领袖访谈：张宝全的文化旅游

来源: [观点网] 时间: 2012-10-25 15:29

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“度假地产”这个词要慎提，以后度假产业会继续发展，也会越来越多。

　　2012年8月的火热海南，趁着2012博鳌房地产论坛的火热开幕，和今典集团董事长张宝全先生有了一次面对面的机会。

　　海南的夏季总是让人感受到与众不同的热情，8月9日下午，经过一路奔波，刚刚抵达博鳌亚洲论坛大酒店的张宝全兴趣盎然，带着手上已完成大半了的速写日记，开始了这次专访。

　　“画小品画得比较多，因为时间关系，每幅画(花费)的时间很短，大概十几分钟，如果画太复杂的东西，没有这么多时间和精力。这张是养鱼的工具。”

　　从他每天坚持的夜课亦或早课中不难发现，这位文艺青年对于生活有着与众不同的观察和细腻感悟。

　　据介绍，速写日记一共四本，预计将在今年年底出版。

　　骨子里的文艺青年

　　“文艺青年”是张宝全对自己幽默十足的描述。

　　“文艺青年遇上这样大好的形势，所以成为了一个文艺加上地产的企业家。”张宝全如此调侃道。

　　作为“地产圈最懂艺术的人，艺术圈最懂地产的人”，在众人眼中，张宝全的世界似乎充满着神秘和惊奇。

　　正如他的经历一样，从木匠、炮兵、战地记者、猫儿洞作家、导演、书法家，到今日美术馆馆长、今典集团董事长、EVD联盟秘书长、北京工商联副主席；从传统的住宅开发，到红树林度假酒店。

　　张宝全的生活更像一部自导自演的电影，一个人完成影片中所有角色，衣服则是角色转换的道具。

　　在这部电影之中，本色出演似乎是张宝全征服所有角色的制胜法宝。

　　“今天不论是做地产亦或艺术，骨子里存在的东西始终是要冒出来的，会通过各种各样的方式，比如作品、设计、画本等等。你本是什么人就会成为什么人，所以(我)还是一个文艺青年。”

　　在接受观点新媒体专访时，张宝全详细讲述了不同角色之于自己的感受和感悟。

　　“对于艺术充满着热爱，或者说(我)本来就是文艺青年。而历史机遇恰恰为我们这样的企业家提供了机会，在不能艺术的时候就商业。不过，艺术天赋确实是与生俱来的，做商人也是一样，存在很多与生俱来的特质。所以今天不论是做地产亦或艺术，骨子里存在的东西始终是要冒出来的，会通过各种各样的方式。”

　　与此同时，一个好的建筑师又必须是艺术家。在张宝全的理解中，艺术家是能够在哲学层面上拥有一种生存状态的一群人。“也就是说，物质生存和精神生存在这群人看来，哲学层面的生存非常重要，从而通过他的技能，比如音乐、绘画、文字等形式，将其对世界、生命的感受表达出来。”

　　作为一位骨子里的文艺青年，张宝全非常清楚自己的优势。

　　“在今天这种诗意化的生活之中，我们这些骨子里的文艺青年拥有很多优势，比如可以充分体察到人们对于(精神体验)方面的需求，同时也有这方面的能力。”

　　“另外，还可以整合这方面的资源。所谓隔行如隔山，如果不在这个层面，也就真的看不懂(艺术)，艺术本来就是没谱的事情，只可意会不可言传。而文艺青年或许更有代表性，能在诗意化生活中，将对于艺术的感觉更清楚的表达出来。”

　　度假地产要慎提

　　在整场专访之中，“诗意化的生活”是一个关键词，度假地产的产生正是源于人们对诗意化生活的追求。对此，张宝全有着自己的独到见解。

　　“随着中国改革开放，人民收入水平的提高，中国已基本上完成从功能消费向体验消费的转型，现在已处于体验消费时代，因而文化和艺术已经成为我们消费过程中至关重要的东西。”

　　他以咖啡为例介绍称，在功能性消费阶段，人们要求能够有咖啡喝就可以了，但是现在咖啡的消费方式已经成为我们今天消费的主题。

　　比如在什么地方、和什么人、在什么环境下喝咖啡，从而也就产生了我们对酒吧、咖啡店的选择。所以消费咖啡的方式(或者说生活方式)已经成了我们消费的主题。

　　“所以在中国这样的消费环境下，地产产业和文化产业的本质其实就是生活方式产业。”

　　换句话来说，体验经济时代就是要生活诗意化，生活温饱化的工人时代已经过去了，所谓的小康社会就是追求诗意化的生活。当物质得到满足之后所追求的诗意化的生活。

　　张宝全进一步解释称，由于人们总是无法摆脱现实的制约，从而出现了逃离现实的追求。“在无法改变生活本身的客观真实存在之时，‘脱离现实’就成了人们非常重要的精神生活方式。”

　　电影是其代表之一，让人们在特定的时间内(两个小时)做梦；而探险则是让你在极端的环境下，看着荒野大山，感受人类文明的渺小，让人忘却真实的生活；艺术则是对精神生存更高层面更讲究的一种形式，完全在精神层面上做白日梦，像灵魂出窍一样做白日梦，这往往是文艺青年寻求的一种更高的方式；度假则必须把时尚、艺术、休闲、文化、娱乐等当下的最好的东西集中到一起，构成一种美轮美奂的虚假，让人们从现代社会中脱离出去。

　　然而，眼前的旅游地产却违背了这些客观存在。

　　张宝全认为，现今，开发商用房地产的方式做度假地产是非常危险的，这是大家在不成熟的情况下的一个误导。

　　“因为旅游度假的本质是对现实的逃离，是对生命的一次发现，但是买一套房就变成了第二现实，也就意味着你依然处于现实之中。”

　　然而，一个显而易见的现实是，在楼市调控持续至今，众多开发商开始纷纷转向商业地产、旅游地产以及度假地产等领域，大规模圈地，大面积投资。

　　在张宝全看来，这种做法是一种对资源的浪费。

　　“不少开发商用房地产的概念圈地，出发点并非经营，不是想通过运营收益来平衡(投入)，而是想先把地圈了囤下来，盖好了房子再来卖，只考虑到了资源不可或缺性。”他续称，最终违背了度假的本质，价值在未来也很难体现。

　　“因此，我认为‘度假地产’这个词要慎提，以后度假产业会继续发展，也会越来越多，这部分都是指度假经营的产业，以经营型(运营型)为主体，这样才能保证度假的品质，让人们享受到好的度假生活。”

　　以下为观点新媒体对张宝全先生的专访实录：

　　观点新媒体：对于艺术和地产之间的关系您是怎么看的，这两个部分在您生活中扮演什么角色？

　　张宝全：一个好的建筑师必须是艺术家，艺术家是能够在哲学层面上拥有一种生存状态的一群人。也就是说，物质生存和精神生存在这群人看来，哲学层面的生存非常重要，从而通过他的技能，比如音乐、绘画、文字等形式，将其对世界、生命的感受表达出来。

　　换句话来说，体验经济时代就是要生活诗意化，生活温饱化的工人时代已经过去了，所谓的小康社会就是追求诗意化的生活。

　　诗意化的生活是一种感觉，而这种感觉也与物质形态有关的，比如，在以前我们满足于有地方住，根本不需要这么大的床，有个小床就可以了，那不是诗意化的生活。

　　而在今天这种诗意化的生活之中，我们这些骨子里的文艺青年拥有很多优势，比如可以充分体察到人们对于这方面的需求，同时也有这方面的能力。另外，还可以整合这个方面的资源。所谓隔行如隔山，如果不在这个层面，也就真的看不懂(艺术)，艺术本来就是没谱的事情，只可意会不可言传。而文艺青年或许更有代表性，能在诗意化生活中，将对于艺术的感觉更清楚表达出来。

　　此外，我们还具有商业的经验，拥有商业的模式优势。所谓的商业模式，就是要构成一个效益链条，没有效益链条就无法生存，其价值也就无法被充分体现。换句话说，在现在的环境下，如果缺乏效益链条，只能停留在个人价值的层面，无法构成社会价值，更不能为别人提供诗意化生活的资源。

　　而多年的商业经验赋予了今典集团这方面的优势，让我们在消费转型、诗意化生活的当下做出新意。

　　不过追根溯源，这一切不过于埋藏在内心的一个种子，外部的环境气候一旦满足了发芽的条件，种子就会萌发并不断成长，这就是机遇。当体验经济时代到来，诗意化的生活(方式)成为消费主题之时，内心的这颗“种子”就迅速的生根发芽，并随之开花。

　　所以还是自己内心使然。比如，我们的美术馆、艺术街、红树林度假世界、艺术汇等等这些都是在这样的条件环境下开出的花。

　　观点新媒体：机会总是留给有准备的人。

　　张宝全：对。当然，现在谈到的这些准备是无意识的，是你本身具备的一种东西，就像潜伏在你身体里一样。它能够最先感知气候，最先破土发芽。

　　不过也存在很大的风险，如果正在发芽之时突然遭遇严冬，很可能就会被冻死。事实上我们之前也遇到过这样的情况，刚刚冒一点芽就冻死，后来随着整体形势的改观慢慢就开始茁壮成长了。

　　观点新媒体：您在考虑由传统住宅向旅游度假这方面转型的时候，已经感知到未来会出现这样的机遇了？

　　张宝全：2007年，我们转型的时候传统住宅地产发展得很好，但是站在我的角度，已经看不到它的好了。

　　因为，中国私有房拥有比例在2007年已经达到70%左右，现在已经超过了80%，已经是全世界最高的了。

　　而现在大家都认为是调控使得楼市变冷，我不这么认为。

　　我觉得至少是三七开，市场本身占七分作用，调控的影响充其量在两到三成。不要夸大调控对市场的影响，这样容易抹杀了我们认识市场本质的能力。换句话说，存在如此庞大的需求以及供应，行政杠杆不可能逆转，最多只不过是给跑得快的(企业)制造一些小障碍，但仍然无法阻挡整体的速度。

　　所以07年我们提出了转型，而2009年4万亿入市，虚假的供应与需求造成了投机的疯狂，完全没有投资的理性和思维。

　　(购房者)仅仅抱着今年1万5明年2万的想法买房，根本没有考虑到今年1万5，如果买下来我出租，多少年能够收回，一算30年才能收回，这已经是垃圾了。比如，去年北京房价和租价比，需要50年才能收回，这更是垃圾了。

　　尽管如此，还是有不少人觉得要赶紧买，马上要变成“两万”了，但是这个“两万”从哪里来不知道，这个就叫投机。

　　所以，就算这次不调控，市场也会落下来，而调控则是“雪上加霜”。07年已经有小泡沫了，09年又增长好几倍，现在就要慢慢地平回去，最后现在平到了一个底，如果没有09年那种增长的话，07年就几乎可以稳步走过来，这个市场是很真实的。

　　所以把当前房地产的冷市，包括市场的低迷、经济的低迷全部归因于政府调控的直接影响，我认为是不对的，只能说是间接的影响。直接影响还是市场本身的供应和需求，我们前15年的房地产的供应需求现在已经满足得差不多了。所以，我认为再往下走3-5年也就这样了。

　　北京住宅以前每年卖1600万平米，怎么可能每年都卖1600万平米住宅呢？每年怎么可能会有这么多人要买？北京以前没有房地产市场，老的历史城街的需求都压在这里，加上又是首都，现在的需求量也很大，所以造成了这种情况。但是在满足了以后就会恢复正常状态。也就意味着，未来住宅市场主要是以二手房交易为主体。

　　观点新媒体：所以您觉得转型的时候到了？

　　张宝全：07年的时候我就感觉到未来会是生活方式的产业，我们做的电影、探险、度假目的地、艺术等等全是体验经济，满足人们新的精神生活和新的生活方式。

　　新的生活方式就是新的产业基础，而体验经济的核心内容是什么？其实就是当物质得到满足之后所追求的诗意化的生活。

　　由于人们总是无法摆脱现实的制约，从而出现了逃离现实的追求。也就是说，在无法改变生活本身的客观真实存在之时，“逃离现实”就成了人们非常重要的精神生活方式，电影是其代表之一，让你在特定的时间内(两个小时)做梦；而探险则是让你在极端的环境下，看着荒野大山，感受人类文明的渺小，令人忘却真实的生活。

　　艺术是对精神生存更高层面更讲究的一种形式，完全在精神层面上做白日梦，像灵魂出窍一样做白日梦，这往往是文艺青年寻求的一种更高的方式。

　　度假也是，必须把时尚、艺术、休闲、文化、娱乐等当下的最好的东西集中到一起，构成一种美轮美奂的虚假，让你从现代社会中脱离出去。

　　房地产商做酒店都是希望把住宅给卖好，所以大部分传统的酒店，其本身是赔钱的。然而，在这种现实情况下，我们却专门做酒店，没有一平米的住宅，的确令人奇怪。

　　之前到东部华侨城，他们的高层就对我们的做法感到不可思议，因为他们是典型的通过配套把住宅卖得很高，然后通过出售住宅的钱把配套的钱赚回来，哪怕配套不赚钱也无所谓。

　　在中国，传统的酒店已经很多了，但是真正体现新的生活方式的度假目的地，在国内还是空缺的。

　　而我们做的就体现了对未来生活方式的追求，建设出一种生活容器，让其承载诗意化的生活方式。

　　尽管目前我们在全国连锁的红树林酒店将近十个左右，但可能远远不够，仍然不能满足新生活方式带来的度假需求。

　　观点新媒体：您是怎么想到用“红树林”这个名字的？有没有一些故事？

　　张宝全：有啊，最早的那块地是在亚龙湾，亚龙湾最西端就有一片红树林，现在都还在，海棠湾也有一片红树林，深圳、海口也有一片红树林。红树林已经成为现代化石，已经很少很稀罕了。

　　另外，我们在做酒店的同时，也会考察很多国外的酒店，起初我们就不想做城市商务酒店，比如万豪、喜来登这些，都不是我感兴趣的酒店。

　　所以在取名的时候，我们就“白杨翠”的名字里找到了感觉，它的logo就是一棵白杨树，非常图案化，这些都让我很喜欢。

　　我记得在当时起名的时候，还把《山海经》翻了出来，看了看也没有找到灵感，后来突然就想到亚龙湾西边的那片红树林，一下子就觉得太契合了。

　　观点新媒体：三亚湾红树林度假酒店即将开业，能否介绍一下您在这个项目上的想法？

　　张宝全：三亚湾红树林度假目的地将会在9月19日首次亮相，这个原来是亚洲最大的度假目的地酒店，不过现在不是了，因为澳门威尼斯人二期、三期马上开业，开业之后他们大概有八千多间房，我们的是四千多间客房，不过仍然可以称之为中国第一个度假目的地酒店。

　　与传统酒店以客房为主体不同，度假目的地酒店是把中国当下最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐聚集在这里，你能在这里享受中国当下所有最好的东西。所以你能在这里呆3-5天，尽情享受吃喝玩乐以及创意带来的快乐。

　　其中，特别受到关注的是Casino Bar，在海南成为国际旅游岛之后并没有开放博彩，而我们这次设计了3万多平米的赌场，一期里面有3000平米做了这个Casino Bar。这个博彩吧是全部按照赌场做的，和赌场的硬件设施、游戏规则一模一样，唯一的不同在于Casino Bar本质上不是赌场只是娱乐。

　　买门票进场，每天会有排名，前两名会有奖金，除此之外，还有中途的抽奖，抽奖的报酬很高，门票大概在400-800元/张的水平。比如买了400元的门票，你就可以拿到400个筹码，如果按照最小的赌注去玩的话，可以玩两个小时。倘若把筹码输完了，你就可以再买门票。也就是通过买门票的方式获得博彩游戏的筹码，赢再多也没有用。

　　当然，我个人认为，就连全世界唯一标榜自己是社会主义国家的朝鲜都开了两个赌场，就在海南对面的越南现在开放也特别快，他们的海岸资源等多个方面都比我们好多了，所以一旦越南(的博彩)形成气候，会对中国的赌资造成负面影响。

　　因为全世界赌客最多的就是中国，中国在赌资方面的损失是一方面，另外更重要是由博彩所带来休闲度假产业的损失将会非常严重。

　　比如澳门，经过这样几年，澳门现在的博彩加度假已经是拉斯维加斯的4.5倍，所以我认为作为国际旅游岛的海南，拥有独特的地理条件，应该在这方面有一些发展。

　　当然国家政策不允许我们也不会做，所以在没有开放赌场的时候我们就只有表演的酒吧，大家输赢不兑现。但是一旦国家下一步真的开放赌场了，届时这些博彩吧就会迅速变成赌场。

　　除了博彩吧，我们还整合了艺术资源，在电影院方面会有360°的全景3D荧幕。

　　观点新媒体：对于旅游地产、度假地产，外界大多认为开发商借旅游地产的名义圈地，对此您怎么看？

　　张宝全：我认为用房地产的方式做度假地产是非常危险的。无论对政府亦或地区来讲，都是一种资源的浪费，全世界都没有这样的模式，而中国是通过开发商开发房地产，大部分老百姓也还是本着房子会保值增值的想法。

　　然而实际上，一旦房价稳定了、正常了，不存在保值增值的话，那么买了房子之后产生的各项费用，包括物业费、物业税、看房费等等，对业主最终造成的是负资产，每年还要往里面贴钱，不是增值。我觉得这可能慢慢会显现出来。所以，为什么我们一平米住宅都不做，全做经营型资产？只有经营型资产才能做到价值最大化，在盈利的过程中实现保值增值。

　　也就是说，商业资产的本质是运营，倘若无法运营起来，不仅不能保值增值，反而可能成为一堆垃圾。比如城市shoppingmall，大家一窝蜂地上，可能未来会出现问题。这与住宅还不一样，住宅如果盖得不好，卖不了一万可以卖八千，但shoppingmall如果运营不起来，就是垃圾，没有用，当库房都嫌麻烦。

　　所以商业地产就是运营是最关键的，而运营之中就涉及到有没有运营资源、市场、运营能力、团队，在不具备这些要素的情况下，盲目的做商业地产或者旅游地产会是很危险的一件事情。

　　当然现在也有不少用房地产的概念圈地，其圈地的出发点并非经营，并不是想通过运营收益来平衡，而是想先把地圈了，觉得土地能够囤下来，盖好了房子再来卖，只考虑到了资源不可或缺性。除此之外，最关键的就在于这样违背了度假的本质——逃离现实。买一套房就变成了第二现实，还没有去就知道了。另外度假逃离现实还存在着新的发现，就是希望一种偶遇、艳遇、奇遇，充满着幻想，也会兴高采烈。但是如果买一套房，什么“遇”都没有了，在家就已经知道要去什么地方了，打开门之后就先扫地擦桌子，依然在现实中。

　　所以，用房地产的方式做旅游度假，和度假的本质是相悖的。这是在不成熟的情况下的一个误导，我认为未来在度假旅游开发区用房地产的方式来做是不妥的，这也是为什么当初在三亚湾红树林酒店一平米住宅都不做的原因，尽管当时批了一部分公寓。

　　观点新媒体：不少央企也进入到了云南、海南等地做旅游地产，在众多的竞争者之中，今典集团的竞争优势在哪里？

　　张宝全：最大的不同就在于他们还是观光游+度假游，观光游占的比例很大，比如他们做印象、剧场、栈道等等，都是观光休闲。而我们主要做度假休闲，占地并不大(当然也不小，比如从化的项目也达到了一、两千亩的水平)，全都是在最核心的资源区，做的是目的地酒店，度假的游客到了这里就不出去了，不是以卖门票盈利的。

　　也就是说，观光游的本质是靠人头来赚钱，度假游不能靠人头赚钱。国家旅游局统计，一个度假休闲人群的消费是20个观光旅游人群的消费。

　　倘若好的资源都是依靠人头挣钱的，那么当你赚到大钱的时候，这个自然资源也已经被毁了。因而一定要靠自然资源的忠诚度来挣钱，这个也是对大自然的一种保护。

　　观点新媒体：统计数据显示，目前三亚外来人口的停留天数为3-4天，不少观点认为三亚旅游地产市场并没有我们想象中那么好，对此您怎么看？

　　张宝全：我觉得停留3-4天差不多了。人们常说的在三亚养老住几个月，其实这个比例很少。尽管有些人会在冬天把父母送过来过冬，但比例是很低很低的，因为中国人的文化传统还是追求全家和和美美在一起。

　　因此，多数人在三亚停留3-4天一点都不意外，我们的度假目的地也是希望能够让游客在这里停留3-5天。

　　观点新媒体：对于海南旅游地产以及度假地产未来的发展前景，您有怎么样的判断？

　　张宝全：我认为“度假地产”这个词要慎提，刚才也讲到，在度假的地方做地产是危险的。因为度假地产是以居住为主体的，就算在这些地方住三个月、半年，这段时间也会产生的各种各样的费用，所以花这个钱不如花在酒店。这种模式本身就是错误的，违反度假规律，不仅做不好还会浪费资源。

　　所以以后度假产业会继续发展，也会越来越多，这部分都是指度假经营的产业，以经营型(运营型)为主体，这样才能保证度假的品质，让人们享受到好的度假生活。

　　我们目前对经营型的这部分关注得不够，或者说很多的所谓的产权式酒店，其实根本就没有经营能力，而且(开发商)乱定规则，比如规定业主旺季不能来，淡季没人住的时候你再来住。那么买房子干什么？花了钱，还只能在最坏的季节过来住，所以这一切都是不符合度假的规律，迟早会被淘汰。

　　初期不成熟的时候，大家会这样。而现在，我们红树林酒店会被越来越多的人认识接受。