金科大调整

来源: [观点网]      时间: 2012-09-10 17:04
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不见底的房地产调控改变了市场，也打乱了金科的长久计划。

　　在重庆发展十多年前后，龙湖将总部搬至北京，成为了一家全国性房企，而重庆另外一家企业金科，却选择了相反的方式。金科“622”战略中的“6”足以说明重庆的重要性，但在充满不确定的2012年，金科又产生了不少新想法。

　　去化与拿地

　　7月9日，金科公布，上半年公司房地产业务实现签约销售金额53.22亿元，同比减少11.88%；实现签约销售面积80.21万平方米，同比减少4.02%。

　　金科此前在投资者平台回应称：“公司前几个月销售不是特别理想”，但随着市场回暖和推盘量加大，公司有信心完成全年销售目标。

　　申银万国在报告中写道：“金科上半年业绩符合我们预期，预计金科上半年净利润为6-7亿元”。

　　申银万国指出，之所以上半年销售同比下降主要受制于推盘较少和产品类型偏高端。一方面，上半年金科推盘量仅50万平方米，其中前4个月推盘仅有20万平方米；第二方面，虽然重庆、北京市场都有回暖，但上半年金科在售项目产品类型以别墅和洋房为主，相对偏高端，因此回暖并不明显，去化情况相对一般。

　　金科计划，下半年推出项目中小户型占比提升且推盘量增加。申银万国预计下半年金科推盘量在150万平米以上，且新推货源中小户型占比将提高约10个百分点。因此，金科要完成2012年全年160亿目标还存在很大空间。

　　虽然上半年销售不尽如人意，但这并没有打消金科快速发展的念头。据不完全数据统计，5月份后，金科已经频频在土地市场出手，相继在重庆、四川、江苏等地拿下8宗地块，耗资近20亿。

　　此外，金科还酝酿着一笔期限不超过3年的10亿元股东借款，旨在为未来能更好获取价格较低的优质开发项目储备资金。

　　金科方面解释，借款并不意味着公司资金紧张，股东借款全部为无需抵押物和担保的信用借款，实际资金成本并不高。之所以需要这笔资金，源于金科对土地市场的判断。金科认为，国家房地产调控效果显著，土地市场价格已大幅度下跌，股东借款旨在支持公司在当前及今后一定时期获取价格较低的优质开发项目。

　　调整与愿景

　　虽然去年成功借壳上市，但由于整个行业收紧，上市对金科的融资只是略有改善。“房地产业其实就是一个准金融行业，需求资金量非常大，开发商对资金是永远不满足的。”金科股份董事长黄红云曾如此慨叹。

　　出于对资金的渴求，在今年5月召开的年度股东大会上，金科股份董事、副总裁宗书声就明确表示，除了银行贷款、信托融资等传统方式外，公司还将加大合资方式，有意尝试海外融资、房地产基金等。

　　目前，金科股份已经成立了金融事业部，由金科股份前身ST东源原总经理傅孝文担任总监。但据金科相关人士透露，海外融资、房地产基金等，只是公司的一个想法，目前还没有明确的方案。

　　即便如此，不见底的房地产调控改变了市场，也打乱了金科的长久计划。

　　根据金科的“大重庆”战略，其战略目标是成为重庆房地产市场的领跑者(14年争取市场占有率超过10%)，中国西部地区的地产龙头企业(2014年争取区域规模第一、综合盈利能力第一)；巩固、扩大长三角、华北、湖南区域的竞争优势；争取成为全国10强地产企业。

　　但就目前情况来看，上半年金科房地产销售是53.22亿元，包括重庆、成都、北京、无锡等，而龙湖仅在重庆上半年的销售则为57亿元。

　　对此，金科董事长黄红云称，受调控影响，金科的五年规划也在随时调整。

　　黄红云曾规划金科在2015年实现1000亿元的销售规模，“但现在调控一来，这个目标显得就很不现实。去年整个集团完成了140多亿元的收入，如果不调控，可能会完成200多亿元的收入”。

　　但因融资渠道收紧，金科做出一个比较务实的目标，年复合增长率最低要达到30%-50%，5年之后或许能达到600亿元至700亿元。黄红云透露，但这得取决于政策。

　　根据金科“622”策略，以重庆为中心的中西部城市发展规模占比将达到60%、而长三角和环渤海占比分别达约20%。

　　而在金科“深耕重庆”的前提下，其坚持的两条主线即是中西部和三四线城市。

　　另外，与其他中小开发商一样，金科也在考虑多元化发展途径，除了住宅地产外，金科还希望在商业地产和旅游地产上加大投入。

　　“现在商业地产占金科总盘子的10%左右，今后我估计会提高到30%以上。”黄红云如是称。

　　金科投资公司现在也开始做一些资源性项目筹备，比如能源、矿产类项目。此外，在金融方面也去做一些尝试。还有，金科目前在全国有8个酒店在建。

　　对于未来，黄红云充满期待：“未来也不排除我会弯道超车，真正意义上跨越发展，迅速进入全国十强，这要取决于我后面的布局和运作。房地产在十年内还会有大发展，这十年做好了企业快起来，三五年就冲上去了。”

审校：杨晓敏

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