王亚军 龙湖投资物业初长成

来源: [观点网]      时间: 2012-10-25 16:04
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在不断强调商业地产和度假地产重要性的同时，可以窥见龙湖对市场的观察乃至战略上的微调。

　　8月17日，龙湖地产CFO韦华宁在香港中期业绩会上的开篇之语点破了投资性物业对龙湖的重要性——随着公司投资物业规模的快速增长，从这一次半年业绩公告开始，我们会逐步加强公司在投资物业方面的沟通。

　　事实上，从2000年的重庆北城天街算起，龙湖的投资性物业发展已经超过十年，且形成一定的规模。

　　截至目前，龙湖的商业地产形成了三条产品线：都市型购物中心“天街”系列，社区型购物中心“星悦荟”系列，中高端家居生活体验馆“家悦荟”系。其中，天街系已经进入到全国化复制的阶段。

　　在旅游度假地产方面，龙湖也已经开始在云南、烟台等地布局探索。

　　截止今年6月底，龙湖的租金收入涨35%达到2.3亿元，投资物业经营面积也实现同比增8%，目前，该部分的毛利率高达83%，未来每年龙湖都会用不到10%的销售回款继续加注投资性物业，并期待整个投资物业的贡献会在2017年达到10%。

　　即便如此，龙湖地产战略发展部总经理王亚军在2012博鳌房地产论坛期间接受观点新媒体专访时，依然认为龙湖的投资性物业仍处于初级阶段。

　　在他看来，商业地产最大的特性是投资属性，投资者要求的回报就非常高。而回报有两个关键来源，一是当时买的时候价格是高还是低，二是长期运营的话，能否将这个地方打造成一个商圈，从而带动整个商业项目价值的提升。

　　对于龙湖旗下的另一投资性物业度假地产，王亚军认为，度假地产的最终目标是形成一种新的生活方式，所以，“一个没有人气的旅游地产项目，最后注定是失败的，对于投资者来说也是失败的。”

　　因此，无论是商业地产还是度假地产，要想做得好，长期运营的能力是需要刻苦打造的一个方面。

　　事实上，虽然房地产行业的调控政策没有直接涉及商业地产、旅游度假地产，但由于整个房地产行业的融资政策、开发贷政策、金融政策方面的原因，导致这些产业地产并没有看起来那么美。

　　王亚军表示，虽然龙湖做商业地产已经很多年，重庆北城天街也是行业里的明星产品，但依然感觉到，做商业地产有两个方面非常难：一是资金成本；二是整个商业运营能力。

　　他指出，作为长期投资持有项目，首先要考虑企业融资能力强不强，能否拿到长期低成本的资金。如果拿15%的利息去融资，然后盖一个商场，商场一年的投资收益率最多为10%，即便项目未来可以升值，但赚回理想投资回报的可能性很小，更遑论未来中国的宏观经济面临很长时间的不确定性。

　　另外，从商业地产的角度来讲，租金的上涨一部分是运营上的收益，另外一部分来自资产的升值，来自租金收益占的比例会高于资产升值的比例。

　　所以，企业必须具备好的商业运营能力，否则将会陷入“租金收益不高——人气下降——投资收益下降”的恶性循环，所幸的是，龙湖目前已经培养了优秀的商业地产运营能力。

　　在不断强调商业地产和度假地产重要性的同时，可以窥见龙湖对市场的观察乃至战略上的微调。

　　王亚军介绍，在龙湖的全国化布局中，商业地产的发展始于“产品多元化”这一阶段，这一时期，龙湖开始迈向多项目、多业态的开发，不仅开发住宅，也开发商业地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。

　　之所以会作出这样的选择，源于龙湖对市场的观察。龙湖发现，市场上不同的业态有一定的周期性，别墅好卖的时候，高层建筑公寓可能不好卖，所以必须有一定的产品线覆盖面来应对市场风险，而商业地产则是公司实现长期稳健经营的重要保障。

　　除了战略上的调整，在项目运作方面，商业地产也被龙湖放在了优先考虑的位置。

　　王亚军介绍，龙湖过去通常的打法是低密度先行，因为低密度开发速度快，货值和利润相对高、见效快，先保证项目的现金流和基本利润，再开发后续的商业和高层。而从去年开始，龙湖调整了部分项目的开发顺序，商业项目和高层先行，低密度后行。

　　所以，龙湖已经明晰了未来几年商业地产的发展规划。除了目前已经经营的9个项目之外，未来3年龙湖每年都有至少1个区域型购物中心开业，2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014年底2015年初北京长楹天街开业，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%。

　　对龙湖而言，增持商业一方面是寻求新的利润增长点，另一方面，从收入来源来讲，有利于平衡市场波动的风险。

发稿：曹萍审校：杨晓敏

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