保利饕餮拿地

来源: [观点网]      时间: 2012-11-07 10:34
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随着土地市场成交量井喷，保利地产也加入其中，并在10月10日连拿两地王。

　　10月10日上午，保利地产首先出现在长沙。在当日的土地拍卖中，保利携手万科以32.56亿元一举拿下长沙今年最大规模地块——滨江B7地块。

　　此次摘牌成功后，两家公司将合作开发，各占有50%的股权。

　　沪湘双响

　　对于此次联手万科，保利地产品牌中心副总经理何智韬表示，由于双方对上述地块都有兴趣，进行了长期跟踪，加上地块建筑面积较大，又考虑到风险因素，因此双方一拍即合。

　　“保利和万科如此大规模携手拿地，尚属首次，未来不排除会继续合作。”何智韬称。

　　长沙先导相关负责人也认为，两大品牌开发商联合拿地，说明了市场的一个走向，即在市场调控下，房企开始寻求新的开发模式；同时对于长沙滨江地区来说，开发商强强联手无疑也是一大利好消息。

　　在联手万科竞得长沙滨江地王后，保利的拿地步伐并未停歇，下午便转战至上海。

　　10月10日下午1点30分，上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块正式进入竞拍环节，共有4家竞买人到场，且均为大型国企。其中1号竞买人为中海地产，3号竞买人为华润置地，9号竞买人为绿地集团，保利地产则为7号竞买人。

　　最终，经过99分钟鏖战、445轮竞价后，保利地产以总价45亿元斩获该地块，折合楼面价约27055元/平方米，溢价率42.86%，成为今年上海新的总价地王。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于上海市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲以及抗跌性能力强等因素，导致龙头开发企业看好这些地块并争夺激烈。“这也就不难理解，徐汇区滨江地块在保利、中海、绿地之间出现400多轮竞拍，出现42. 86%的溢价率。”

　　对于27055元/平方米的楼面价，张宏伟也认为，该价格相对区域内中高端楼盘售价并不高，其周边在售的绿地海珀旭晖成交均价在63832元/平方米，徐汇苑二期均价也在6.5万/平方米左右。

　　保利地产相关负责人也坦承，虽然45亿元的总价很高，但楼面价相比周边在售项目确实很划算，这也是公司决心拿下地块的原因。

　　“其实最终能以2.7万/平米的楼面价拿下，我们都偷着乐了。”

　　合作拿地

　　与长沙联手万科创造地王一样，保利地产此次在上海45亿拿地也是选择以合作方式进行，合作对象是房地产私募基金。

　　与保利地产合作的信保(天津)股权投资基金，是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理机构。

　　今年3月份，保利地产就曾与信保基金以18.7亿元拿下广东佛山新城一幅地块。

　　关于与信保基金的合作，何智韬称，由于双方之间的良好关系，今后还会继续合作拿地，而在项目具体操作上，将由保利主导，信保基金主要作为财务投资者参与。

　　除了10月10日当天分别联手万科和信保基金拿地外，保利地产近期拿地也大多是以合作方式进行。9月26日，保利地产协手首开股份，以13.8亿竞得北京大兴区生物医药基地一幅宅地；三天之后，保利地产联手融创，以30.8亿竞得北京市大兴区亦庄新城两幅宅地。

　　何智韬对此表示，这是公司谨慎考虑后的行为，合作拿地可以降低风险，同时公司也急需在销售较好的北京、上海、广州等城市补充土地。

　　保利地产也确实有补充土地储备的需求。一位分析师就表示，保利地产截至8月末新开工面积约800万平方米，全年新开工面积预计约1500万平方米，但其土地储备仅可供未来2年开发，且前8月权益购地支出仅80余亿元，远低于公司全年200亿元预算。

　　而保利地产在2012年半年报中也曾明确表示，公司土地储备区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市及中心区域储备严重不足，优质土地资源获取难度较大。

　　销售助推

　　在外界看来，保利地产近期连续大举拿地，与其销售稳定增长不无关系。

　　据10月9日晚间公告显示，保利地产9月实现签约面积78.55万平方米，环比增长4.03%；实现签约金额77.59亿元，环比下降8.50%；1-9月，保利地产共实现签约面积669.20万平米，同比增长34.03%；实现签约金额756.28亿元，同比增长32.04%。

　　虽然销售金额出现连续第三个月下滑，但纵观前三季度，保利地产销售额还是保持了稳定增长，并已超过去年全年732.42亿元的销售额。

　　中投证券认为，这主要是由于推盘量较少所致。保利地产9月份新推盘量为60-70亿元，低于市场预期的100多亿元。此外，政府预售证价格监管、市场环境趋弱使蓄客期拉长以及保利地产自身推盘节奏等，对此都有影响。

　　何智韬也对观点新媒体表示，公司9月份推盘大概在70-80亿左右，主要是由于一些项目预售证没有拿到，但10月份公司推盘量会接近100亿元，而11、12月份将主要以去库存为主。

　　“9月份78亿的销售额在公司可接受范围内，去化率也保持在5、6成左右，公司目标是在最后几个月均保持类似规模的销售额。”何智韬称。

　　但也有一位接近保利地产的人士向观点新媒体透露，其实保利地产9月认购金额有90多亿元，推盘量也在100亿左右。之后的11、12月份，保利地产会选择减少推盘量，主要是不想今年销售额超过1000亿元，从而对明年造成较大压力。

　　此前曾有多家研究机构指出，保利地产今年销售破千亿可能性很大，主要原因是其可售货量充足。

　　但对于是否能突破千亿大关，保利地产相关高层却极为谨慎，均言公司没有特别设置这个目标，最终还是要看市场情况。

　　同门相争

　　有趣的是，保利地产在土地市场出尽风头，以至“兄弟公司”保利置业大手笔拿地后，大部分媒体摆了一道乌龙，误以为仍是保利地产的战果。

　　10月12日，上海出让杨浦区平凉街道22、23街坊地块，仅一轮报价后，该地块就被保利置业旗下子公司上海盛垣房地产公司以32.59亿元竞得，溢价仅100万元。

　　该地块是上海杨浦区自2010年5月以来推出的面积最大地块，亦是今年上海出让底价最高的地块，因此也成为媒体关注焦点。

　　在保利置业此次拿地前两天，保利地产已斥资66.24亿元在上海连下两地。分别是10月10日经过425轮激烈竞价以45亿元拿下的上海徐汇滨江地块，以及10月11日联合融创、绿城以21.24亿竞得上海森兰外高桥南部国际社区一地块。

　　看起来，保利地产和保利置业在上海的“同门之争”似乎不可避免。

　　就上海区域而言，业内认为保利地产市场份额要远远大于保利置业。

　　“在上海，保利置业显然是竞争不过保利地产的。”申银万国一分析师表示，从项目上看，保利置业项目主要集中于嘉定新城区域，而保利地产几乎覆盖整个上海；在知名度上，保利地产的产品会更大一些，比如保利.叶上海、保利香槟国际等项目。

　　同策张宏伟也有相似看法：“在上海业务规模更大的保利地产，其实很介意与保利置业的品牌混淆，因为保利地产在上海的产品比较多，项目推盘量也很大，可供选择比较多。”据了解，保利地产与保利置业重叠的城市有4个，分别是重庆、广州、上海、武汉，而珠三角和长三角都是两家公司重点布局区域。

　　保利置业相关高层也曾在公开场合回应此现象：“保利置业与保利地产即使在同一个城市也不在一个区域。两家在进入同一个区域时会互相协调，不会在同一个项目上产生直接竞争。”

发稿：彭飞审校：杨晓敏

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