成400亿销售目标，绿城在今年年初，更动员所有员工参与营销。

　　绿城常务副主席及行政总裁寿柏年早前也公开表态，下半年绿城仍会继续强化营销方面的推行力度，同时在价格上也会继续保持上半年优惠的态势，保持价格的平稳及适当优惠的策略。“我们去年都没有采取大幅度加价的措施，今年下半年也不会。我们主要还是会着重‘早销、快销、多销’。”

　　另一方面，绿城努力补考的同时，也在继续出售旗下项目部分股权。

　　公告披露，9月21日，绿城将全资附属公司唐山绿城房地产开发有限公司60%股权，作价人民币3000万元出售予一家非关联公司；9月22日，绿城再度将青岛绿城华景置业有限公司60%的股权，作价人民币2.28亿元售予山东高速投资发展有限公司。

　　对绿城来说，继续转移资产已经不再是受资金所累。寿柏年也指出，负债率已不是绿城主要问题，但今后项目再转让或者合作可能性较大，毕竟现在贷款量还比较大，仍需要再做调整。

　　实际上，宋卫平还另有打算，有意让绿城转向综合开发，发展重点布局则放在养老地产上，转移部分资产也是为发展养老地产做准备，同时，绿城未来依然会新增一些养老地产的项目。

　　在8月，绿城就新增桐乡雅达国际健康生态产业园项目，正是以养老地产为主题开发。

　　转型养老实验

　　如果说代建标志着绿城第一次转型，那么现在的绿城似乎在实验第二次转型。

　　对于养老地产为主题的桐乡乌镇雅达国际健康生态产业园，宋卫平曾公开表示，项目中规划600多亩养老地产项目将是一个“学院式”养老模式，预计两年后可交付使用。

　　虽然宋卫平直言开发模式与一般住宅开发无异，但据绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰介绍，乌镇项目还是与一般住宅不同，因其有更齐全的养老服务配套。

　　“我们针对不同老人的需求，从刚退休很活跃的老人到最后的临终关怀都有整套服务体系，包括平常的生活服务和医疗服务。在该项目边上，合作方建有一个非常大的老年医院，这可能是将来中国最大的老年医院。”

　　此外，最大的差别则在于老年大学，乌镇项目中的老年大学占地2万多平方米，能容纳8000位老人，同时里面还有一个小佛堂，满足老年人精神文化需求。

　　绿城似乎对养老地产项目打造很有信心，而绿城在相关方面的探索是从五年前开始。

　　2007年，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套。

　　颐养公寓共计十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三四层为护理院，共计30-40个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人，五层以上则是老年公寓。

　　“蓝庭项目是我们在学院式养老最初步探索，规模比较小，但里面医疗和基本生活服务都有了。”冯雨峰介绍，在蓝庭项目里面，组建了一所社区老年大学，但课程不是很系统。所以绿城去年组建了绿城颐乐教育投资有限公司，专门办老年大学，研究老年人的系统课程。

　　据冯雨峰透露，绿城已在全国开办了20个颐乐学院，共有1600多名老年学员，“现在还刚开学，未来学员会不断增加。”

　　市场对老年公寓部分最为关心。据了解，蓝庭项目规划了86套老年公寓，面积包括60-70平方米、120平方米。

　　按照原定设想，绿城对该批公寓计划采取销售方式，销售定价为1.4至1.5万元/平方米，较普通住宅售价略高。然而，在销售了十几套以后，就封盘了。

　　“老年公寓当初的设定是可以出售的，希望能较快收回投资，但卖出去十多套以后，发现出售以后服务比较难组织，因为不同老人需要的服务水平不一样。我们希望改为出租，但合作投资者还是希望出售，所以还在探索。”冯雨峰的言语中多少透露了些无奈。

　　不过，冯雨峰亦透露，这一难题在乌镇项目上将得到解决。绿城计划在乌镇项目规划6000套养老公寓，并已与投资者商量好出租及出售部分。“因为规模比较大，出租部分可以支撑服务团队的支出。”

　　漩涡盈利之难

　　不得不提的是，养老项目里所有一切，均由绿城一手经营及打理。这难免令人开始为绿城忧心，因为这一切需要大量持续投入，且不是一个小数目。

　　相关行业人士亦表示，其实养老地产比商业地产更难做，要求沉淀的资金量更大，因为养老地产需要更多配套服务的建设，这些都不可以变现，只能要求开发商一直长期持有运营，这对开发商运营能力是一个非常大的挑战。

　　另有专业人士指出，对于绝大部分开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，几乎所有商业项目都需要短期能变现，而内地养老社区开发恰恰无法满足这种要求。

　　刚刚死里逃生的绿城，为了更好地生存及发展，所以不想再碰酒店等商业物业，理由是“市场不好时，不能用充沛销售现金流来带动未来长期投资”。

　　从目前来看，转型养老地产似乎将绿城卷入另一个更深的漩涡。

　　不过，冯雨峰指出，服务设施相对于公寓部分所占面积较小，因此相信难度不会太大。

　　而对于乌镇项目，尽管规模比蓝庭项目大得多，但由于部分公寓已决定出售，绿城可通过销售回款从而解决配套设施成本支出，另外租金部分亦可帮补部分投资问题。此外，项目以学院模式运作，预期通过物管费、学费、医疗护理服务等收益。

　　但麻烦则是，绿城已运营的颐乐学院一直没有实现盈利，大概亏损面有几百万元。这部分资金一直由绿城集团负责投入，从现状来看，实现收支平衡有一定难度。

　　有报道援引相关人士分析指出，以绿城现有模式来看，想短期甚至几年内达到收支平衡十分困难，有可能前十年都处于培育市场阶段。此外，尽管现今政府亦鼓励民营企业投资养老事业，但支持力度并不大。

　　不仅如此，“我们预估过，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。”宋卫平称。不过，盈利的难题并不影响绿城进军养老地产的决心。据透露，绿城打算在杭州周边做十个养老地产项目，在接洽的几个项目进展顺利。同时，要在未来的10年时间里，打造100家养老院。还有北京密云项目，绿城也打算用1/3面积打造出一个养老社区。