林战 莱蒙国际取舍

来源: [观点网]      时间: 2012-10-29 17:01
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多销售、多融资、多购地，可以让莱蒙国际壮大得更快。

　　自2010年5月加入莱蒙国际担任首席财务官后，林战见证了莱蒙国际的上市以及发展。

　　2012年8月，在博鳌房地产论坛现场，莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战接受了观点新媒体的专访。

　　在房地产调控政策面前，很多企业都选择了退缩防守，采取了保守的发展策略，而林战表示，目前既是机遇也是挑战，莱蒙国际就是要在抓住机遇的同时快速发展。

　　在这种策略下，莱蒙国际于今年上半年取得了不错的销售成绩。截止8月19日，莱蒙国际已实现销售额约47亿港元，销售面积21.7万平方米，同比分别增长19%和31%。

　　林战强调，由于莱蒙国际下半年可销售的总货值约45亿港元，在不低于上半年60%去化率的情况下，对达到60亿元港元的销售目标非常有信心。

　　虽然销售额和销售面积有一定幅度的增长，但莱蒙国际上半年的毛利率和销售均价却出现了大幅下滑。

　　对于销售均价大幅下滑，林战解释称，这主要是销售区域占比不同所致，销售均价较低的常州项目占到莱蒙国际上半年合同销售面积的53%，而去年同期63%的销售面积是均价较高的深圳水榭春天三期项目。

　　林战表示，从过去一年多来看，销售价格还有产品结构不一样导致的影响，去年均价与2010年是持平的，今年上半年比去年同期下降有一个最大原因是采取了以价换量的策略。

　　而以价换量也在另一方面达到了公司销售增长的目的，截至目前完成全年销售目标近九成就是最好证明。而对于毛利率下降，林战认为与莱蒙国际近期的土地策略有关。

　　林战指出，房地产企业的购地、销售以及结算是一个比较长的周期，公司2011年66%的毛利率是在几年前买的地，现在新买的土地毛利率很难达到60%多。

　　林战续称，公司今年新购入的土地相比2010年要好很多，因为竞争少了，地价相对也低了，所以公司还是希望争取多一点现金流，争取多买一点地。

　　在毛利率下降的问题上，莱蒙国际董事长黄俊康也认为，今后整个行业的毛利率趋势都可能不会太高，因为地产的黄金时代已经过去。所以，莱蒙国际今后的毛利率会保持在30%到40%的水平。

　　除发展中高端住宅外，城市综合体也是莱蒙国际的另一主营业务。

　　对于城市综合体，莱蒙国际已有清晰的定位。林战称，莱蒙国际还不是一个很顶尖的运营商，所以会高薪请一些在商业运营方面很有经验的人，每年公司的商场在租客组合方面也都在改变。

　　“同时，我们从过往的一些教训里也吸取了很多经验，比如说主力店、次主力店和小租客的比例是多少，入驻品牌的选择，甚至停车场和人流量怎么走都有一些很宝贵的经验。因此，我们希望今后自己的综合体定位会越来越高。”

　　在具体运营方面，林战称，莱蒙国际期望城市综合体的回本期一般为3年左右。即运作城市综合体的策略是，先开发住宅和写字楼等物业，并将其销售出去，回笼现金流，力争在3年内收回投资成本。

　　如果这样成行，那么莱蒙国际开发的自持商业物业可以实现零成本持有。对此，黄俊康也要求，今后要不断增加优质商业物业的持有比例。

　　而截至去年年底，莱蒙国际的自持物业约15万平方米，2013年将增加到23万平方米。而莱蒙国际的目标是2016年自持的零售物业面积达到60万平方米左右。

　　与此相适应的是，在莱蒙国际新增的土地中，约有一半是城市综合体，另一半是中高端住宅地产项目。

　　除此之外，莱蒙国际还尝试性地进入旅游地产领域。在惠州，莱蒙国际旅游地产方面的试点项目水榭南湾预计明年8月份入市。

　　林战介绍称，该项目体量是50万平方米，第一期是25万平方米左右，大部分是小户型的公寓，并且这些公寓97%都有海景，如果按照均价10000元/平方米计算，每套价值几十万。且这个项目的目标客户群主要是针对深圳的客户。

　　对于该项目的前景，林战也是极为看好。他称，虽然该项目只是莱蒙在旅游地产方面的试点，但由于项目本身产品组合和高性价比，即使位于旅游大盘云集的惠州巽寮湾，也相信能取得不错的成绩。

发稿：彭飞审校：杨晓敏

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