保利地产 豪宅天悦

来源: [观点网]      时间: 2012-10-29 17:28
打印
评论

保利开始寻求更多元化的发展方向，而选择进军豪宅市场看来也是顺理成章的事情。

　　作为保利旗下最高端的豪宅大盘，天悦项目在今年4月开盘后已实现了24亿元销售额。

　　据保利地产方面透露，保利天悦在九月推出全新一线滨江豪宅产品，此次产品为天悦最后的一线江景楼王。

　　保利天悦在售产品包括370平方米的一线江景豪宅，250-280平方米的公园大宅，以及92-127平方米精装公寓。其中370平方米一线豪宅均价4.5万元/平方米，精装公寓24号楼均价在2.5至2.6万元/平方米，主推的250-280平方米公园大宅，均价在3.2至4.1万元/平方米之间。

　　高端天悦

　　作为豪宅项目，保利天悦的售价一直是业内关注的焦点，对于此次新推大户型产品的价格，在外界看来还算适中。

　　广州相关业内人士认为，天悦项目的均价符合市场预期，甚至还可能低于一些购房者的预期，而这也与当前整体市场环境有关，如果市况稍好点，以天悦项目的品质和地段区位，肯定能高出目前这个价格。

　　相比周边项目，保利天悦的公寓价格可能还存在一定优势。据了解，与其一江之隔的珠江新城公寓售价基本在3万元/平方米以上。

　　关于定价，保利天悦项目相关负责人曾向观点新媒体表示，保利地产作为国企，一般都不会做价格的领跑者，天悦定价综合考虑了市场因素，属于随行就市，相对来说还是一个比较稳妥的价格。

　　该负责人还提到，由于天悦项目是一个城中村改造项目，因此定价不会太高。

　　公开资料显示，该项目地块是2009年10月保利以1.42亿元底价拿下的广州琶洲村旧改项目，加上需要承担的约47.7亿元城中村改造成本和配套综合费，以及3亿元的琶洲地区综合整治资金，折合楼面地价约4714元/平米。

　　其实，对于当下市场的情况，保利地产也有所考虑。

　　“现在这么严峻的调控形势下推向市场确实有一点生不逢时，但是我们还是会把产品做好，做好推广、销售，我们相信好的东西市场一定会买账。”保利地产副总经理胡在新于今年初天悦项目的产品发布会上如是表示。

　　50亿目标

　　虽然整体市场环境严峻，高端豪宅受调控影响也更为突出，但保利天悦的前景还是被看好。

　　据知情人士早前透露，保利地产对天悦项目极具信心，认为以该项目的区位优势、整体货量、以及较合理的入市价格等综合考虑，制订了目标要力争其成为广州今年的单盘销售冠军，销售金额直指50亿元。

　　资料显示，去年广州单盘销售冠军为碧桂园凤凰城，截至当年11月28日的销售金额为41亿元。

　　上述人士续指，由于琶洲是广州政府圈定的未来“国际城市中央商务核心区”，今后的发展前景值得期待，而保利天悦又将成为该区域内唯一的住宅项目，其稀缺性不言而喻。

　　这也是保利反复强调的一点：“在未来琶洲将不会有住宅土地推出，这附近将只有保利天悦一个住宅项目。”

　　合富置业首席分析师龙斌也曾表示，琶洲尽管已经成为CBD的构成之一，形成了以会展经济为中心的概念，但是综合体的概念还是很缺乏，保利天悦这种大体量项目的推出，有望巩固琶洲的区域地位。

　　从投资者的角度看，由于天悦项目位于琶洲会展商务中心区，随着今后琶洲会展经济的进一步发展，其升值潜力也会更大；另外，在每年“广交会”的两个月期间，其纯粹的租金收益也会很可观。

　　以琶洲现有的楼房为例，在这几年的广交会期间，一间大小不超过50平米的房屋租金就可达近万元的水平。如果是保利精心打造的公寓，租金收入或许能更上一层台阶。

　　除了项目本身具有一定优势外，保利地产在天悦项目上也倾注了不少心血。

　　保利地产副总经理王健曾表示，由于保利天悦是公司首个顶级豪宅大作，因此将由集团各个部门集中最强的技术力量来参与。

　　一个足以代表的细节是，此前保利销售其他项目大多是自己的销售团队与当地知名代理机构联合销售，而保利天悦全部由保利自己的销售人员进行营销工作。

　　在推盘策略方面，保利天悦所采取的销售方式也有别于寻常。在该项目首次开盘时，推出的产品即为整个项目中为数并不多的一线江景豪宅，这显然与一般项目大部分首推最外围项目，以期使得项目价格“低开高走”的惯例大有不同。

　　这种有别于常规的销售方式，可以在首期销售中就将保利天悦的口碑树立起来，并得到消费者的认可，在此基础上，以后新推组团或房源都会有一个很好的定价基础。

　　广州中原总经理黄韬也认为，这主要是因为保利卖的是豪宅项目。“既然保利要将此打造成旗舰项目，那么自然不可能打折或降低价格以拉低产品的定位、形象，因此，首期将最好的、最能震撼消费者的产品推出，从一开始就树立起保利天悦顶级豪宅的形象与口碑，对这个项目以后的销售是非常有帮助的。”

　　也许是由于保利针对性的销售方式和灵活的定价策略取得成效，天悦项目今年上半年总签约额达到17.862亿元，成为上半年的广州单盘销售冠军。

　　截至目前，天悦项目24亿元的销售额，为最终实现50亿全年目标打下坚实基础。

　　试水豪宅

　　截至8月底，保利地产已实现签约金额678.69亿元，销售表现已接近去年全年。

　　值得注意的是，保利地产真正大规模发展房地产业务还是从2006年上市后开始。

　　而短短6年时间，保利地产从年销售几十亿到近700亿元，今年全年甚至有望冲击千亿目标。在这个过程中，保利地产留下的是一路狂飙、突进扩张的身影。

　　但保利地产在过去的快速发展中，对于类似天悦的高端豪宅项目却很少涉及。在外界看来，保利由于追求快速扩张，显然无暇顾及投入相对时间长、回报产生慢的顶级豪宅项目。毕竟，针对刚需人群快速开发、快速销售才能够保证发展速度。

　　经过6年快速发展后，保利的规模达到一定程度，特别是在2011年销售过百亿、市场排名第一的总部广州，保利开始寻求更多元化的发展方向，而选择进军豪宅市场看来也是顺理成章的事情。

　　对于保利涉入豪宅市场，当时一些业内人士并不乐观。广州资深房地产专家韩世同曾表示，保利之前并没有开发过高端产品，也没有看到其豪宅成功案例，所以天悦项目对保利而言是一个挑战。“开发高端豪宅项目需要一定的经验，所以保利豪宅项目试水需要谨慎与小心。”

　　更重要的一点是，保利推出豪宅的时间节点也颇为特别。因为从2010年调控以来，高价豪宅就是重点调控的对象，而从去年全国普遍销售情况来看，卖得好的正是针对刚需的低价楼盘，大部分豪宅皆陷入了销售困境之中。

　　至于今后保利是否会打造“天悦”系列高端品牌，胡在新曾坦言，如果所在城市的土地条件具备资源优势，市场也能够有较好发展，天悦系列品牌就会继续延伸，像罗兰香谷一样在全国其他城市推广，但不一定会百分之百拷贝。

　　胡在新强调，保利地产将坚持走主流路线，今后还是会以刚需产品为主，所以高端住宅的品牌系列依然是小众。

发稿：彭飞审校：杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场