“双核”复地

来源: [观点网] 时间: 2012-09-07 15:59

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复地秉承“快速周转、现金为王”的策略，价格上坚持“随行就市”。

　　2012年，是复地私有化后的首个财年。

　　今年上半年，复地累计实现权益后销售面积约36.59万平方米，权益后销售金额约为34.44亿元，完成全年目标的三成左右。

　　复地集团高级副总裁陈志华在接受观点新媒体采访时透露，下半年复地将迎来新增供应高峰，复地秉承“快速周转、现金为王”的策略，价格上坚持“随行就市”，确保完成既定的年度销售目标。

　　有分析指出，复地将于今年四季度集中推盘，相信下半年的销售业绩极有可能大幅提升。

　　尽管复地的住宅销售在稳步增长，但基于对宏观经济面的把控，及应对单一住宅开发的高风险，复地还投入到对房地产的各类投资，并制定“双核驱动”战略。

　　复地认为，投资业务可以减少由于调控频繁、市场波动产生的不利影响，保证业绩持续增长。

　　陈志华透露，复地集团自制订“双核驱动”战略以来，在2010年6月成立了复地投资集团，并以专业的基金拓展和基金募集为主导，先后成立了三支专业化的创新型基金团队，即智盈投资、共赢资本、基金发展事业部。

　　接下来，复地会不断发起新的系列化基金产品，如复地汇聚成长基金系列、复邦基金系列、复启基金系列等。

　　他更称，目前复地目前仍以复星及复地的项目为主要选择发起基金的对象，未来可能会选择复地以外的项目，并不断向产业化、资产持有化的模式进行转变，打造中国真正意义上的专业地产基金和产业基金。

　　以下为观点新媒体对复地集团高级副总裁陈志华先生的采访实录：

　　观点新媒体：公司的销售完成情况如何？是否有在产品价格上作出相应的调整？

　　陈志华：截至6月底，公司权益前销售额45亿，权益后35亿。在上半年基本无新增供应的情况下，基本完成既定销售目标，有效去化库存。下半年复地将迎来新增供应高峰，复地秉承“快速周转、现金为王”的策略，价格上坚持“随行就市”，确保完成既定的年度销售目标。

　　观点新媒体：五六月房地产市场普遍出现成交回暖，您如何看待房地产市场销售现状？

　　陈志华：从市场数据跟踪来看，5月份下半旬开始，全国市场交易量全面回升，大部分重点城市成交量的绝对值已经达到年初以来的新高，一线城市普遍5月份环比增幅都在30%以上，6月份市场也持续走高，应该说去年调控以来市场最艰难的时候已经过去。

　　此次市场成交回暖，开发商以价换量确实是一个重要原因，以保利、龙湖等为代表的品牌企业在春节前后即开始大规模促销、推盘，随之越来越多的企业也加入阵营，抓住窗口期低价跑量，带动了市场成交的上涨。但企业面只是一个因素，目前房地产市场销售现状是多方面因素影响制约的。

　　从经济面看，CPI明显回落，经济下滑压力大需要触底企稳，近期连续降息等货币政策调整，其目的是稳增长而非鼓励房地产，但此举措无疑还是降低了消费者购房成本，购房信心有所增加，也为市场带来未来政策面将逐步走向宽松的预期。

　　从需求面看，市场真实需求还是存在的，在政策调控、楼市下调的时候，一些购房者压抑需求，持续观望，而随着目前降息利好、成交回暖，消费者预期改变，开始入市。如果说3月份的回暖，主要还是刚性需求的一轮释放，那5月下旬开始部分改善性需求也开始释放，拉动市场成交回升。

　　总的来说，经济、政策、企业、消费者的多因素，使得各方对未来市场预期发生了转变，市场已经筑底企稳。

　　观点新媒体：货币政策在下半年表现会如何？行业与企业的发展在此背景下是否能得到促进？

　　陈志华：连续的货币政策出台，包括7月初的再次降息向市场释放了明确的政策放松信号，表明了最高领导层在通胀回落、经济疲弱、国内外环境恶化之际调整政策立场的意愿。对行业来说，有助于减轻企业去杠杆和去库存压力、刺激需求回升、有助于企业现金流的进一步改善。

　　现阶段，房地产市场已出现回暖。无论从成交量的持续复苏，价格的止跌企稳，还是行业流动性的改善，因此本次降息在实质上利好行业的前提下，也会制约政府在短期内放松政策的意愿。预计下半年楼市温和复苏，首置、首改产品应加快供应。

　　观点新媒体：宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响？企业在此形势下如何应对？

　　陈志华：作为房地产企业，要把握短期机遇，推刚需产品。在价格调整基本到位，政策无法预期更大变化的情况下，购房者的观望情绪有所缓解，需要把握调控中出现的阶段性窗口，预先做好面向首次置业、首次改善群体的产品的推盘准备。尤其是在一线城市，二线中心城市，更要抓住短暂的需求释放的机会。

　　同时，还要多管齐下保障现金流。尽管政策见底，但下半年的市场竞争依然激烈，房企应把握市场机遇，合理定价，积极促进销售，尽快实现资金的快速回笼。此外，做好成本管理，占用资金较大的高端项目可考虑缓建。多渠道融资，补充现金流以加快周转。

　　此外，获取优质土地储备，做好风险控制。一线和二线部分城市经过一年多的调整目前地价基本接近底部，开发商在资金安全的大前提下，可以增加土地投入，尤其是一二线城市的项目；拿地看重地段，重视周边配套与轨道交通；倾向于能够快速去化的项目。

　　最后还要提升管理效率，强化产品能力，现阶段销售节奏放缓，建议可以梳理产品线，提升管控效率，强化产品标准化流程及新机会的研判，以应对政策长期延续后的新环境。

　　而且，经济结构转型一定会造成经济下滑，必须有所取舍。

　　比如7月初的降息从时点与幅度上均超过了市场预期，充分表明政府对稳增长的迫切性，尽管央行对房贷利率浮动不作调整进行强调，但全市场流动性的恢复必然会带来地产行业流动性的恢复，这对楼市的利好是间接但是也是确定性的。

　　但从政府层面来说，2009年那样力度的“救市”之举我们相信不会重现。观点新媒体：复地旗下地产基金发展情况如何？对发展前景有何期许？陈志华：复地集团自制订“双核驱动”战略以来，在2010年6月成立了复地投资集团，并以专业的基金拓展和基金募集为主导，先后成立了三支专业化的创新型基金团队，即智盈投资、共赢资本、基金发展事业部。

　　目前，这三支团队与复地及复星范围内的地产项目紧密结合，前后成功的发行基金近35亿元，其中智盈投资先后成立了复地景业基金，景盈、复地景创、“复星一家”等一系列房地产基金，资产规模已超过12亿；共赢资本管理的基金规模逾人民币9亿元，确立了复邦城生态商务社区发展基金(复邦基金)、共赢机会基金(含“类基金”)、共赢价值基金等基金产品，所募集的资金均投入精耕优选复地的地产项目；基金发展事业部发起的基金也已突破了12亿。

　　2011年，基金发展事业部成功发行了5.5亿元的“复地-中泰天元一号基金”，是国内第一支由开发商发起的纯股权投资型房地产基金信托，并荣获“2011年度最佳地产金融创新大奖”和“中国第四届最佳房地产信托奖”。

　　接下来，复地会不断发起新的系列化基金产品，如复地汇聚成长基金系列、复邦基金系列、复启基金系列等。我们目前还是以复星及复地的项目为主要选择发起基金的对象，当然我们还可能会选择复地以外的一些项目，并不断向产业化、资产持有化的模式进行转变，打造中国真正意义上的专业地产基金和产业基金。

　　同时，我们将有效结合复星与复地的各种资源，积极创新产品的模式和结构，以差异化发展的思路，打造具有复地特色的基金团队和基金产品，从而有效充实复地的资产和资本实力。对于复地专业化的基金，我们还是抱有非常高的期望的，虽然可能会受宏观调控和货币政策的影响，但大方向还是好的。同时我们仍然会坚持结构创新、产品创新、模式创新的形式，积极开展基金业务。

　　我们已具备多元化和差异化发展的资源，比如复星有医疗产业、养老产业等，我们完全可以发起医疗基金、养老基金等专业基金产品，从而提高产品和品牌价值。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？

　　陈志华：可持续的发展道路，首先是大环境的稳定即政策的长期性与公平性，在保障房与商品房双轨制的前提下应该保护开发商的权益，让商品住宅能够市场化，减少行政干涉。

　　另外就是企业专业度的提高，一些房地产发达国家的行业集中度都比较高，开发商要经历过一轮优胜劣汰，提高自身的管理效率与产品能力。还有就是环保、绿色建材与精装修的引入，提高全社会的居住与生活环境。

　　对企业来说，对未来有清晰战略以及具体的实施策略。复地，就是实行“双核”驱动战略，投融资与开发齐头并进，实现风险管理下的高增长。具体到开发板块，确立了“住宅为主、区域深耕、快速周转、精品立市”的战略，方针确立下来，依靠什么策略发展、如何提高竞争力就有了相应的认知，进一步对于在哪里投资、选择哪些项目、做哪些产品就有了相应的取舍。