加热楼市

来源: [观点网]      时间: 2012-11-07 10:32
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新一轮的土地与资本热潮即将降临，房地产行业又将行往何处去？

　　十月“黄金周”转眼已过，令人失望的楼市在长假之后却一扫颓气。

　　这个让人越来越看不懂的行业，是翻转还是坠落寒冬？也许从房地产最关键的土地和资本市场走势，可以窥见其中奥妙。

　　最为明显的是，全国土地市场延续了最近一个多月以来的强势，并拍出了具有代表性意义的“地王”。

　　10月10日，保利地产经过99分钟鏖战、445轮竞价后，以总代价45亿元拍得上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，折合楼面价为27055元/平方米，成为今年上海的总价地王。

　　多达445轮的竞拍抢地，有些令人吃惊，而这显然不是特例。于多年前央企方兴地产以40.6亿的天价拿下北京广渠门15号地，标志着2009年年中以后全国土地市场的爆炸性行情。

　　更为接近的是，2009年9月10日，中海地产以70.06亿总价夺下上海普陀长风6B、7C地块，由方兴地产创下的北京广渠门总价地王纪录不到三个月时间就被大幅超越。

　　显然，今年9月以来的土地市场行情不断高涨，在保利地产45亿创造上海地王的背景下，让人难以相信楼市会“步入寒冬”。

　　四处拿地的企业虽然并不止保利一家，但可以看出是保利为代表的大型品牌房企在唱主角。

　　10月8日，佳兆业经过95次竞价后竞得佛山南海区桂城街道地块，成交总价为17.95亿元，溢价率72.9%。

　　两日后，也就是保利45亿制造上海地王的同一天，保利万科联合体成功竞得长沙滨江新城B7地块，成交总价为32.56亿元。而这也是“保利和万科首次大规模携手拿地，未来不排除会继续合作”。

　　仍然是10月10日，广州出让开发区一宗15万平方米宅地，经过23次竞价之后，最终被越秀地产以16.5亿元竞得。

　　10月11日，保利融创联合以21.24亿元竞得上海外高桥南部国际社区地块，溢价率59.58%，这是保利连续第二天在上海拿地。

　　10月11日，杭州主城区出让5宗25万平方米土地，起始总价30.44亿元，最终成交金额为37.7亿，万科以13.6亿拍得滨江江南单元BJ01-R21-12地块，溢价率为36%。

　　10月12日，保利置业旗下子公司上海盛垣房地产公司，以32.59亿元竞得上海杨浦区平凉街道22、23街坊地块。

　　虽然说土地市场都有下半程发力的特点，目前正当其时，但最终会热到何种程度，还取决于房企的现金流、对后市的判断等。

　　上述数据或许只是冰山一角，但不能怀疑当前土地市场之热度以及房地产企业拿地之决心。

　　正如观点网9月23日所发评论预测，“地方政府忙推地，品牌房企忙拿地，可以肯定的是，今年剩下的时间里全国的土地市场将持续升温”。而买地需要资金，房地产企业资金从何而来？

　　国内情况来看，央行公布的金融数据显示，9月份新增人民币贷款6232亿元，低于8月份7039亿元，流动性没有显现放松迹象。从过往规律来看，新增人民币贷款在最后一个季度翻转的可能性也不大。

　　在国内融资途径未有明显松动的情况下，房企除了卖楼回收资金，从海外资本市场融资就成为了一个不错的途径。

　　9月中，海外资本市场已逐渐打开，香港上市房地产企业开始了一轮配股、发债融资，参与企业有龙湖、花样年等。

　　10月以来，海外资本市场窗口进一步开启。龙湖地产于10月11日发布公告称，计划进行发行规模为4亿美元的优先票据。在9月中旬，龙湖刚刚完成一轮配股，集资30.9亿港元。

　　10月10日，融创中国公告称，已在10月9日成功发售于2017年到期的4亿美元高收益债券，票面利率12.5%。10月10日，市场消息指出，世茂房地产正筹措一笔3年期、规模至少7亿美元的银团贷款，计及所有手续费等利息约为5%。

　　也许发债、贷款不能代表香港资本市场窗口期的打开，但一则内房在港“批发式”推介的消息，或让人们回忆起2009年那一轮内地房地产企业香港上市潮。

　　10月11日，香港信报引述市场消息指，上海旭辉、江苏金轮、江苏新城及由瑞安房地产分拆的新天地，均进行上市前推介，计划集资共约164亿港元。当中，旭辉已通过上市聆讯，预计最快今年11月上市。而金轮集团计划10月底前进行上市聆讯，并将紧随旭辉其后上市。

　　江苏新城已在国内B股上市，初步也计划年内在港上市，目前仍等待上市聆讯，预计集资约3.5亿美元(即约27.3亿港元)。

　　看上去，似乎新一轮的土地与资本热潮即将降临，房地产行业又将行往何处去？

发稿：和光审校：杨晓敏

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