张远 卓越不再交学费

来源: [观点网]      时间: 2012-10-29 17:04
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在刚刚做商业地产的时候，公司对这方面认识不是很足，走过一些弯路，但好在开始得比较早，如今已走上正轨。

　　卓越集团较早进入商业地产领域，如今似乎已走过了交学费的阶段。

　　在2012博鳌房地产论坛现场，卓越集团执行总裁张远接受观点新媒体专访时表示，卓越在刚刚做商业地产的时候，公司对这方面认识不是很足，走过一些弯路，但好在开始得比较早，如今已走上正轨。

　　而对于当前大量进入商业地产领域的发展商而言，张远告诫称可能要做好交学费的准备，“进入一个新行业交一点学费好像也是应该的”。

　　除去新进入行业的未知风险外，张远还认为，从目前国内商业地产的配比看，应该说有一点过剩。

　　在张远看来,一是由于在建商业项目建设面积大多是来自地方政府的要求，而不是直接来自于市场的需求。

　　另一方面，中国整体经济发展速度放缓，其他产业的发展也相对减缓，因此写字楼、购物中心等商业项目的需求应该也会相应减缓。

　　张远称，以上两个因素叠加，对于现在一些商业楼盘的需求来讲应该是下降的，这反过来也说明商业地产的开发相对过剩。

　　在商业地产开发整体出现过剩的情况下，张远也坦承，卓越的商业项目也存在一些过剩。不过他强调，商业项目或者写字楼，是任何一个城市发展所必需的，只是这个需求的增长不一定有其他城市那么快而已。

　　或许是基于这种判断，卓越在今年上半年选择将一直持有的深圳卓越世纪中心部分写字楼出售。

　　当卓越选择出售卓越世纪中心写字楼时，曾引起业界热议，当时外界认为卓越可能遇到了资金压力。

　　对此，张远强调，外界的担忧并不存在，卓越上半年实现销售额48亿元，已超过去年全年，而两笔利率较高的信托融资也提前偿还，不存在资金压力，并且全年销售额有望达到90亿元。

　　张远还表示：“开发商卖楼是再正常不过的事情，加上公司今后将要推出市场的综合体项目位置并不比现在出售的差，而且又把握了一个相对较好的市场时机，所以上半年销售一部分太正常了。

　　而之所以选择出售，在张远看来，另一个主要原因就是公司要为下一轮发展找机会。

　　张远称，如果这些产品一直持有，其持有成本可能会更高一些，但出售换回的资金，则可以投入公司在建的五个综合体项目，并且当这些项目在明后年陆续面世的时候，给公司带来的回报要远远高于目前持有物业的收益。

　　“实际上，这个资产的转换也是卓越战略发展中的一大步，如果只依靠目前持有项目的资产回报来承担在建项目的资金投入，那样公司的资金压力就会大一些。”张远称。

　　此外，在新的商业综合体项目大量入市后，如何分配持有和出售比例，卓越也有安排。

　　张远介绍称，这主要还是看项目和地段，像深圳卓越世纪中心的商业项目已经开业，地下室和一层商业都是持有运营，但对于另外一些地方的综合体商业项目，之前定位的时候就是要出售的，包括位于深圳的卓越维港。

　　“其实，大致掌握一个比例就可以了，没有固定的五五、四六那样分，今年五五明年四六后年三七都有可能。总体来讲，住宅和商业要对等搭配，这样一方面能靠单平米的利润，另一方面也能靠周转的速度来平衡房地产行业和宏观经济的波动。”

　　张远还表示，卓越在综合体商业运营方面算是走在行业前面的，至少比新进入的企业基础要好一点。不过，这也并不是说卓越就一定有绝对优势，但相对优势还是有的。

　　除了商业综合体的运营，卓越是否会重启上市计划，也是外界比较关心的话题。

　　2009年，卓越在通过路演且一切就绪的情况下，于上市前两天突然宣布取消计划，令外界哗然。

　　在此次专访中，张远向观点新媒体解释了卓越当初放弃赴港上市的原因。

　　张远称，于卓越而言，当时选择在香港资本市场的融资成本会高于国内其他融资方式，因此于上市前两天宣布取消，主要是因为觉得卖低了不合算。

　　同时，上市后作为一个公众企业，是要对股东负责的，且每年都要求有回报，这样对公司的运营还是有压力的。

　　此外，张远还认为中国资本市场已经形成了一个很不好的习惯，觉得上市就是圈钱，是无成本的使用股民的资金，这对负责任的企业来讲，是不能选择的方式。

　　张远强调，卓越最终选择不上市，可以使公司回旋余地大一些，发展空间也更大一些。“卓越实际上就是出于这两点，在一只脚迈进香港资本市场后，又退了出来。”

发稿：彭飞审校：杨晓敏

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