领袖访谈：何剑波的生意经

来源: [观点网] 时间: 2012-10-25 15:51

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“我们当然希望在有机会的情况下壮大，但是这个取决于市场因素和集团的战略定位。”

　　虽为香港上市公司，但规模较小，因此市场上很少听到关于五矿建设的消息。

　　但若提及今年上半年闹得满城风雨的广东惠州奥地利风情小镇“五矿.哈施塔特”项目，相信行业内人士多少都会有些印象。

　　五矿建设董事总经理何剑波也希望，通过惠州哈施塔特项目这个平台，让行业人士开始认识五矿建设、了解五矿建设。

　　市场在回归

　　2012博鳌房地产论坛上，对于5月开始上行的市场成交，有人认为这只是局部地区暂时回暖，也有人觉得局部市场恢复得有点过头。何剑波则认为：“与其说是市场在回暖，倒不如说是回归，是市场向一个合理的状态在回归。”

　　他认为，之前房地产市场受各方面的打压，处于不正常状态，今年由于宏观方面的原因，政策有所松动，从而促使市场恢复正常。比较明显的表现是，原先处于迷茫观望中的人已经开始积极入市。无论是刚需还是改善性需求，都出现了明显的增长。

　　但这种回暖是不均衡的，何剑波分析，目前的回暖是由一线城市开始带动，一二线城市回暖比较明显，很多三线城市仍比较低迷。

　　这样的回归能否在未来持续，完全取决于市场。他续称，如果这是一个比较充分的、正常运行的市场，回归会逐渐步入良性状态，但若调控依然严厉，那么回归只能是昙花一现的短暂现象。

　　不过，在业内普遍预期市场趋向平稳的大背景下，作为一个具体的企业，不是坐等形势起伏，而是应该尽快历练内力，具备应对行业周期的能力。

　　何剑波建议，明年的市场具备很多变化的机会，从现在起，企业就应该从土地储备、产品结构、开发节奏、资金安排，销售准备等方面展开工作，以便在市场出现机会时抢先出手。

　　他引用恒隆地产董事长陈启宗的话来佐证，“卖房子的时间只有8%，但这8%的时间可能要用80%的时间去做准备”。

　　不过，即便这个行业起伏比较大，且充满不确定的因素，但何剑波对于房地产行业的未来依然乐观。“我觉得市场是有机会的，大家不要想太多，包括中国经济增长、城市化，包括未来的业态机会等很多理由都支持这个观点。”

　　他也承认，虽然房地产行业起伏有经济周期的原因，但更大的原因在于政策干预。而且政策短期内对经济的刺激作用比较明显，但过度的政府干预也会带来一定的副作用。

　　调控的副作用是，扭曲了市场的信号，不让开发商卖房子，不让老百姓买房子。作为企业来说，本能的反应就是捂紧钱包、不能买地、不能开工。这样就造成链条阻塞，阻塞过后就有新的问题——就是开工量的问题，也就造成了市场的供不应求，继而加大了周期性的波动。

　　因此，在房地产商应对来自市场和政策的两个挑战中，应对来自政策的难度更大。因为政府每一项政策都有有效期，且效率呈逐渐递减趋势。

　　五矿的未来

　　在政策解读之外，作为五矿建设的一把手，何剑波仔细介绍了五矿建设目前的发展。

　　虽然五矿集团很早之前就涉及海外房地产业务，但作为集团的房地产业务上市平台，五矿建设踏入房地产行业时间并不长。05年12月，五矿建设成功投得南京市江宁区大学城地块，自此拉开其地产开发大幕。

　　经过多年发展，五矿建设地产业务已形成一定规模。今年上半年，占公司整个营收75%的地产业务收入为11.92港元，去年全年房地产销售为36.6亿元。

　　五矿建设重点项目惠州哈施塔特在今年4月15日开盘后也取得不错的效果，据五矿方面介绍，截止到8月底，该项目销售已接近4亿元。

　　从规模来看，五矿建设已在7个城市开发了10个项目，主要是南京和长沙，其它项目在北京、天津、营口等城市。何剑波介绍，五矿建设现在开发的项目中，除了天津旷世国际外，其他都是住宅产品。

　　而住宅产品也呈现不同的风格，惠州项目是奥地利风情，而北京五矿万科如园、南京九玺台则挖掘当地历史文化，试图呈现出带有一定历史感的“新中式”建筑。

　　何剑波希望公司规模能进一步扩大，不过这也取决于市场因素和五矿集团的战略定位。所以，“目前重点就是把现有项目踏踏实实做好，再逐步拓展”。

　　在五矿建设发展的项目中，无论是在南京还是北京，都有一些合作项目，尤以与万科的合作引人注目，譬如北京五矿万科如园、香河五矿万科欢庆城。

　　对于与万科的合作，他打比方说，“其实合作就像两个人交朋友一样，很难说谁找谁，是很自然地谈到这个事情，然后大家在一起越说越深入，后来就合作了”。

　　之所以会选择万科，是因为万科在房地产行业的影响力、管理能力、开发能力方面非常好，而五矿建设又拥有香港上市公司这一平台，具有海外资本市场优势。

　　除了万科，五矿建设还选择了很多合作伙伴，包括各种合作方式，譬如与美国最大的房地产基金合作。

　　以下为五矿建设董事总经理何剑波先生采访实录：

　　观点新媒体：2012博鳌房地产论坛精英对话上，任志强认为未来二十年还是房地产发展的好时机，您是否认同？

　　何剑波：这个市场就跟买股票一样，有涨有跌，市场是有机会的，我还是比较乐观。实际上有很多理由支持这个观点，包括中国经济增长、城市化，包括未来的业态机会等。

　　但是，这个行业起伏比较大，有经济周期的原因，但更大的问题是政策的干预。当市场下调的时候，它本身调节能起来，但政府如果去救，市场就会反弹过大。

　　从金融危机中各个国家救市政策也能够看出来，政府短时间内打强心针，强制命令大概要在多短时间内把所有投资都放出去。这样短期内经济会起来，但是后续的影响比较大。

　　美国应对金融危机的策略比较好，主要是救金融机构，然后在救的过程中制定政策，包括减税，发展一些环保产业、高科技产业、金融行业。

　　所以，我觉得房地产商往往是应对两个方面的挑战，一个是市场的挑战，一个是政策的挑战。

　　观点新媒体：从这几个月的统计数据来看，整个房地产市场出现量价齐涨的局面，这会不会招致政府的下一次打压？

　　何剑波：有可能会压，但每次出招都会跟以前不一样。而且，现在又面临新的形势，在接下来的半年时间里，不排除在政策方面会出台很多新的东西。今年总的趋势是稳中求进，不管政府、经济如何，社会都是要求稳定的。

　　观点新媒体：您刚才引用说政府的干预都是错的，那房地产调控也是错的吗？

　　何剑波：不是说错的，有一个宏观流派，他们的观点认为政府不应该干预房地产市场，但实际上是不可能的。政府干预是可以的，但是干预不能过度，不能太频繁，而且要想到调控的负作用是什么。

　　调控的负作用是扭曲了市场的信号，不让开发商卖房子，不让老百姓买房子，完全停在那里。作为一个企业来说，本能的反应就是不能花钱，要捂紧钱包、不能买地、不能开工。这样就造成链条阻塞，阻塞过后就有新的问题——就是开工量的问题，也造成市场供不应求，继而加大周期性的波动。

　　观点新媒体：有人说开发商要听政府的话，也有人说要听市场的话，您认为应该听谁的？

　　何剑波：都得听，我们是社会主义市场经济，社会主义是政府，市场经济是市场。

　　观点新媒体：五矿建设五六月的销售都不错，主要项目情况如何？下半年的推盘计划是怎样的？

　　何剑波：我们今年在售项目中南京有两个、长沙有两个，还有天津、北京、营口、惠州的项目，其中，除了天津项目是商业外，其他都是住宅，销售情况都不错。

　　下半年我们推的楼盘很多，像惠州、营口、长沙等项目都有加推。今年下半年，南京还有一个新推项目。观点新媒体：在北京、香河，五矿都选择跟万科合作，为何选中万科？何剑波：大家在交流过程中发现双方都有需求，万科也做了很多合作项目。对我们来说，我们也希望跟其他的企业，关联度比较好的企业合作，大家互相学习。

　　五矿集团是一个央企，是一个世界500强企业。我们去年在世界500强里的排名是第169位，在中国企业里面排第19位，在金属行业排第一位，这是一个比较大的优势。

　　另外，在房地产建设这方面我们也是一个香港上市公司，有海外资本市场上市的资本优势，同时我们也处于飞速发展阶段，希望寻求各种各样的机会发展。

　　其实，我们选择了很多机会，包括合作伙伴，各种合作方式都有。跟开发商有合作，比如万科。也有跟基金合作，我们跟美国最大的房地产基金的合作也非常成功，跟其他一些合作伙伴合作。

　　所以，跟万科合作是我们的一个探索。万科也有很多优势，例如在房地产行业的影响力、管理能力、开发能力这方面确实非常好，五矿跟万科在一起也是一个学习的过程。

　　观点新媒体：五矿建设与万科在一起合作的项目，双方具体分工是怎样？

　　何剑波：在项目上，我们是共组团队、一起开发。所以，项目公司里面有万科的人，也有我们的人。

　　在具体操作上，首先是挑选项目，然后拿地，根据我们双方各自的情况派人去成立一个项目公司。在目前与万科的合营公司中，双方各自占有50%的股权。

　　观点新媒体：五矿万科如园是五矿建设与万科在北京合作的一个高端项目，具体销售情况如何？

　　何剑波：这个项目运作的效率比较高。我们是在2010年底拿的地，2011年底12月份开盘，当时也是市场调控最严厉的时候，开盘卖了3亿。今年三四月份市场回暖后，关注这个项目的人比较多，现在项目均价4万多，如园应该也算是北京高端盘里面的标杆产品之一。

　　观点新媒体：在地理位置上，如园紧邻融创西山壹号院，后者也是北京豪宅市场的标志性产品，两个项目有什么不同？

　　何剑波：两个项目建筑风格不同，融创的是美国赖特风格，我们是新中国建筑风格。我们做的产品有很多创新，而且建设过程中也很讲究文化底蕴。

　　另外，作为央企，五矿还是比较有追求的，不是拿块地盖个经济适用房，卖了就完了，我们觉得还要对子孙后代负责。

　　拿如园这块地的时候，我们对地块的定位花了很长时间。这块地自古以来就有“龙脉”之称，更有著名的“三山五园”，虽然后来成为一个村子，但明清时期，尤其是清朝都是皇家园林。

　　这是一块非常好的地块。所以，我们就打算建一个跟地块的区位、历史相匹配的项目。定位为中式的项目，但又不能做成传统中式，比如说做四合院，因为项目规划条件不让做四合院。所以，我们就想做既有中式的文化符号，又融入现代居住理念的产品，称为新中式。

　　因此，在做这个项目的时候，无论是建筑设计还是园林景观设计，我们都请了很多行业内的高手。

　　在某种程度上，现在中式建筑比欧美式更容易被中国客户接受，因为中国的文化很让人舒服。所以，这个项目做了一个大的定位之后又挖掘了很多东西。比如说案名，花了半年多的时间后，才最终确定为如园。

　　如园是乾隆给圆明园里的一个园中园题的字。“如园”是乾隆下江南，在南京看到明朝大将徐达的一个园林叫瞻园，他很喜欢，之后就在圆明园复制了一个，建好以后，题名叫如园，意思是如同瞻园。

　　现在的如园牌匾上的两个字是王羲之写的，整个园林的设计是按照中式风格设计，包括布局都是按照中轴线布置的。我们把小区里面的绿化做成小的园林，而且每个园林都有一个主题。这些主题都是根据中国的文化取名叫春夏秋冬、琴棋书画、风花雪月、梅兰竹菊。16个字，然后每个字前面加个“如”字，春就是如春，夏就是如夏，每个园林都力求创新。比如说如春种点桃花，如夏种点竹子。

　　现在市场上中式风格的项目比较少，这也是我们建筑设计界的一个责任。

　　观点新媒体：以后会不会将如园项目发展成为一个系列产品，在其他地方出现？

　　何剑波：有可能，我们现在在南京做一个新项目，是低密度的洋房、别墅，也是按照新中式做的，今年年底推出。

　　我们也根据项目所在地的环境做了定位，那里有座山叫方山。因为山是平顶的，远远看过去是方的，传说是玉皇大帝的玉玺掉下来的地方。另外，传说这周边有九条龙，旁边有九座山分别叫青龙山、白龙山、黄龙山等名字。所以，那个项目的名字就叫九玺台。

　　观点新媒体：接下来五矿建设会进入哪些新城市？

　　何剑波：最近两年比较集中发展的区域是在我们有一定基础的长三角、珠三角，包括中部长沙，这些地区是我们的发展重点。另外一些有潜力的城市，我们也会考虑。

　　我们目前的布局是3+X，3个区域分别是长三角、珠三角、环渤海，环渤海我们已经有四个项目，分别在北京、天津、香河、营口。另外，我们也会进入重点的地级市城市进行拓展。

　　观点新媒体：五矿建设规模不算大，在这方面公司有没有一个长远的计划？

　　何剑波：我们当然希望在有机会的情况下壮大，但是这个取决于市场因素和集团的战略定位。目前重点是把现有项目踏踏实实做好，再逐步拓展。

　　观点新媒体：公司现在旗下的多是住宅产品，以后会不会加大商业项目的比重？

　　何剑波：除了住宅，我们现在的商业项目就是天津旷世国际，包括办公写字楼和酒店式公寓。以后也会继续做商业部分，现在也在研究商业地产模式。

　　至于会不会把商业做到与住宅并驾齐驱，这要根据企业的发展过程和机会来安排。我们在各地有很多机会，做过一些研究，地方政府也很重视，希望我们在当地建标志性的建筑。