领袖访谈 董事长杨玉林

来源: [观点网]      时间: 2012-10-25 15:44

短短三月便担任董事长一职,可见浙江广厦对于这位“空降兵”的信任。

  在资本市场里“打工董事长”有两百多个,而这当中多数是跟随老板多年的搭档或“心腹”,至于“空降兵”,似乎只有一个,即浙江广厦董事长杨玉林。

  杨玉林今年才到任浙江广厦。2012年1月起至2012年3月,担任广厦控股集团有限公司副总裁,并于3月起任浙江广厦股份有限公司董事。

  而在今年3月末,杨玉林接棒彭涛,出任浙江广厦董事长兼公司总经理一职。

  短短三月便担任如此要职,可见浙江广厦对于这位“空降兵”的信任。

  浙江广厦更在公告中公开表示,杨玉林丰富的房地产经营管理经验,有利于公司专业化、规范化的长远发展,符合公司及中小股东的长远利益。

  杨玉林今年48岁,亚洲(澳门)国际公开大学MBA毕业,以往是在部队工作,但已拥有近20年房地产行业的经营和管理经验。

  他曾先后在国内多家大型房企担任高管,长期从事房地产行业的经营和管理工作。来到广厦之前,杨玉林曾于北京润丰房地产集团开发有限公司担任副总经理一职两年时间。

  刚上任不久,杨玉林似乎都还在适应和了解当中,并曾为此两度婉拒了观点新媒体关于浙江广厦发展策略的采访。

  在2012博鳌房地产论坛上,观点新媒体与杨玉林进行了一次深入的交流,内容无关浙江广厦,但却讨论起房地产市场的种种。

  杨玉林告诉观点新媒体,这些年来,他对房地产政策均做了不少深入研究,在长达一小时的畅谈当中,杨玉林将其多年来对房地产市场的研究心得一一道来。

  对于房地产市场走势,杨玉林也有着自己不一样的观点,在2012博鳌房地产论坛上他的发言中,亦可窥见一斑。眼下讨论最多的,就是房地产行业生与死。但杨玉林认为,讨论房地产行业生与死,还不如说讨论怎么活,因为房地产行业不是制造业,不能用简单的生与死衡量。

  在他的眼中,商品房应是类金融产品,从价值角度讲是类奢侈品,是大众化的商品,市场要研究的是怎么生产,什么时候生产,生产多少。

  杨玉林指出,房地产死的问题只是它的股权发生了一些变化,有的是独资的,有的是合资的,但绝对不会像制造业那样关门。“房地产商从来没有死得很难受,也没有活得很潇洒。”

  同样地,他也给房地产企业一些建议与忠告。他指出,做房地产要保证一个常态的心理,市场一种是结构性的调整,一种是周期性的调整,在这两种调整中,双方都会有一个预期。

  “比如,90平米以下的刚需者,他结婚是不能等的,口袋里的钱可能是有限的,需要适时出手。从目前的情况讲,这是调控这么长时间以后一个正常的,或者是周期性的量升,价是否升?还不大好说,因为产品组合不太一样。”

  其称,开发商要保持一种常态的心理,不要太在乎房价,如果在乎太多可能会带来负面影响。

  那么,开发商下一步应该怎么做?他认为,开发商要听党的话,要积极主动地顺应国家政策的调整和调控。

  “从某种意义上讲,中国房地产是政治地产学,从地产产生的那一天开始,一直在调控。研究政策是专家的事,你过多的去揣摩会很痛苦,成本也会很大,时间耗不起,也毫无必要。”

  杨玉林指出,在十八大以后,调控政策将会趋于多元化、系统化、制度化。此外,地产商也要调整好心态,若一个国家长期依靠房地产作为支柱产业,也不见得非常科学。

  在接受观点新媒体采访时,杨玉林更表示,国家对房地产保有环节的调控政策是迟早的事情。如果限购政策有变化,那可能就有另一种政策取而代之。

  “中央控制房价的决心肯定不会有所动摇,开发商在这点上一定要很清晰,不要想着哪天政策就放松了,奉劝开发商不要再做这样的梦。”

  以下为观点新媒体对浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生的采访实录:

  观点新媒体:对于限购取消、预售制取消、国土部督察组到各地调研房地产调控效果的消息,有市场分析,这或是新政即将出台的信号,您对此又是怎么看的?

  杨玉林:从开发商角度来讲,对于房地产宏观调控应该要有一个常态的心理。房地产行业在中国经济的地位很重要,虽然现在不再是支柱产业,但这个客观的定位是毋庸置疑的。对上下游产业的带动,城市化、工业化等发展,都将会带来大量的人口聚集和需求量,这个不能简单地用一般的商品来衡量,房地产行业发展充满生机。

  我国房地产发展虽然起步较晚,在上世纪90年代末房改以后才慢慢发展起来,到近年才算真正发展较成熟一点。在中国经济十几年的增长腾飞过程当中,房地产行业起了很大作用。但开发商一定要清楚认识到,目前国家的经济结构不是太合理,由于房地产企业在这当中担当了很重要的角色,涉及面很广、产业链很长,所以在国家经济结构性调整转型当中,或多或少受到影响,因此不能孤立地处理房地产发展中产生的问题。

  房地产行业对国民经济的贡献很大,地方财政也对其产生较大的依赖,而现在国家经济结构需要调整,产业面临升级转型,这就意味着不会永远只依靠房地产行业这个“拐棍”。从宏观经济角度来讲,在重心支柱开始转移的同时,也需要对房地产行业进行一些调整,从而配合国家经济结构转型,调整房价只是一个表象。

  如果国家长期依赖房地产行业,如果其他行业如制造业、新兴行业等不发展起来,未来的可持续发展真的会有些难度。

  在国家经济结构调整转型升级中,房地产未来在经济结构中担当的角色定位,现在大家都不明确。不过开发商要心中有数,房地产行业可能会由支柱地位变成支撑辅助的地位。

  此轮调控最主要的手段就是限购限贷,不管限购是否具有可持续性,但我认为,国家肯定会在调控政策的多元化、系统化、制度化上做文章,这肯定是这样一个趋势,这是必然趋势。比如房产税,国家对房地产保有环节的调控政策是迟早的事情。如果限购政策有变化,那可能就有另一种政策取而代之,中央控制房价的决心肯定不会有所动摇,开发商在这点上一定要很清晰,不要想着哪天政策就放松了,奉劝开发商不要再做这样的梦。对于前段时间炒作得沸沸扬扬的预售制度取消,我觉得这个可能性不大,但在某些局部地区某些项目上,可能性不是没有,适度的微调倒是有可能的。我认为不能用“取消”这个概念,预售制度涉及到房地产开发资金来源的问题,如果要让项目完全达到结构封顶再销售,这样开发商回笼资金的速度就会变慢,而且更有可能因此而出现供小于求的情况,人们期待买房的欲望比预期或更迫切及强烈,那么房价也有可能会出现反弹或爆发式上涨。如此一来,不管采取哪种政策,但因为商品少,买的人多了,肯定会影响价格走势,这是人们都不愿意看到的结果。

  因此,政府未来会出台更具长久性的多元化调控政策,而非阶段性行政调控手段,毕竟行政手段干预不具备持久性。取而代之的是多样性政策和多元化方式综合的管控手段,其中之一可能是对开发土地供应采取一些措施,毕竟现行的土地招拍挂制度基本上是2003年前后形成,到现在市场已经发生变化,现时需要出台一些更贴近实际的政策。

  其次,在税收方面,也要给地方财政找到一个支撑,按照现阶段中国国情,要想一个产业突然产生较大的财政收入来源的可能性很小,这需要国家在投资领域、投资产品当中拓展。现在房地产商品可以说基本上是全国老百姓的唯一投资,不管你认为它是投机还是投资,它既然是商品,只要等价交换,买卖不产生利益的情况是不可能的,那样就不能称之为商品了。

  另外,国家肯定需要在个人投资渠道做出一些创新。现在房地产受压,股市也不好做,有些人开始投资古董,但这毕竟并非大众化的投资方式。因此国家如何引导民间资本的流向很重要,不能积压在一个地方。

  以上几条腿一定要同时走,否则仅是一条腿在走,我认为那只是权宜之计。

  观点新媒体:这些新政策如果出台最快是什么时候?

  杨玉林:国家调控政策一定会考虑延续性的问题,我觉得会在明年下半年以后陆陆续续出来,毕竟立法及出台一个政策,至少需要一个调研的过程,征求各种不同的意见。

        观点新媒体:可不可以说从现在开始到明年下半年这段时间内,会是开发商卖楼的好时机?

  杨玉林:我认为,现行政策不会变化,限贷限购的政策依然存在,无非是限贷政策上对利率有所调整。如果没有新的替代政策出台,限购不大可能轻易取消,其实限购说白了就是限量。

  像“北上广”这些特大城市不能简单地扩大供应量,因为这涉及到人口调控问题,可能会限制特大城市或中心城市的居住人口数量。那么从这方面来看,供应量不是在扩大,而是在逐渐有比例地在缩小。

  人口的控制也是城市化的一个手段,不是说城市越大就越好,还是要控制在一定的规模,毕竟公共资源、医疗等社会问题不是盖房子就能解决掉。

  可以这么说,这轮调控已经累积了大量刚需。因此,开发商要抓住刚需释放这个有利时机,调整战略、加快去化,踏好政策与市场的拍子。

  观点新媒体:现在开发商都在谈论转型,不少企业也开始纷纷投资一些新的业务,如矿业风电等能源行业,您对开发商拓展多元化业务的策略有何看法?

  杨玉林:开发商还是不要轻易转型,从目前中国房地产行业发展来看,真正成型成规模的发展,大概只是最近十年,之前都是在摸索阶段。现在考虑转型,最重要是要想明白开发商能做什么,投资制造业非我们所擅长,投资矿业的话,资源亦有限,这事情不可取。

  我觉得转型升级还是要立足于自己的行业,要听党的话,一定要跟着宏观调控政策走,不要碰政策红线。我们一定要紧跟政策的走向,不要光埋头干活,也要抬头看路,不要只知道盖房子、盖房子,要知道这个房子怎么样盖,盖什么样的类型房子。

  比如说安居工程比例是什么样的,现阶段一个项目有可能不能完全盖高档住宅,可能小区里面要做哪些配套等等,这些都与政策相关。

  第二,就是要听市场的话。现在市场环境已经发生很大变化,产品亦趋于多元化,产品在哪里生产,投放量多大,周期多长,这些都需要认真考量。像在一些可能出现供应量过剩的中等城市,大家更要根据市场的容量而放量,不能盲目。

  其实一个城市新增户籍人口是一个很好的参照指标,决定了开发商每年投多少量,要建设多少房子。落户人口可以说是我们开发商主要的销售对象,尤其是那些90平米以下的房子。

  如果哪家开发商不考虑这个,我认为他们是盲目的,只是一个建房子的企业,没有脑子。

  另外现在很多住宅开发企业也开始搞养老地产、产业地产、商业地产等,但我觉得目前市场比较混乱,要发展这些领域需要很多资源渠道。比如搞产业地产,可能除了盖房子以外,更多地需要整合各种社会资源,如何根据需求定制厂房,如何招商引资等等,如果企业不具备调动整合社会资源的能力,那么奉劝他们还是不要做。因为这个长期做下去是很艰难的,说不定发展到哪天,还得继续考虑转型。

  观点新媒体:有分析指出,许多房企实际上是打着养老地产、旅游地产、商业地产的口号以极低的价格圈地获取资源,您对此又有何看法?

  杨玉林:关于养老地产我们也进行了一些探讨,这里引发一个疑问——未来老年人到底是去老人院还是以家庭为单位赡养?但我觉得,根据中国国情可能还比较适合以家庭为单位赡养。如果是送到养老地产项目中,那么就又衍生出一个新的社会问题:把父母交给谁?开发项目的是商人,他们未必能养得起,一定要有盈利或政府补贴,否则他们不可能白白做慈善的。

  根据我的了解,其实国家相关部门也不大主张这样做,因为把所有社会老年人聚集在一起,这也是一个大的社会问题,已经跟家庭脱节了。未来养老地产项目的发展前景,还是需要商榷的。

  现在开发商进军这些细分领域,说白了还是想利用这个机会圈些地,但他们可能拿到的都是些商业用地、工业用地或集体土地,而这些地更有可能会形成新的销售及产权问题甚至小产权问题。而小产权房是集体用地,最后也是要销售,开发商不可能持有,如果想要持有,就涉及到产权是否可售的问题,现阶段我们国家政策对这些方面的表态还不够明确,所以如果开发商要往这些方向转型要十分慎重。我认为,90%的开发商还是应该在主流城市给主流人群建好的住宅,搞好服务,把每个项目工作做好,这才是我们的使命。

  产业地产方面,我认为这同样要求开发商有相关的政府资源和社会资源,尤其是在引进哪些企业与人才进来等的问题上,这些都是需要有一定的资源基础,不是随便忽悠他们就会来。我始终认为,不要做你不擅长的领域,但要进入一个新的领域,首先要清楚了解自己的资源在哪里,不是说大家都往那个方向发展,我也去往那个方向发展。

  有一个观点必须纠正的是,现在房地产行业并非不行了,房地产行业随着城镇化、工业化的发展前途依然还在,再发展二三十年一点问题都没有。现在中央对房地产进行调控,主要是因为这个市场之前发展太火爆了,需要让其保持持续均衡地发展,不要一天就让价格涨到天上去了,要不然你让后面的人怎么办?我们这个行业至少还要发展几十年的。

  而且我们国家城市化跟发达国家城市化的进程不一样,要想真正达到发达国家的水平,现在还早着呢,现在的市场已经够你开发了。我觉得开发商在面对国家政策调控的时候,千万不要浮躁,还是要把自己的活干好,做好自己的事情,不要轻易转型,毕竟现在房地产行业才真正发展几年,现在本行都还没有干好,管理还不是很到位,需要做的事情太多了。

  开发商还是要练好自己内功,现在行业暴利没有了,开发商也不要想着搞投机,打着转型的牌子去干别的行业,这不是房地产商。作为一名房地产商,要专注于自己的专业领域里。目前我们国家地产行业集中度很低,开发商的数量就达到几万家,有点钱就可以拿地当开发商。集中度不够是很难转型的,要想转型升级应该是练好内功,做好自己的产品,在产品质量、研发设计上,更符合市场需求,还要在产品管理上多下工夫,交给老百姓一个放心房,另外还要把物业管理搞好,这才是我们转型过程中需要扎扎实实做的内容,否则我们转型干什么?离开本行就不叫转型了,而是叫出局。

  说实在话,现在没有一个行业可以让我们简单地投资赚钱,制造业有制造业的难处,矿业能源也有他们的难处,金融业也有金融业的难处。开发商想多元化不是那么简单的,不要头脑发热,否则肯定会得不偿失,什么都干不好。一只手要抓多条鱼,最后肯定鱼都跑掉,一条都抓不住,这是客观规律。现在中国有好多企业搞多元化,这些多元化表面看上去很好看,但只有投资人自己心中最清楚到底赚钱了没有。

  做好自己的专业,扩大在行业中的占比这才是最重要的。

  想进入其它行业,但在那个行业里,你是后来者,搞得过别人吗?也许有钱可以扎进去,但可能最终投资和效益未必成正比。

  如果在立项时没有确定好产品定位,那肯定会出问题的。企业一定要搞清楚产品的市场在哪里,消费群体是谁,不要还没搞清楚,看见别人赚钱你也去参一脚,在新行业里肯定会垫底。

  每个行业都有行道,隔行如隔山,我不主张企业轻易转型,因为在其它行业里,人家比你早进入,已经是老大,你此时再去跟别人抢蛋糕谈何容易?我们即使有钱也切记不能浮躁,国家现时的政策不是不让搞房地产,而是希望能把房地产做得更好。

  观点新媒体:您对行业集中度的进展看法如何?因为最近看到不少收购合作的案例,万科也曾提及,下来的市场可能会出现大鱼吃小鱼,小鱼让大鱼。

  杨玉林:关于行业集中度的问题,我认为行业升级转型的前途或未来就在于集中度。现在全国有四五万家开发商,当然这个开发商可能不一定完全都是纯粹的独立法人,也可能法人多元化。行业要转型升级,不能简单化地大鱼吃小鱼,因为中国房地产开发市场比较复杂,没有设定一定的进入门槛,任何一个开发商要想百分百的垄断不大可能,只能是控股或参股。

  某些企业遇到资金链问题可能进行一些股权出让,之后由控股股东变成老二或者老三这是很正常的事情,但这不代表这个企业不行了。

  虽然它现阶段有点困难,但接下来它可能还可以拓展,像放弃原有项目,然后又用资金开发另一个新项目的例子比比皆是。开发商自己很清楚为什么这样做,任何一个开发商肯定有他的独到之处,我们不要担心企业是否会死掉。

  话说回来,要想我们国家房地产行业的集中程度像国外那么高,我认为这比较困难。因为我们国家房地产行业产权结构、股权结构都比较复杂,有国有、民营、外资等等,而国外基本上都是私有化,所以相对比较好办。

  中国房地产行业集中度比较低,第一是因为产权、股权结构太复杂;其次,进入门槛太低,开发企业众多。当然,在集中度发展过程中,可能会有部分中等规模的企业作出一些让步,加快集中度的进程。但谁要想一下子在某一个环节当中收获很多也不太现实。

  这些年来,我们房地产商是有增无减的,即使我们看见有些项目清盘了,但其实这个开发商还在。因为我们国家房地产开发是由土地项目公司法人来开发的,可能某个楼盘交易完后,开发商就把税交好了之后清盘注销了,然后去了别处继续进行开发,但因为这个开发商还干地产,那么就不可以说它死掉。

  企业首先考虑的就是生存问题,其次才是发展问题,当生存受到影响的时候当然就要收缩,当生存没有问题要想发展就拿新项目。开发商永远死不了的,无非大股东变成小股东而已。

发稿:本刊编辑部审校:杨晓敏

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