方长斌 保利商业地产大计

来源: [观点网]      时间: 2012-10-25 16:02
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与一般商业公司不同的是，保利商业公司只是负责保利旗下购物中心和酒店的开发运营管理。

　　对于近千亿销售规模的保利地产而言，商业地产在未来将成为公司发展战略中不可或缺的一部分。

　　从今年开始，保利地产加强了在商业地产上的布局。其中最为明显的是，在保利地产的组织构架中，新成立的保利商业地产投资管理有限公司(以下简称保利商业公司)已升格为公司的一级子公司，并与各区域公司同级。

　　对于此举，保利地产总经理朱铭新在年初时曾表示，在商业团队方面，保利原来是将其放在各个区域公司来培育的。经过最近两三年的培育，这个团队和商业发展的模式已经成熟，所以今年把保利商业公司升格为一个全资子公司。

　　在2012博鳌房地产论坛现场，保利商业公司助理总经理方长斌接受了观点新媒体的专访，其详细介绍了保利商业公司的运营情况，以及今后的发展策略。

　　与一般商业公司不同的是，保利商业公司只是负责保利旗下购物中心和酒店的开发运营管理。

　　方长斌介绍称，保利地产之所以没有将写字楼归到商业公司管理，是因为保利部分写字楼是选择出售，交易完之后其重点在于物业的管理而不是营运的管理。“我们商业公司强调的是通过未来营运而产生收益，主要做的是商业物业的营运管理，所以写字楼还是由原有的开发公司销售，我们主要强调购物中心和酒店的管理经营。”

　　据方长斌介绍，目前保利商业公司共运营6个项目，包括佛山保利水城、广州保利中环广场、佛山保利洲际酒店、成都保利公园皇冠假日酒店等。

　　而在运作模式上，保利商业公司将下设两个公司。其中一个专门负责零售物业即购物中心的日常营运管理，另一个负责所有酒店的运营管理。

　　具体到商业零售领域，保利商业公司已与SOM、RTKL、ARQ等国际著名设计事务所，以及吉之岛、华润等零售品牌形成重要合作伙伴关系。

　　在酒店领域，保利商业公司也与洲际、万豪、喜达屋等国际酒店管理集团展开深入合作。其中，洲际将是保利酒店的最大合作伙伴，未来会有更多酒店与其合作。

　　方长斌还强调，保利商业公司从今年开始会探索一些自己的产品类型和模式，到年底可能会有一些新产品推出来。

　　“我们未来的项目会非常强调体验和环境，这将是我们和其他开发商的区别所在，毕竟保利有自己的文化品牌——保利院线。”方长斌称。

　　按照保利商业公司的计划，未来三到五年，其购物中心和星级酒店数量将会分别达到12个和15个，分布于全国11个城市，总面积将超过200万平方米。

　　方长斌还表示，公司也在按照这个计划去做，特别是在项目获取上，都是结合酒店、公寓、写字楼等概念获取地块。

　　他指出，今后不排除在一线城市核心地段获取资源，特别是一线城市的新兴开发区域、城市副中心等；其次就是在零售市场、旅游市场方面处于高速发展阶段的城市，诸如成都、重庆等。

　　方长斌还强调，集团对于商业项目的立项会比住宅项目更加严谨，有更详细的论证过程，保证达到风险可控，因此拿地和扩张也是在规模上适度的发展。

　　作为一个资产管理者，保利商业公司也把物业资产持续稳定增值作为首要任务。只不过，目前还处于投入大于产出阶段。

　　方长斌介绍，公司已开业的商业购物中心和酒店都是保利自己持有，每个项目一般会有三到四年的开发周期，其中购物中心的周期开发可能会更长。

　　在国内发展商业地产，大家都需要面对两个难点，一是退出模式即怎样更好地让资产转化为现金，二是后期的运营管理。

　　就此，方长斌表示，现阶段保利商业公司主要还是依靠集团的滚动开发，以此来留存优势资产；同时商业公司自身也在积极探索与一些投资的基金合作，诸如养老基金、险资等在商业地产的运用。

　　“从目前来看，国内金融政策方面还存在较大的局限性，现在更多的是做好准备，当机会出现时，就往这个方向迈进。”

发稿：彭飞审校：杨晓敏

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