郑新桥 二线商业地产样本

来源: [观点网]      时间: 2012-10-25 16:09
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尽管规模不算大，但楷林置业独特的发展路径和经验或可为行业提供一个蓝本。

　　“从前年开始，许多地产企业就开始往商业地产转型，今年这种现象更加明显。不过，与以往不同，现在大家更多是理性探讨，探讨盲目转型需要面临的诸多问题”。楷林置业董事长郑新桥在2012博鳌房地产论坛上如此表示。

　　深耕于河南郑州的楷林置业，在经历十多年发展后，已经成为一个专注于写字楼开发与投资的企业。尽管规模不算大，但独特的发展路径和经验或可为行业提供一个蓝本。

　　基于过去10多年在金融机构策划、建设写字楼的经历，郑新桥积累了一些关于写字楼的经验。“当时金融资本重组率较低，银行对办公形象很注重，选择一个能彰显金字招牌的办公地点非常重要，我个人就亲自参与过银行办公选址工作，这也是我与写字楼的历史渊源”。

　　2001年，楷林置业诞生后就将公司经营方向选定为写字楼，并在11年的发展中建成了包括信息大厦、楷林国际等11栋写字楼。

　　作为一个多年从事接触写字楼事务的人，对于商业地产乃至高端写字楼市场，郑新桥有着自己的看法。

　　他认为，商业地产开发周期长，企业应做好打长期战的心理准备，要预测一个有效的大时间段，把目光放在三年甚至更长时间，并及时拿出相应的经营策略。

　　另外，商业地产的风险远远大于住宅，稍有不慎就会满盘皆输。住宅卖不动可以降价销售，商业地产如果1万元/平米还处于滞销状态，很可能2000元/平米都无人问津。

　　对于高端写字楼，根据他的经验，一定要是纯正的商务写字楼，这样一旦培育好市场就会获得良好效益。首先，金融机构会很乐意入驻；其次，高质量的租户也有利于项目的增值保值。

　　郑新桥介绍，截止目前，楷林国际的写字楼项目总开发量约为100多万平米，其中自持物业量为10万平米，自持部分主要是临街商务配套，包括金融网点、高端咖啡、商务餐饮几个部分，这些既跟高端商务品质相匹配，又能满足业主需求。据悉，楷林置业自持部分物业价值近70亿元，每年会为公司带来2亿元的租金收入。

　　在这些数字之外，身处二线城市郑州的楷林置业，对写字楼项目的认识并不亚于部分一线房企。

　　首先，在项目前期定位、市场调研和建设设计上，楷林置业投入的资金往往是其他企业的数倍。郑新桥举例称，楷林国际项目大堂的灯光设计是由曾为国家大剧院项目完成灯光设计的团队完成的，但该团队的设计方案直到第三次才被认可。

　　另外，在合作伙伴的选择上，郑新桥认为公司已经非常领先。“当别的企业还在与国内设计公司合作时，楷林已经在与国际知名的设计公司合作，当别的企业开始聘请国际设计团队进行建筑设计时，楷林已经进入了从建筑设计、景观绿化到灯光照明等全方位的国际设计。”

　　对于写字楼项目增值保值最关键的物业管理，楷林置业也没有怠慢，旗下有一家独立的物业公司，仅服务于自持的商业写字楼楷林国际项目。

　　该物业团队在项目前期策划定位时就已经介入，值得一提的是，为了提高该团队的运营水平，楷林国际已经与仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等国际顶尖顾问机构合作，并与仲量联行签订了长期战略合作协议。

　　同时，为了保证商务写字楼的纯粹和高端，在项目招商上，楷林置业放弃了零售、百货和超市等对高端写字楼客户有冲击的业态进驻，而对于他们认定的与楼宇品质相匹配客户，在租赁时将为优质客户提供各方面的优惠。

　　楷林置业的努力和坚持得到了业界的认可与可观的回报，也得到了一些资本的认可。

　　在2012博鳌房地产论坛上，已有几家基金主动接触楷林置业，对其商业模式、产品品质、企业定位和发展战略非常感兴趣。

　　从战略区域来看，楷林置业已经走出河南省，在2012年4月在长沙先导新区获得一个写字楼项目，总建筑面积约27万平米。项目包括三栋高层建筑，预计在2013年第2季度推向市场。楷林置业希望该项目将成为长沙市新的标杆。

　　郑新桥称：“未来十年，楷林的战略目标为开发高端写字楼300万平米，自持面积超过100万平米。”

发稿：李雯露审校：杨晓敏

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