卓越地产变革

来源: [观点网]      时间: 2012-09-10 18:03
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卓越地产的变革，首先体现在商业物业的经营思路上。

　　自从两次赴港IPO失败之后，卓越地产一直在寻找适合自身的运营模式。

　　卓越地产近期表示，今后公司将不再是一家单纯以利润为导向的企业，而是以周转、快速回款以及销售额为导向。

　　“我们原来关注的是静态利润，但现在房地产市场瞬息万变，融资成本非常高，如果再以静态利润作为核心指标，一个项目几年做下来可能没有利润。”卓越地产一位高管曾称。

　　快速回款

　　卓越地产的变革，首先体现在商业物业的经营思路上。

　　自2010年11月启动全球招租以来，位于深圳福田CBD核心区的卓越世纪中心1号楼都是只租不售，但这种模式在今年3月份有了变化，开始部分对外发售。

　　而且，卓越世纪中心1号楼更是以超过7万元/平方米的售价，刷新了深圳写字楼成交的最高单价。

　　当时卓越地产相关人士曾向观点新媒体透露，此次销售的单位总体货量并不大，主要是向大客户整层销售，价格在6万至7万/平米左右，售出近5层，销售额接近5亿元。

　　对于转租为售的原因，当时外界猜测颇多，普遍认为卓越地产可能遇到了资金压力，急需套现优质商业物业以缓解。

　　而卓越给出的说法是，1号楼只是部分销售，不会全部出售，“以租为主，出售少量物业吸引实力较强的客户，为进行‘散售商业物业+持有经营’的超甲级写字楼经营模式的探索创新。”

　　除了出售甲级写字楼，卓越地产还于5月份公开发售了位于深圳湾区域的卓越中心大道。

　　据卓越地产透露，中心大道的优质铺王单位在1周之内快速卖出了近40个铺位，回笼资金近5亿。

　　在改变商业物业经营思路的同时，对于住宅项目，卓越地产则采取了灵活的定价策略。

　　位于东莞的卓越蔚蓝城邦项目，上半年就推出了一批优惠特价房。在加推的新品中，将其中户型为78至98平米的两房和100平米的三房，以均价4500元/平方米开售，而该项目此前的均价为5500元/平方米。

　　另外，卓越地产在上海的首个综合体项目“卓越世纪中心”于3月底入市，当时所推出的400套精装LOFT公寓，均价在14500元/平米左右，而奉贤区均价在15500元/平米左右。

　　内部变革

　　得益于优质商业物业的出售和住宅项目稳定回款，卓越地产销售额稳步上升，今年前5个月已大幅超过去年全年。

　　卓越地产销售速度的提升在很大程度上是源于自身的变革。

　　今年4月份，卓越地产曾第一次对外公开表达了变革的思路，“在这两年的调控过程当中，卓越集团较早意识到了市场形势的严峻性，全集团倡导加快周转、加快运营效率，重新搭建组织机构”。

　　为了配合这种变革，卓越地产着重加大了高管团队的力量。从去年年底开始，包括万科、中海等一线地产公司的大批高管空降卓越。

　　其中，最引人注目的是来自万科的王卫锋。今年3月，王卫锋正式出任卓越集团高级副总裁一职，主管集团运营管理、工程与成本系统。而在来卓越前，王卫锋是万科集团的工程管理部总经理。

　　同时，从去年第四季度到今年第一季度，卓越地产逐渐建立起了新的管控模式，比如集团管控模式、授权体系、绩效体系、薪酬体系。

　　另外在卓越内部，这种变革和提速也相当明显，卓越内部已经把2012年定位于迈向职业化、专业化、规范化发展的重要一年。

　　商业模式

　　不管是商业物业经营思路的改变，还是公司内部一系列管控体系的建立，卓越地产所期望的还是能找到一个适合自身的发展模式。

　　而在住宅和商业地产双引擎发展模式中，显然商业地产依然是卓越发展的核心。

　　“只租不售的策略确实是在改变，但出售世纪中心的部分物业是为了加快周转，哪些物业继续持有，哪些要卖，我们正在做租售比的研究，有些优质物业我们会持有一部分，另外一部分会出售。”卓越相关高层坦言。

　　对于一个处于成长阶段、并要寻求健康发展的商业地产运营商而言，合理的租售比或许才是其成功的关键。

　　据相关数据显示，卓越地产近五年在商业地产方面的销售收入已经达到了其总销售收入的40%至50%。在一线城市，卓越已开发的商业地产建筑面积已经超过100万平方米，其持有经营面积的比例约在15%，其余多以销售为主。

　　在增加商业物业持有比例的同时，卓越地产还在不断丰富商业物业的内涵，酒店就是其中之一。

　　2011年年底，卓越时代广场二期曾签约加拿大四季酒店集团，而该项目是四季酒店在深圳的首个项目。目前酒店项目处于全面装修阶段，计划于2013年上半年推出。

　　此外，卓越地产在青岛、上海等城市均已启动酒店业务，并且已拥有长期合作商家资源约2000家，培养的商业经营团队人数近100人。

　　卓越地产正在建设的商业项目还有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目、与金地、大百汇合作开发的深圳岗厦项目、以及上海和青岛的卓越.世纪中心等。

　　按照卓越的规划，在2015年前，将持有经营商业物业100万平方米，持有集中型经营商业项目不低于5个，持有合作及经营商家资源不低于5000个，到2014年，公司的销售收入将达到200亿元。

审校：杨晓敏

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